Пригород Лесное и всё такое. 140 / 1708

22.12.21, 11:38
Тундра_nbr писал(а):
Стали пускать Ласточки в пиковое время, которые ранее меж городами просто поездами ходили. Проходы узкие, стоять реально негде.

Потерпишь)
Я недавно на ласточке из Питера в Выборг ездил, народа сто млн, ничего час постоял и ты потерпишь.

22.12.21, 11:38
Тундра_nbr писал(а):
И вот приходит она из Подольска уже набитая, еле залезаем в Курьяново.

Это же общественный транспорт, не нравится - покупай автомобиль)))

21.12.21, 09:57
Рентополучатель писал(а):
У меня уже третьи знакомые продают своё единственное жилье и берут ЖК «Пригород Лесное» . Покупки чисто ради спекуляции. Купить за 5-6 и продать за 10-12 млн. в 2023-23 гг
Этими думками и живут. Все время мониторят циан и авито и смотрят сколько стоит готовое . Увидя заветные 10 млн очень радуются.
Что вообще происходит?
Пришлите разъяснительную комиссию.
***
Хотя если со станции Домодедовская потянуть метро дальше, то может быть

Набирают потому что стадный рефлекс

Думают : "ну народ то не настолько тупой , они то все таки знают что покупают "

Вторая провинциальная тема: " квартиры в столице только дорожают "

Это как с аукционным товаром, народ за акциями на продукты бегает по всему району (а то и городу) , но когда цены на квартиры взлетели обязательно надо попытаться купить (если не за нал, то в долг ), потому что дешевле то уже не будет

ЖК Пригород Лесное, Самолет Девелопмент

Когда-то этот ЖК стартовал с 1.5 млн за студии, сейчас они уже от 4 млн! Давайте разбираться - почему так и что будет дальше.

Начать следует с того, что такие цены взялись неспроста. Это самый дешёвый район Подмосковья, даже Люберецкий стартует повыше - там есть метро за МКАД. Здесь самая плохая транспортная инфраструктура для поездок в Москву, в сравнении с другим Подмосковьем. Пробки. Уже сейчас многие люди продают квартиры, которые покупали недавно, решив отказаться от аренды. Кто-то сдает и едет в Москву.

1. Для себя можно брать, если вы любите природу и не ездите в Москву часто.
2. Для аренды не стоит уже. Сдаются студии тысяч за 20, продают их сейчас за 4 млн. Доходность ниже 5%, при этом ликвидность низкая. На хорошую квартиру около метро есть несколько желающих. Здесь, на десять квартир - один желающий славянской внешности. У него большой выбор.
3. Для инвестиций. Одни человек написал: «У меня уже третьи знакомые продают своё единственное жилье и берут ЖК «Пригород Лесное» . Покупки чисто ради спекуляции. Купить за 5-6 и продать за 10-12 млн. в 2023-23 гг. Этими думками и живут. Все время мониторят циан и авито и смотрят сколько стоит готовое . Увидя заветные 10 млн очень радуются. Что вообще происходит? Пришлите разъяснительную комиссию». А другой пишет: «Пока что моя коллега, проживающая в Лесном (одинокая женщина), выбирается оттуда исключительно на автомобилях соседей. И говорит, что все с ужасом думают, что будет, когда введут остальные очереди домов...» Нет здесь никаких перспектив для дальнейшего роста от слова «совсем». Разве что весь рынок будет расти и этот ЖК с ним немного…

Такие дела! Удачи и Успехов всем. Больше эконома рассмотреть или в бизнес переедем?

Ссылка на источник и мой тг-канал: внешняя ссылка . Тут много обзоров жилых комплексов - подписывайтесь чтобы купить самый лучший!

Самолет размахнулся, да. Пробки там страшные, вспоминаются долгие тормоз/газ начала десятых в/из Коммунарки. Только в ПЛ, по-моему, еще страшнее. Но если остроту транспортной проблемы Коммунарки немного сняли расширением калужки и продлением сокольнической ветки, в рамках решения более общей задачи натягивания транспортного каркаса на полях и огородах Новой Москвы, то вот в Подмосковье такого счастья ждать еще очень долго. Думаю, что транспортные проблемы НМ в перспективе будут решаться также и в рамках решения еще одной более общей проблемы - полицентричности Москвы, создания там рабочих мест. Подмосковью такие плюшки, полагаю также не светят. Только почему часто мелькает в теме Видное? ПЛ это ПЛ, а Видное это Видное - вполне себе уютный подмосковный город, с нетронутым реновацией жилым фондом и электроном на Москву. Наверное, в этом основная проблема ПЛ - что это ЖК в окружении пробок и полей. Не Москва, не Видное. Быть может, когда, лет через 20 Самолет, наконец, закончит этот циклопический проект, ПЛ будет как-то адаптироваться быть самодостаточной вещью в себе, ну а пока он для такого уединения еще слишком мал. А почему берут? Ну, надо же что-то брать, а что? Поновее!! Подешевле!!! Вот и берут.

23.12.21, 03:56
Sergey-Msk писал(а):
Только почему часто мелькает в теме Видное? ПЛ это ПЛ, а Видное это Видное - вполне себе уютный подмосковный город, с нетронутым реновацией жилым фондом и электроном на Москву.

Это вы пишите про город до 2011 года.
Сейчас это город трэш, к которому прилепили в полях спальник превышающий по площади и количеству жителей. Все это повесили на инфру старого Видного, с одним узким выездом...
Плюс на Видное повесили инфру всех отдалённых полей Ленинского района.
В видном кстати жилье просело по цене, по сравнению скажем с Домодедово. В видном квартиру можно взять дешевле чем во втором. До 2011 года разница была ощутимая, в Видном было дороже.
Испорчен город.

