Фиктивные дисконты от застройщиков 49 / 1148

31.05.24, 10:27
butterbrodis писал(а):
Положение застройщиков устойчивое. Нераспроданные квартиры - это не долг, а их прибыль. Поскольку нет сверхналогов на за владение таким жильем, сливать квартиры задешево смысла нет.

Нераспроданные квартиры - это убыль, налоги и коммуналка, и при дорогих деньгах, со ставкой 16% с перспективой повышения, ещё и существенные недополученные доходы. Именно устойчивое положение застройщиков позволит им обеспечить планы продаж, в том числе снижением цен, возможно и неявным, не подвергая риску само строительство.

31.05.24, 10:30
butterbrodis писал(а):

31.05.24, 10:26
grappler писал(а):
интересно даже как крупные застрои просидят полгода с нулём продаж. И интересно понаблюдать будет за пиковским динамическим ценообразователем - его наверное вообще отключить надо будет на эти полгода.
Интересно понаблюдать за моментом выравнивания цены за квадратный метр у одноглазых микростудий и трехкомнатных квартир. Это может стать одним из маркеров кризиса.

Это исключено. Метр в трешках самый дешевый, в двушках дороже, в однушках еще дороже, в студиях самый дорогой. Оптом всегда дешевле, чем в розницу.

31.05.24, 11:11
grappler писал(а):

31.05.24, 10:27
butterbrodis писал(а):
Положение застройщиков устойчивое. Нераспроданные квартиры - это не долг, а их прибыль. Поскольку нет сверхналогов на за владение таким жильем, сливать квартиры задешево смысла нет.
Нераспроданные квартиры - это убыль, налоги и коммуналка, и при дорогих деньгах, со ставкой 16% с перспективой повышения, ещё и существенные недополученные доходы. Именно устойчивое положение застройщиков позволит им обеспечить планы продаж, в том числе снижением цен, возможно и неявным, не подвергая риску само строительство.

Для убыли объект должен быть введен. Пока мы так и не дошли до того, что квартиры у коммерческих застроев продаются готовыми на ключах. Очень редки такие предложения и сейчас не вылезли. Странно, правда?
Исключение лишь квартиры с торгов, которые пользуются хорошим спросом, только в силу того что они готовые, на ключах, с полной стоимостью в ДКП, а не с занижайками на 5-10 млн. и более как в уступках от физиков.
Устоичивость застроищиков сейчас полностью в руках банков, если банки согласуют дэмпинг, пока ставки 17-18%, чтобы пылесососить живой кеш с рынка, то кое что можно будет приорбрести.

Но в целом, цены у коммерческих застроищиков настолько завышены, что по ним и правда надо перестать покупать. Пошли они на три буквы.

eugen

31.05.24, 10:26
grappler писал(а):

30.05.24, 20:25
eugen писал(а):
Нужны минимум полгода абсолютного штиля, чтобы пошли реальные скидосы
интересно даже как крупные застрои просидят полгода с нулём продаж. И интересно понаблюдать будет за пиковским динамическим ценообразователем - его наверное вообще отключить надо будет на эти полгода.

Да понятно что ноль исключен. В моем понимании штиль - это когда продается сильно меньше, чем предусмотрено планом продаж, согласованным с банком. В этом случае кредит для строики будет предоставлен уже по рыночной ставке, а не льготной, как если бы план продаж был выполнен.
У нас у всех нет полноты информации. Вероятно, что сейчас планы продаж настолько скромные, что хорошую ставку застроищик все равно получает, т.к. в Москве мы имеем хорошую распроданность. Этот год ввода был продан еще в 23 году, 25 год тоже хорошо распродан. Поэтому, остается только гадать. Но по стройкам вижу, что ни одна не встала, хотя высокие ставки более полугода, но все строятся.

31.05.24, 11:33
eugen писал(а):

31.05.24, 11:11
grappler писал(а):
Нераспроданные квартиры - это убыль, налоги и коммуналка, и при дорогих деньгах, со ставкой 16% с перспективой повышения, ещё и существенные недополученные доходы. Именно устойчивое положение застройщиков позволит им обеспечить планы продаж, в том числе снижением цен, возможно и неявным, не подвергая риску само строительство.
Для убыли объект должен быть введен. Пока мы так и не дошли до того, что квартиры у коммерческих застроев продаются готовыми на ключах. Очень редки такие предложения и сейчас не вылезли. Странно, правда?

