ЖК Ever 170 / 4167

10.08.21, 18:24
Павел Рыкалин писал(а):
Стоимость проектирования и согласования, участка, подвода сетей, маркетинга….
Примерно 90% получается.

Нет, 35% - это вся стройка.

Остальное взятки (административные расходы) и субсидии по ипотечной ставке, чтобы цены не снижать.

Какие 90%? Вы рентабельностей застройщиков в этом году видел? 50% от EBITDA прибыль

10.08.21, 18:26
Павел Рыкалин писал(а):
Всё пытаетесь сварить кашу из топора.
Время идёт, с момента написания сказки, а в России ничего не меняется))

Ни слова не понял

10.08.21, 18:34
ogogo.guguev писал(а):
А вот чем хороша локация?

Ну я там живу- мне норм.

Метро рядом, парки рядом.

Промка лет через 10 пропадёт. Да и промка не вредная была

10.08.21, 18:20
Дмитрий Ждун писал(а):

10.08.21, 18:07
ir-ka писал(а):
Дмитрий Ждун,
В чем конкретно видите риски?
Что не достоят? - достроят, вопрос только сроков, они могут несколько подзатянуться, лет на 5-7 (но это не точно)
Завтра изучу тему.

Что-то совсем не понимаю какие риски при эскроу. Пока так понимаю:
1. 10 млн гарантирует государство, если лёг банк. А так гарантирован весь номинал, если ляжет застройщик.
2. Если не разрывать договор с застройщиком, то дом.рф с задержкой, но выдаст квартиру.

Если это жилье (не апарты), то сменят застроя и достроят.

10.08.21, 18:38
Дмитрий Ждун писал(а):
Ну я там живу- мне норм.
Метро рядом, парки рядом.

Под это процентов 80-90 Москвы подходит)))

10.08.21, 18:35
Дмитрий Ждун писал(а):
Какие 90%? Вы рентабельностей застройщиков в этом году видел? 50% от EBITDA прибыль

Не забывайте, что стройка - это «длинные деньги»!

Один год не показатель.
Как пример, условно:
- 2017 году купил застрой участок. 1.5 млрд. рублей МИНУС
- 2018/19 годы ушли на проектирование, подготовку площадки, начало перекладки сетей. Ещё МИНУС. 0,5-1 млрд.
- в 2020-м начали стройку, продали 10% квартир и открылись продажи по ДДУ (эскроу). Строить 2-3 года. Параллельно идут работы. Затраты 0.5-1 млрд, приход денег от дольщиков 2 млрд
- в 2021 такой же приход от дольщиков 2 млрд, и те же затраты 0.5-1 млрд.

…. Да, в эти годы может быть большой плюс. Но надо строить дальше! А большинство квартир комплекса проданы. Больше больших приходов денег не будет…

- 2022 год затраты 0.5-1, приход денег… 0.5-1 млрд
- 2023 год. Затраты так и идут, прихода почти нет, 0.5. Квартиры проданы. Стройка окончена.

Итог расходы за 5 лет 5 млрд, доход 5.5 млрд.
Прибыль 10%))

Павел Рыкалин

10.08.21, 18:37
Дмитрий Ждун писал(а):

10.08.21, 18:26
Павел Рыкалин писал(а):
Всё пытаетесь сварить кашу из топора.
Время идёт, с момента написания сказки, а в России ничего не меняется))
Ни слова не понял

Мораль каши из топора вроде понятна. «Чудо из ничего». Которого конечно не бывает.

Попытка «отыскать Грааль на МРН» - такое же ЧУДО. Типа, какой то застрой обанкротился и жильё за 30% «по себестоимости» вдруг достроится….
Эм… нет!)
Себестоимость под 90%, на маркетинге и материалах конечно сэкономит тот, кто будет достраивать, при этом сам дом попадёт в очередь на достройку, лет 5-7 ещё постоИт под открытым небом.

Из всех соседних строек Эвер самый адекватный и даже несколько недооцененный ЖК, во всяком случае ценник до 300 ещё крутится
Промка уйдёт, 1я и 2я очередь дотянуть дома до нового метро воронцовская, вокруг должно быть благоустройство, перейти через дорогу и вдоль новых домов афи дойти до воронцовского парка, в котором когда-то наконец доделают усадьбу
Школы, сады, тц, Рио, 2 ветки метро
Гаражи ещё бы снесли
Архитектор уехал к 400 за метр, афи там с самого начала своей стройки