214 ФЗ. 73 / 5713

Если кратко, то 214-ФЗ вызывает противоречивые чувства.

С одной стороны, воля законодателя ясна: 1) упорядочить отношения, подвести всех застройщиков под некоторые правила 2) защитить интересы граждан.
С другой стороны, на практике и по сути - закон плохо исполняется (увы!), не идеален (2-ая цель не достигнута, что пытаются исправить Коган и Хинштейн (проект об обязательном страховании застройщиков), не сбалансирован (ущемляет сильных мира сего - застройщиков со всеми вытекающими), также не продуманы некоторые практические вопросы.

Ситуацию ухудшает "необязательность" исполнения законов в РФ, бездействие чинов, дефицит гражданской сознательности и разобщенность дольщиков (разве что иногда инициативные группы создаются), русская лень, ну и юридическая безграмотность всех и вся (ну кто читает договор?!).

В рамках 214-ФЗ продают от 10% - до 50% (много об этом писали) квартир в новостройках, хотя должно быть 100%.

И в тоже время, с появлением 214-ФЗ есть надежда, что город-сад будет построен. Только нужно много работать над законами, улучшать правоприменительную практику, ну и повышать грамотность населения.

О, Вадим, спасибо.

Именно этого я и ждала.

по сути вопроса - инициативные группы дольщиков - с чем едят? что могут?

Черданцеву плюсики ставим, не забываем, господа.

Действенность инициативных групп - это моё предположение, сами же группы граждан-покупателей появились давно.

На мой взгляд, чем раньше граждане будут объединяться, координировать свои действия, тем лучше. Специфика приобретения квартиры в многоквартирном доме предполагает совместную с соседями жизнь, совместную собственность (лестницы, лифты, чердаки и т.д.) и управление делами. Так, известным объединением граждан для управления делами является товарищество собственников жилья (Жилищный кодекс: Раздел VI. ТОВАРИЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ).

Законодатель (депутаты) также считает, что в случае недостроя исправить ситуацию может только объединение граждан. В законе о банкротстве организаций, в части о застройщиках, прописано, что граждане могут объединяться в кооперативы и достраивать дом.

Так.

О банкротстве.

Как компании становятся банкротами?

Есть ли моменты, которые на то указывают?

Что происходит после банкротства?

Проблема в том, что есть закон, но нет регламента по его применению.

Дольщик, неся свои кровные за будущую квартиру приравнивается к инвестору, но при этом не имеет никаких прав, чтобы иметь возможность контролировать исполнение обязательств по договору (соответствие утвержденному проекту, сроки, финансовая дисциплина заказчика/застройщика). Вслепую отдают деньги и просто молятся, чтобы заказчик/застройщик не обанкротился.

Проверить можно только, если следить за деятельностью компании (что практически почти невозможно, разве что шпионов иметь в компании). В том числе, на какую сумму и где застрахована строительная компания, каково будет возмещение убытков (если наступит банкротство). Если у компании несколько домов на стадии котлована или закладки фундамента, то почти на 100% - деньги с первого дома пошли на начало строительства других с целью привлечения большего количества дольщиков. Это обязательно приведет к срыву сроков и удорожанию строительства, в том числе и первого дома. Так перед кризисом, нахватав земельных участков, строительные компании нарыли котлованов, а кое где и построили несколько этажей.

Еще один момент, еще на стадии строительства создают ТСЖ и ставят председателем своего человека, часто из строительной компании (часть квартир не продана и собственником является сама компания). Это делается для того, чтобы без помех в будущем сдать дом в эксплуатацию со многими недоделками, иногда запускают дом по временной схеме (электроэнергия, тепло, вода), не оформляя в соответствии с законом договора с поставщиками (опять же для экономии).

Тут столько нюансов и проблем, что простым гражданам не разобраться, да и если попадется опытный юрист среди дольщиков, все равно результат может быть плачевным. Дольщики сами принимают решение внести деньги на строительство, а значит принимают на себя все финансовые риски. В соответствии с законом органы муниципальной власти не несут ответственности за деятельность строительной компании. И помогут пострадавшим только в случае наличия в бюджете лишних финансов (или если в политических целях это будет выгодно, будет хороший резонанс).