Всем привет! Недавно отговорил клиента на консультации от авантюры:

Ему риэлтор посоветовал вложиться в два объекта в ЖК Пригород лесное, с использованием недорогой ипотеки. На мой логичный вопрос: «Почему вы и ваш риэлтор ждёте там рост, зачем так рисковать, чего я не знаю?» - ответа не получил. Точнее получил: «Потому что он будет строиться и расти, обещают скоростной трамвай».

Итак, агент тащил клиента в этот ЖК (разбор его был на нашем канале: внешняя ссылка ) с ипотечным плечом, считая что этот комплекс вырастет в цене и клиент заработает и потом сдаст такую квартиру и продаст легко.

Насчёт легко сдаст… В этом комплексе под две тысячи квартир строится и построено, в комплексах рядом ещё тысячи - на юге, на востоке Московской области, на юго-западе. Целевая аудитория у них всех одна - у кого денег не хватает на что-то подороже. Здесь на одного вменяемого клиента - 10 квартир будут сдавать. И чтобы он снял ваш объект, вам придётся демпинговать.
Сдавать можно и по две недели и месяц, если захотите рыночную цену и не толпу гастарбайтеров. А если решите быстро сдать в хорошие руки - придётся сдавать ниже рынка (закон спроса и предложения никто не отменял и мы все время сдаём и продаём объекты в этих локациях, вытаскивая людей из таких «инвестиций») Сейчас время выходить из них, если получится, а не заходить, по моему мнению.

Про дальнейший рост и продажу. Этот ЖК сейчас продают со льготной ипотекой, с разными ухищрениями - только купите! И цены не растут почти, они УЖЕ ВЫРОСЛИ! Сюда надо было заходить по 2 миллиона, по 1.5 когда-то за студии. Но не по 4-4.5! И не по 5800 за однушку как хотел клиент! Какой тут рост, какой трамвай, если у метро в Москве можно найти студию за 6.5! С арендой в 35-40 тысяч и почти нулевой конкуренцией!!! Кому, даже с трамваем (который надеюсь когда-нибудь сделают), придёт в голову продолжать покупать по этим ценам СОТНИ квартир тут?! Как этого не понимают люди?..

В общем ЖК неплохой для фрилансеров, которым не нужно ездить в Москву по ужасным пробкам, любителям юга Подмосковья, для работников аэропорта Домодедово и тех, кому нужен именно этот район. Но таких людей сотня, а квартир - тысячи. Никто их по этим ценам раскупать не станет. При общем стабильном росте рынка данный комплекс будет расти медленнее других, а при падении - улетит вниз одним из первых, раза так в два. И вот в это агент тащит клиента с обещаниями сверхдоходов от роста цен... Я бы поставил 20% на дальнейший рост этого ЖК, против 80% на падение при первой же коррекции. Вероятность потерять деньги при входе по нынешним ценам велика, тем более нельзя брать в кредит - замучаетесь продавать из под ипотеки и будете молиться чтобы вернуть хотя бы своё! Такие обращения у нас УЖЕ есть, от «инвесторов», зашедших полгода назад в похожие объекты… Они реально мечтают вернуть хотя бы своё, потому что ипотека каждый месяц съедает их зарплату.

Прав я или нет - покажет время, но с такими рисками нельзя сюда и в подобные комплексы заходить, даже за нал. А с ипотекой - тем более, если это инвестиции. Это как Верджин галактик летом покупали по 55 долларов. Тоже самое. Для себя - пожалуйста, но только в том случае, если не нужно ездить каждое утро в Москву, это ад на земле, ездил лично в маршрутках в эти места раньше. Очереди на маршрутки вечером - огромные. На авто тоже пробки и все такое, поэтому и цена вам может показаться дешевле других и ипотека под 1.5% от Самолёта или сколько там эта рассрочка? Даже не узнал сейчас, не интересно.

Автор не субъективен, любит эти зелёные районы и разукрашенные домики, рассуждает исключительно объективно как инвестор, как агент по аренде и продаже квартир с 15 летним стажем, который сам инвестирует в студии под аренду.

Недавно на консультации подбирал за такие деньги ЖК в Подмосковье и выбрали другой - на Западе. С гораздо лучшей перспективой, в котором я сдавал квартиры дороже и быстрее. Из плохого - что получше в общем)

Инвестиции - это не про вход, это ПРО ВЫХОД. Помните об этом!

Ссылка на источник и мой телеграмм-канал: внешняя ссылка . Подписывайтесь, если вам интересны разборы других жилых комплексов - там их много.

21.02.22, 09:44
Александр Харыбин писал(а):
Итак, агент тащил клиента в этот ЖК (разбор его был на нашем канале: внешняя ссылка ) с ипотечным плечом, считая что этот комплекс вырастет в цене и клиент заработает и потом сдаст такую квартиру и продаст легко

Теперь другой огент потащит бедного клиента в другой жк чего то там обещая)
Хватит дербанить клиентов в разные стороны))

21.02.22, 10:56
ogogo.guguev писал(а):
Хватит дербанить клиентов в разные стороны))

полностью согласен. да пусть наберут уже по самую макушку по оверпрайсу как в в 2008, 2014, будет че продавать,.

21.02.22, 09:44
Александр Харыбин писал(а):
с такими рисками нельзя сюда и в подобные комплексы заходить, даже за нал.

За нал имхо сейчас вообще не стоит никуда заходить в недвижку (за редким исключением).

21.02.22, 11:49
funfunych писал(а):
За нал имхо сейчас вообще не стоит никуда заходить в недвижку (за редким исключением).

щас надо затариться по максимуму чтоб было чем с застроями конкурировать при продаже.
чем больше сделок, тем лучше