Да есть такие предложения, и в некоторых локациях они сильно оттягивают на себя спрос. Навскидку Триколор, Энитео, Скай хаус, ТопХиллс. Они малозаметны на рынке потому что мало рекламных бюджетов у сравнении со стройками.
Но именно факт того что большинство жилья продаётся ещё в процессе стройки и говорит о том как важны застройщикам продажи, ведь дороже можно продать готовый продукт с ключами. А пик почему то весь объём реализует зачастую задолго до ввода, и вроде они считать умеют.

31.05.24, 11:41
grappler писал(а):

31.05.24, 11:33
eugen писал(а):

31.05.24, 11:11
grappler писал(а):
Нераспроданные квартиры - это убыль, налоги и коммуналка, и при дорогих деньгах, со ставкой 16% с перспективой повышения, ещё и существенные недополученные доходы. Именно устойчивое положение застройщиков позволит им обеспечить планы продаж, в том числе снижением цен, возможно и неявным, не подвергая риску само строительство.
Для убыли объект должен быть введен. Пока мы так и не дошли до того, что квартиры у коммерческих застроев продаются готовыми на ключах. Очень редки такие предложения и сейчас не вылезли. Странно, правда?
Да есть такие предложения, и в некоторых локациях они сильно оттягивают на себя спрос. Навскидку Триколор, Энитео, Скай хаус, ТопХиллс. Они малозаметны на рынке потому что мало рекламных бюджетов у сравнении со стройками.
Но именно факт того что большинство жилья продаётся ещё в процессе стройки и говорит о том как важны застройщикам продажи, ведь дороже можно продать готовый продукт с ключами. А пик почему то весь объём реализует зачастую задолго до ввода, и вроде они считать умеют.

Это капля в море. Топовых площадей там нет, чтобы говорить о системе, т.е. это частности. Для Москвы ни о чем. Т.е. как я и сказал редкие предложения.
У Пика готовые бывают, но тоже редко и их не бывает в шахматках на сайтах. Надо звонить или иметь контакты. Готовая квартира у ПИКа появляется в шахматке после того, как ее вручную вытащили в продажу и она сразу появляется под бронью, только так.

31.05.24, 11:41
grappler писал(а):
Навскидку Триколор, Энитео, Скай хаус, ТопХиллс

Триколор огромные площади и устаревший жк, энитео отличный комплекс, там ценник вменяемый но недешевый совершенно, как и топхилс, скайхаус это вообще исключение из правил, ЦАО и Якиманка по цене коммунарки) большие и огромные площади это да, но для семьи с двумя и более детьми офигенный вариант

Разница цен студий в МО от застройщика и вторички в этом же жк 5.5 (ипотека 6%) vs 4.1 (ипотека 16%).
Падение цен есть, но застройщики выигрывают на банковских продуктах.
При текущих ставках, новострой становится выгоднее через 3 года. Вопрос сколько будут высокие ставки.

31.05.24, 15:36
ruzik писал(а):

31.05.24, 11:41
grappler писал(а):
Навскидку Триколор, Энитео, Скай хаус, ТопХиллс
Триколор огромные площади и устаревший жк, энитео отличный комплекс, там ценник вменяемый но недешевый совершенно, как и топхилс, скайхаус это вообще исключение из правил, ЦАО и Якиманка по цене коммунарки) большие и огромные площади это да, но для семьи с двумя и более детьми офигенный вариант

в курсе что это за комплексы, периодически они тут упоминаются, их плюсы и минусы. Речь о другом - если застрой будет сидеть без продаж по причине задранных цен до самого ввода, он в итоге останется с кучей непроданных квартир, и будет нести уже убытки, и всё равно чтобы продать эту массу жилья придется делать скидки, либо зависать на годы реализации с постепенным устареванием продукта.
Застройщику нужно выдерживать равномерный план продаж, обеспечивать постоянный финпоток, не создавать в дальнейшем навес самому себе объемами нераспроданного. Посему и сомнения что компания стабильно много продающая может спокойно сидеть полгода с кратно упавшими продажами, только лишь бы не снижать цены.

31.05.24, 16:19
A_S_G писал(а):
Вопрос сколько будут высокие ставки.

Если увеличится инфляция, то долго