Цессия, цедент, цессионарий и должник. 21 / 417

14.10.21, 10:39
Тататьяна писал(а):
Другое дело, что отважных покупцов у нас немного)) и особенно неипотечных. А те, которые отважные, обычно жадные и прошаренные))

Суть. Всё остальное решаемо. Показ это вообще самое простое.

14.10.21, 10:39
Тататьяна писал(а):
например заключение и регистрация допника и тд.

Вот да. С ПИКом прокатило, допник не регистрировали перед цессией
С ГК Эталон пришлось ждать регистрацию допника, но с учетом, что дольщик в другом городе и с учетом подписания и пересылки, менеджер все организовал очень оперативно и мы (я, продавец и покупатель) уложились в нужные сроки.

А так, да, переуступку можно сделать при определенных условиях без согласия застройщика.

14.10.21, 10:39
Тататьяна писал(а):
Вообще переуступка возможна не зависимо от согласия застроя, все верно. Застроя необходимо просто уведомить. Другое дело, что отважных покупцов у нас немного)) и особенно неипотечных. А те, которые отважные, обычно жадные и прошаренные))
ЗЫ Ну и приостановки по новострою случается прилетают. Иногда по независимым причинам ( у меня например было регистрация изменений в Проектной декларации на 5 дней раньше, чем я подала на регистрацию свою переуступка и как следствие изменение проектной площади на 0,1 м - приостановка). Но и эти проблемы обычно решаемы. Но для их решения иногда требуется участие застроя, например заключение и регистрация допника и тд.

Банки любят требовать согласие застройщика при ипотеке. Предоставляем.

14.10.21, 10:39
Тататьяна писал(а):
Вообще переуступка возможна не зависимо от согласия застроя, все верно. Застроя необходимо просто уведомить. Другое дело, что отважных покупцов у нас немного

Хм…..
в 2018 года из ГК убрали абз. 2 п. 2 ст. 382:
Если договором был предусмотрен запрет уступки, сделка по уступке может быть признана недействительной по иску должника только в случае, когда доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об указанном запрете.

Но остался абз. 1
" Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором."

А что тогда ответить покупателю? Если у продавца по договору (ДДУ) для совершения цессии требуется согласие. Можно, конечно, сказать, что "согласие" относится к порядку совершения действий, а не к запрету или ограничению цессии. А про 54 Пленум (пункт 16), где говорится о праве должника (застроя) оспаривать цессию сказать, что он принимался в декабре 2017, т.е. до вступления в силу изменений в ГК. Покупатель, конечно, может на ответить, что это сами изменения в ГК вступили в силу в 2018, а изменивший ГК федеральный закон принят был в марте 2017, т.е. до принятия декабрьского пленума. А значит пленум принимался с учетом новой редакции ГК и руководствоваться нужно пленумом.

16. Если договор содержит условие о необходимости получения согласия должника либо о запрете уступки требования третьим лицам, передача такого требования, за исключением уступки требований по денежному обязательству, может быть признана недействительной по иску должника только в случае, когда доказано, что цессионарий знал или должен был знать об указанном запрете (пункт 2 статьи 382, пункт 3 статьи 388 ГК РФ).

ИМХО что-то отваги покупателя недостаточно, нужна его сильная мотивированность

Il Andr,
В соответствии с 11 ст. 214 ФЗ уступка возможна при 2 условиях
1 оплата ( или если оплата была не полной, то с одновременным переводом долга)
2 гос регистрация Дду
Все

В данном случае требование застройщика по получение согласия возникает на основание Договора

Но
В соответствии со ст 16 "Закона о защите прав потребителя"
"Условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными"

Как-то так

Уведомить застроя ( несмотря на изменения в законодательстве) все же нужно.
Если застрой готов дать согласие, то конечно его взять стоит. Но если застрой хочет "много денег" за согласие как например Донстрой просил по 500 тыс+ или вообще дает отказ, то в этом случае можно попробовать зарегистрировать без согласия, с большой долей вероятности переуступку зарегистрируют. В этом случае рекомендуется в обязательном порядке предоставить на регистрацию документы, подтверждающие оплату в полном объёме.

14.10.21, 16:48
Тататьяна писал(а):
В соответствии с 11 ст. 214 ФЗ уступка возможна при 2 условиях
1 оплата ( или если оплата была не полной, то с одновременным переводом долга)
2 гос регистрация Дду
Все

Нет, не всё. Эти два условия дополняют ГК, и в целом закон о долевом участии не регулирует отношения, касающиеся перемены лиц в обязательстве. Ну вы ж сами называете норму закона, которая прямо отсылает к специальному закону - ГК.

"Статья 11. Уступка прав требований по договору
1. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации".

14.10.21, 16:48
Тататьяна писал(а):
В данном случае требование застройщика по получение согласия возникает на основание Договора

Несомненно

14.10.21, 16:48
Тататьяна писал(а):
В соответствии со ст 16 "Закона о защите прав потребителя"
"Условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными"

У застройщика есть право обратиться в суд с иском о признании договора цессии недействительным, если не было получено согласие. Как право застройщика на обращение в суд ущемляет потребителя? Или застрой не вправе в ДДУ прописывать, что для цессии нужно его согласие, и эта оговорка в договоре влечет нарушение/ущемление прав потребителя по сравнению с законом? У нас же речь идет о перемене лиц в обязательстве, и это вообще не охватывается регулированием ЗоПП.

14.10.21, 16:48
Тататьяна писал(а):
как например Донстрой просил по 500 тыс+ или вообще дает отказ

Дает письменный отказ? Какая в письме мотивация?
Вообще при старте продажи своего объекта по переуступке необходимо озаботиться этим вопросом, если в ДДУ прописано, что требуется согласие, просишь его сразу, не дают - письменное уведомление о продаже. Если объект оплачен, проблем не возникает. С не оплаченными не сталкивался.

15.10.21, 10:24
Антипов Александр писал(а):

14.10.21, 16:48
Тататьяна писал(а):
как например Донстрой просил по 500 тыс+ или вообще дает отказ
Дает письменный отказ? Какая в письме мотивация?
Вообще при старте продажи своего объекта по переуступке необходимо озаботиться этим вопросом, если в ДДУ прописано, что требуется согласие, просишь его сразу, не дают - письменное уведомление о продаже. Если объект оплачен, проблем не возникает. С не оплаченными не сталкивался.

Сразу как правило не получается, застрой часто прописывает в согласии данные конкретного покупца. Озаботится при покупке разумеется надо, но ситуация и у застроя часто меняется по ходу пьесы.

15.10.21, 10:46
Тататьяна писал(а):
застрой часто прописывает в согласии данные конкретного покупца.

Вам не надо прописывать туда кого то конкретно, вам надо написать уведомление о продаже, а кому именно, это уже не важно. А что застройщик привык делать, так это его проблемы, не ваши))
Пишите уведомление, и все. Если палки в колеса ставить начинают - обращение в прокуратуру, как правило на этом все палки и заканчиваются.
Но если сумму в 15-20 тысяч рублей за переуступку просит застройщик - тут возможно и не стоит заморачиваться. Но уведомление в любом случае пишите, может и эти деньги отдавать будет не нужно.