В продолжение темы Задаток или аванс 17 / 10496

[dem11]

В продолжение темы Задаток или аванс

адвокат Артем Сидоров

110

Москва, группа компаний "Правовая защита"

30 мая 2004

адвокат Артем Сидоров

09 окт. 2004

1. Задаток является средством обеспечения обязательства, а аванс применяется исключительно как средство платежа.
Получив аванс, продавец будет более уверен в том, что покупатель заключит сделку, т.е. здесь причина скорее психологическая, т.к. если сделка не состоится по вине продавца, аванс подлежит возврату в однократном размере. А вообще большее значение должен иметь не аванс, а предварительный договор купли-продажи, т.к. если таковой заключен, требовать заключения основного договора можно через суд и продавец скорее всего в этом случае от сделки не будет отказываться.
Что касается самого понятия "аванс" - оно есть в статье о задатке (п.3 ст. 380 ГК) и более подробно раскрывается в судебной практике. Что касается рассуждений о том, что аванс возвращается за вычетом расходов на рекламу и т.п. - это зависит от того, как написано конкретное соглашение об авансе.
2. Нужно четко прописать систему уведомлений (заказной телеграммой с уведомлением и т.п., в каких случаях считается что сторона уведомлена). Если сторона уведомлена и в течение какого-либо срока не сделает необходимых действий - это можно расценивать как уклоненеие.

[dem11]

1. Выскажите пожалуйста Ваше мнение по спору
внешняя ссылка
2. предварительный договор купли-продажи
может быть заключен без авнса или задатка
3. Какую фразу можно записать в договор с задатком, чтобы покупатель мог купить не только на себя, а на родственника или на другое лицо, которое покупатель может найти перепродав квартиру?
Вообще это возможно?
С уважением.

[Иваныч]

К чёрту задаток с его заморочками... Уже лет 10 не применяю это понятие в договорных отношениях. В предварительном договоре - аванс с ответственностью за неисполнение обязательств аля задаток.

[адвокат Артем Сидоров]

1. Выскажите пожалуйста Ваше мнение по спору
внешняя ссылка
2. предварительный договор купли-продажи
может быть заключен без авнса или задатка
3. Какую фразу можно записать в договор с задатком, чтобы покупатель мог купить не только на себя, а на родственника или на другое лицо, которое покупатель может найти перепродав квартиру?
Вообще это возможно?
С уважением.

1. Ст. 380 ГК РФ "Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения." Т.е. договор уже должен быть. Для того, чтобы можно было взыскать задаток в двойном размере и при фактическом отсутствии договора, в соглашении о задатке можно вставить фразу "данное соглашение является подтверждением заключения договора купли-продажи и далее данные по договору". В этом случае основания для взыскания в двойном размере будут, хотя и не 100%, у нас такая практика есть. Так же возможно и внесение задатка по предварительному договору, хотя это спорная точка зрения - судебная практика противоречива.
2. Конечно, может быть. Более того, в нериэлторском бизнесе как правило предварительные договоры не содержат условий о внечении аванса и т.п., а только обязательство заключить в будущем определенный договор.С моей точки зрения сам по себе предварительный договор является уже хорошей гарантией, особенно если риэлтор грамотно объяснит клиенту последствия незаключения основного договора. В моей практике уже были случаи, когда суды применяли 429 ГК и удовлетворяли иски о понуждении к заключению договора.
3. Поскольку договор, подтверждением заключения которого является соглашение о задатке, должен быть заключен на конкретное лицо, и в соглашении должно фигурировать это лицо.

[Иваныч]

3. А что, нельзя в договор включить фразу типа: "Покупатель вправе переуступить свои права и обязанности по настоящему договору третьему лицу"?

[dem11]

IMHO,
1.[/quote] аванс с ответственностью за неисполнение обязательств аля задаток. [/quote]
хорош для юр. лиц. С физ лиц удержание штрафов и неустоек проблематично.
2. [/quote] С моей точки зрения сам по себе предварительный договор является уже хорошей гарантией, особенно если риэлтор грамотно объяснит клиенту последствия незаключения основного договора. [/quote]
1.Какие последствия в общем?
2. если продавец, успел уже продать квартиру другому?
[/quote] в соглашении о задатке можно вставить фразу "данное соглашение является подтверждением заключения договора купли-продажи и далее данные по договору". [/quote]
Для дальнейших данных по договору я правильно понимаю необходимы все обычные справки ( БТИ и решение попечительских органов)?
Так тогда можно заключить непосредственно договор купли-продажи?
[/quote] Если сторона уведомлена и в течение какого-либо срока не сделает необходимых действий - это можно расценивать как уклоненеие. [/quote]
Одного дня достаточно?

[адвокат Артем Сидоров]

3. А что, нельзя в договор включить фразу типа: "Покупатель вправе переуступить свои права и обязанности по настоящему договору третьему лицу"?

Не получится, т.к. договор считается заключенным с момента регистрации, а переуступить права можно только по заключенному договору, и такая фраза в связи с этим смысла не имеет.

[адвокат Артем Сидоров]

IMHO,
1.аванс с ответственностью за неисполнение обязательств аля задаток.
хорош для юр. лиц. С физ лиц удержание штрафов и неустоек проблематично.
2. С моей точки зрения сам по себе предварительный договор является уже хорошей гарантией, особенно если риэлтор грамотно объяснит клиенту последствия незаключения основного договора.
1.Какие последствия в общем?
2. если продавец, успел уже продать квартиру другому?
в соглашении о задатке можно вставить фразу "данное соглашение является подтверждением заключения договора купли-продажи и далее данные по договору".
Для дальнейших данных по договору я правильно понимаю необходимы все обычные справки ( БТИ и решение попечительских органов)?
Так тогда можно заключить непосредственно договор купли-продажи?
Если сторона уведомлена и в течение какого-либо срока не сделает необходимых действий - это можно расценивать как уклоненеие. Одного дня достаточно?

1. Согласен, не все будут из-за 1000 и даже 2-3000 у.е. обращаться в суд, но все же положительный эффект есть и для физических лиц.
2. Последствия - возможность обязать заключить договор купли-продажи через суд. Если продал - договор можно признать недействительным и опять же обязать заключить договор.

Что понимать под уклонением - нужно прописать в договоре. Если в договоре ничего нет, решать будет суд исходя из принципа разумности.
Вообще спор из-за того, что в риэлторской среде сложилась устойчивая практика по задатку, не совсем соответствующая законодательству, но поскольку клиенты риэлтеров так же не знают хорошо законы, практика работает.

[dem11]

Огромное спасибо за ответы. Чувствуется за Вами большая юридическая
практика.
Вот один вопрос Вы пропустили.
[/quote] в соглашении о задатке можно вставить фразу "данное соглашение является подтверждением заключения договора купли-продажи и далее данные по договору". [/quote]
Для дальнейших данных по договору я правильно понимаю необходимы все обычные справки ( БТИ и решение попечительских органов)?
Так тогда можно заключить непосредственно договор купли-продажи?