Перепродажа квартиры с обременением 484 / 3948

Добрый день !

Успел в начале ковида до роста цен купить 2-комн. вторичную квартиру в Москве, в ипотеку по низкой ставке.
В планах изначально была перепродажа. Пока квартира сдается, аренда почти полностью окупает ипотеку.
Маткапитал не использовался, один взрослый собственник, состоящий в браке, моя супруга подпишет нотариальное согласие для покупателя.

Продать квартиру не получается, тк нет желающих оплачивать по схеме банка (банк называть не буду).
Банк без вариантов хочет, чтобы:
1) покупатель оплатил остаток ипотечного долга 7 млн руб
2) после этого покупатель сможет осуществить оставшуюся часть сделки
Как сказал риэлтор,пытавшийся продать квартиру, "дураков на такую схему нет", и всё в квартире хорошо, кроме схемы оплаты.
Есть выход - возмездно за % получить взаймы необходимую сумму и погасить ипотечный кредит, но:

- банки считают такие кредиты высокорисковыми, даже если есть залог (дом в Московской области)
- процент в пересчете на годовые составит более 30%
- нет гарантий доведения сделки до конца (покупатель не передумает, Росреестр не затянет с регистрацией и много других рисковтд. )
- в результате, вместо почти самоокупающейся ипотеки, можно остаться с очень дорогим кредитом.

Почитал статьи о случаях в недвижимости и форум ners , и понимаю, что оценки разных людей сильно расходятся. Покупатели, которые считают "дураков нет" про такую форму оплаты, реально не против неё, а хотят дисконт около 20-30% цены. Для меня это критично, тк отнимет значительную часть прибыли от подорожания квартиры.

Пример 1. Возможно, он не совсем корректный (Известия - внешняя ссылка ) для нашего случая, тк проблема связана в том числе с маткапиталом, но главная суть похожа и вывод о желании скидки покупателем сделан верный.

... в 2018 году одна семья с двумя детьми приобрела квартиру, и выплата от государства была использована как первоначальный взнос. В апреле 2022 года у семьи резко сократился доход и платить по кредиту в полном объеме она не смогла. В октябре банк предъявил требование полностью погасить кредит, иначе будет инициировано судебное разбирательство для продажи квартиры с торгов.
Денег у людей для полного погашения кредита не было. Продажа такой квартиры подразумевает, что покупатель даст средства, чтобы семья погасила кредит перед банком. Затем необходимо наделить детей долями в квартире, после получить разрешение органов опеки и попечительства на продажу и только потом продать жилплощадь. Вся эта процедура займет порядка двух-трех месяцев.
Авторы ..... приводят пример: для погашения кредита семье нужно порядка 4,5 млн рублей, а стоимость квартиры составляет около 9,5 млн рублей. Найти покупателя, который согласится дать людям на два-три месяца половину стоимости квартиры, крайне сложно, придется делать скидку. Так семья неминуемо потеряет 20–30%, то есть использовав материнский капитал в сумме 453 тыс. рублей, люди потеряют сегодня порядка 2 млн рублей.

Пример 2. из темы viewtopic.php?f=67&t=70608 , в ней очень долго пытаются продать продать квартиру на подобных условиях - сначала заплатить ипотечный долг в банк, а потом провести сделку. Здесь часть риэлторов сразу же охарактеризовали сделку как "дураков на такую схему нет"

26.07.22, 15:56
Людмила Воронина писал(а):
Нет , конечно. Сдались Вы кому с такой высоко.рисковой для покупателя схемой...Дураков нет. Хоть "падайте" , хоть не падайте. В цене.

Но другие возразили им - всё это страшилки и ерунда

26.07.22, 17:46
Ирина Сорокина писал(а):

26.07.22, 17:11
ddcumming писал(а):

26.07.22, 16:25
Ирина Сорокина писал(а):
Ничего сложного в выкупе из-под залога банка нет. Проверки потщательней на предмет банкротства разве что.
"Ничего сложного", но продавец, получив деньги для погашения долга перед банком, может передумать продавать квартиру и останется долгжным покупателю, а состава преступления (мошенничества) в этом нет. И банк не обязан нести ответственность по отношениям продавца с третьими лицами.
Страшилка. Не берите в голову.

Как я понял, сменилась череда продавцов, а результат такой же, как и с моей квартирой
------
Уже после снятия квартиры с продажи, обратился ко мне риэлтор, как он сам сказал, с юридическим образованием, обещал продать без использования рискованной схемы (для меня главный риск - брать новый дорогой кредит для закрытия дешевого старого ипотечного), и обещал гарантию стабильности поведения продавца в сделке. Как он хотел убрать или снизить риск для покупателя - не знаю.
При дальнейшем обсуждении оказалось, что кредит для закрытия ипотеки мне взять все равно придётся. На мой вопрос - в чем тогда будет снижение моего риска, понятного ответа не получил.