У нас в Барнауле случай, когда строительная компания без разрешительных документов пристроила 10 этаж вместо утвержденным по проектам 9 этажей (при содействии властей все же сдали 4 подъезда), пристроила дополнительный подъезд из малосемеек (которые так и не построила, уже более 3 лет), да еще к дому по проекту должен был примыкать магазин. Так она (директор) еще стала надстраивать квартиры и над магазином. Продавала по дешевке. И ведь люди раскупили!!! желание купить задарма привело к тому, что люди все потеряли. Рядом второй дом достроили (власти вмешались), но дольщики должны доплатить крупную сумму, а они отказываются. Суды идут. Директор компании сидит.

Это говорит о том, что нет никакого надзора над деятельностью компаний. И нет регламента таких проверок. Ничего четкого на этот случай в ФЗ 214 нет. А значит и права дольщиков он не защищает. Кому выгодно, думайте сами.

Господин Черданцев, интересно так же и ваше мнение, как наиболее экспертное и непредвзятое.

Валентина как бы профи, но мне известна ее любовь к судам и тяжбам, а передачу на этом материале делать не хочется - люди тогда не будут покупать квартиры вообще, и бизнес рухнет, толком не начавшись.

Моя задача на данный момент - максимально четко и доступно для зрителей, среди которых полно бабушек и прочих ку-ку, осветить 214 ФЗ и правила поведения при покупке долевки.

То есть - что такое 214 ФЗ

У каких застройщиков не стоит покупать
У каких застройщиков покупать стоит
Как их различить
В каких случаях необходима помощь риэлтора
Где риэлтор помочь не может

Хотя бабушек проще пристрелить в ряде случаев, как мне кажется.

И вдогонку к написанному.

Господа! дольщики очень часто несут последние деньги на покупку долевки. Они и так напуганы и раздражены сверх меры. они не знаю элементарного в большинстве случаев. если они будут прислушиваться к Век Агту, то - останутся и без денег, и без квартир, и без всего вообще.

Почему????????????????????????????????

Да потому, что они не знают, что инвестируя в строительство, ОНИ САМИ СТАНОВЯТСЯ СОВЛАДЕЛЬЦАМИ, ИНВЕСТОРАМИ БИЗНЕСА. И глуп тот инвестор, кто начинает хаять свое же. Лучше помогать хвалить и продавать.

А моя задача во всем этом - рассказать - с вашей помощью, авторство, естественно, будет упомянуто - этим людям, как сделать так, чтобы контролируя ситуацию, не остановить строительство, не опустить цены вниз, не поддаваться провокациям и тд.

Я за этот год - 2012 - видела лично, как неумелое и глупое бакланство не по делу остановило строительство двух (!!!!) жилых комплексов, потом были заведены уголовные дела, естественно, банкротство. Суды, ясен павлик. И - тишина теперь. А люди могли бы уже весной - в апреле - выйти на ремонт. СЕйчас бы жили уже себе. Дом-то - остеклен, подъезды - отделаны, внешняя облицовка - гут, стройматериалы на обустройство территории - в наличии.
Жаль, что на тот момент я не предложила отстреливать этих говорунов. Реально жаль, потому что пострадали все.

Так кто от этого выиграл????

ДА НИКТО!

Вот есть стройки. Где кривые, где косые, где какие. Есть те, где пристраивают подъезды. Есть те, где есть возможность улучшить территорию. Есть всякое. И чем идти по судам, останавливать стройку и в результате остаться без ничего вообще - не лучше ли понять, что 1) - дольщик - инвестор, полноправный со всеми вытекающими. Ибо это бизнес, и вытекающие всегда есть. 2) - глупо хаять свое, лучше хромая корова, которую можно доить, чем дохлая и вонючая, типа блюда копальхен, на редчайших любителей.

1. О банкротстве.