В принципе, можно некоторое время ничего не делать, но неизвестно, не пойдут ли цены в серьезное снижение ...

Тут все дело в банке, надо не покупателя искать с возможностью оплатить ваш кредит авансом, а договариваться с банком о другой схеме, принятой у крупных банков-кредиторов
Иногда удается перевести кредит в другой банк, иногда- заложить долг в ячейку на имя менеджера, иногда решить вопрос через депозит нотариуса, надо выходить на менеджеров, принимающих решение

Оплачиваете долг по кредиту, оплачиваете оставшуюся цену квартиры. В чем проблема?

01.02.23, 08:46
Юлия Битузе писал(а):
иногда- заложить долг в ячейку на имя менеджера

менеджер банка не нотариус, я бы на месте покупателя не доверил ему

01.02.23, 08:46
Юлия Битузе писал(а):
иногда решить вопрос через депозит нотариуса,

к нотариусу доверия у покупателя может быть несравнимо больше, но банк хочет получить деньги для погашения кредита к себе на счет, а не к нотариусу

Для меня, гарантии нотариуса о том, что покупатель или господь бог вместо него выкупит квартиру в ограниченное время (даже если покупатель передумает или умрёт до окончания сделки

), для меня достаточно для получения второго кредита. Лишь бы не оказаться у разбитого корыта, не обменять дешевый длинный кредит на дорогой короткий.

Странно. Почему нельзя провести одновременно?Всё прописать в нотариальном ДКП (который может сдать на регистрацию одна сторона) и который имеют силу с момента подписания, тут же сдать его через регистраторов и приостановить регистрацию пока не произойдёт закрытие ипотеки. Затем подать заявление на снятие обремения и возобновить регистрацию.Покупатель пусть закрывает ипотеку от себя, т.е. сам вносит деньги на ипотечный счёт, чтобы иметь платёжку на руках. Никаких тут мега рисков нет. Максимум это выигрышный для Покупателя суд со значительными издержками Продавца. Дисконт относителбно аналогичных предложений должен быть при таком варианте, но не 30%. Максимум тысяч 300

01.02.23, 09:03
Constantinus писал(а):
оплачиваете оставшуюся цену квартиры

кому ещё ?

01.02.23, 09:03
Constantinus писал(а):
Оплачиваете долг по кредиту,
В чем проблема?

Оплатить не проблема, но если сделка пойдет не так - продавец передумает, умрет или что-то еще случится - произойдет замена кредита с условиями 1 на кредит с условиями 2, такое мне не нужно.

01.02.23, 09:05
Александр Тестянов писал(а):
Странно. Почему нельзя провести одновременно?

по условиям банка

01.02.23, 08:39
furunkul1984 писал(а):
Банк без вариантов хочет, чтобы:
1) покупатель оплатил остаток ипотечного долга 7 млн руб
2) после этого покупатель сможет осуществить оставшуюся часть сделки

01.02.23, 09:12
furunkul1984 писал(а):

01.02.23, 09:05
Александр Тестянов писал(а):
Странно. Почему нельзя провести одновременно?
по условиям банка
01.02.23, 08:39
furunkul1984 писал(а):
Банк без вариантов хочет, чтобы:
1) покупатель оплатил остаток ипотечного долга 7 млн руб
2) после этого покупатель сможет осуществить оставшуюся часть сделки

И в чём проблема? Осуществить оставшуюся часть сделки? Да в этом же банке откройте аккредитив на остаток или в любом другом. В ДКП чётко пропишите , что Покупатель гасит остаток ипотеки за счёт своих средств, что одновременно с регистрацией перехода права будет снято обременение.Чем Вам банк здесь помешает?

01.02.23, 09:10
furunkul1984 писал(а):
Оплатить не проблема, но если сделка пойдет не так - продавец передумает, умрет или что-то еще случится - произойдет замена кредита с условиями 1 на кредит с условиями 2, такое мне не нужно.

Не могу понять, Вы продаёте или покупаете?

01.02.23, 09:10
furunkul1984 писал(а):
если сделка пойдет не так - продавец передумает, умрет

Сделка состоялась при подписании договора. Передумать он может, но это уже его проблемы по расторжению договора. Если вы оплачиваете кредит за собственника, вы становитесь на место банка. Теперь он должник вам, а не банку.