По закону несостоятельность (банкротство) - признанная арбитражным судом неспособность должника в полном объеме удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам и (или) исполнить обязанность по уплате обязательных платежей.

По простому, это особый юридический статус, который означает неспособность организации выполнять обязательства в срок, финансовые проблемы, т.е. болезненное состояние, что удостоверяет суд. По аналогии с медициной, некоторых больных можно вылечить, некоторые же находятся при смерти. Так и в случае с организациями: спасают тех, кого можно спасти (прописывают лекарства - процедуры наблюдения, финансового оздоровления, внешнего управления) или описывают пациента и его имущество с тем, чтобы раздать кредиторам после смерти (процедура конкурсного производства).

2. Как компании становятся банкротами?

Организацию могут признать банкротом в судебном порядке, если имеются признаки, свидетельствующие о её финансовом нездоровье, неисполнении обязательств. Порядок признания, процедуры и особенности описаны в Федеральном законе от 26 октября 2002 года №127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

3. Есть ли моменты, которые на то указывают?

Производство по делу о банкротстве может быть возбуждено арбитражным судом при наличии 2х признаков: 1)требования к должнику - юридическому лицу в совокупности составляют не менее ста тысяч рублей; 2) юридическое лицо является неспособным удовлетворить требования кредиторов.
При этом, согласно п.2 ст.3 Закона о банкротстве юридическое лицо считается неспособным удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам и (или) исполнить обязанность по уплате обязательных платежей, если соответствующие обязательства и (или) обязанность не исполнены им в течение трех месяцев с даты, когда они должны были быть исполнены.

4. Что происходит после банкротства?
Подача кредитором заявления о признании организации (должника) банкротом ещё не означает, что наступил конец света/кирдык/смерть/время растаскивания добра, но это повод кредиторам (т.е. дольщикам, если речь идёт о застройщике) задуматься, изучить ситуацию, привлечь экспертов.

Варианты развития ситуации:
- заявление о признании должника банкротом суд может оставить без рассмотрения;
- может быть введена процедура финансового оздоровления, внешнего управления;
- может быть утверждено мировое соглашение;
- может быть прекращено производство по делу о банкротстве;
- может быть вынесено решение о признании должника банкротом и открытии конкурсного производства.

В отношении застройщиков применяются процедуры (в т.ч. конкурсное производство) с особенностям, которые прописаны в разделе 7 Закона о банкротстве, который появился недавно, был введен Федеральным законом от 12.07.2011 №210-ФЗ.

Ситуация, когда описывают всё имущество должника-банкрота с тем, чтобы раздать кредиторам соразмерно их требованиям, называется конкурсным производством. В отношении застройщиков тут предусмотрено много мудрёных особенностей. Их этих особенностей вытекает возможность гражданам-дольщикам объединиться и достроить незавершенный объект - дом, о которой я говорил в начале темы.

Оль, я не любительница провокаций и тем более судов. Я за конструктив!

Именно поэтому и написала: каждый дольщик должен хорошо понимать, какую ответственность он возлагает на себя и идти на риск обдуманно, потому что в случае наступления риска далеко не всегда помогут власти.

И то, что нужно серьезно смотреть:

1. подробно изучить, что разрешено строить?
2. разобраться с проектом (если хорошо поговорить с директором, все чертежи принесут и покажут, и даже план строительных работ, что, когда, как.). Вот тут нужно рекламировать АН со специалистами, разбирающимися и в чертежах , и в других документах.
3. Узнать все в отношении земельного участка (ведь вы знаете, что строят на земле, где есть определенные ограничения).

И опять же АН может сделать своим конкурентным преимуществом - четкое знание всех обстоятельств строительства МКД, главное, чтоб специалист был настоящим, а не декларируемым (как сантехник или швея, ставшие риэлтерами).

И вообще, это как у маркетологов: против кого дружим?

Если за строительные компании, то за какие и тогда - один сценарий, если за риэлтеров первичного рынка - другой сценарий. Все зависит от стартовой ситуации и нужного результата. Кто платит?