Инвестиции в новостройки: миф или реальность? 73 / 10145

Olga Z писал(а):
tapkina писал(а):
Дорогие риэлторы!
Никто 3 однушки в панели не продаст по переуступке по норм цене?

Москва или МО?

Olga Z писал(а):
А что за крупнейшее деловое издание-то?

В теме указано - Ведомости (приложение по недвижимости)

Между тем, моя тема не закрыта!))

Продолжаю ждать ваших мнений и историй про инвестиции в новостройки.

КОму они сегодня нужны, учитывая, что цены в новостройках завышены (по сравнению с вторичкой) и не слишком быстро растут, а риски по-прежнему велики?

Любитель Репы писал(а):
Olga Z писал(а):
tapkina писал(а):
Дорогие риэлторы!
Никто 3 однушки в панели не продаст по переуступке по норм цене?

Москва или МО?

Москва

Ладно, почитал тему никто умного ничего по теме не написал.
первый постулат любые инвестиции связаны с риском.
Имеем два вида риска несистематический- он поддается диверсификации ( покупка сразу более 4 квартир)
Второй систематический - это политические риски и кризисы.
Сделаем два расчета ( ссылка на аватара плз)
Расчет один
Для расчета коэффициента бетта за единицу принимаем покупку вторички и сдаем ее в аренду.
какая вероятность недостроя новостройки ? Она равна премии за риск итого 30% . Ведь новостройку купив и удачно продав вы заработаете 25-30 %.
Учитывая что цены стояли на одном уровне.
итого вы купив 4 новостройки (особенно в области) вы гарантированно по одной сделки попадете в долгострой. Значит БЭТа=1,3 Но вы минимум год а то и два не получали ареду это 10% от стоимости кв-ры. Итого БЕТТА не изменяется а доходность от сделки (покупка новостройки ) падает еще на 10 %.
Вывод купив 4 квартиры в разных новостройках сразу после любого кризиса вы снижаете системную бетту и гарантированно получаете доход в 15% больше чем безрисковая форма доходности.Только проблема тогда квартир в новостройках нет.
Второй расчет
—средняя доходность портфеля (average portfolio return) от вложения в новострой = 1,25(доходность за два года); =R
—средняя безрисковая ставка (risk free rate) от вложения во вторичку =1,10 (за два года); R(st)
- Коэффициент риска Ветта = 1,3
По формуле имеем
R-R(st)
_________
Bетта

(1,25-1,1)/1,3=0,88
Вывод коэффициент меньше единицы
Вложения будут тем эффективнее, чем выше значение коэффициента . Небольшое значение коэффициента над единицей будет говорить о том, что доходность от инвестирования не оправдывает принятого уровня риска. Величина коэффициента меньше единицы будет свидетельствовать о том, что вложения в безрисковые активы принесли бы больший доход.

Т.е. каждая четвертая новостройка означает гимор.
А потом тысячи еще из влетевших в долгострой касками стучат... вероятность такую никто не отменял, как и вторую волну кризиса (извините, Греция то уже ведь все, победила! только куда 200 млрд евро делись неизвестно).
Т.е. при покупке как 4 так и 1 квартиры в новострое мало того что долгострой практически по сегодняшним условиям гарантирован, так велик риск просто деньги потерять.... хакон Ф-214 денег все равно не вернет, так, моральная победа только что ты прав....

Рентополучатель писал(а):
( ссылка на аватара плз)

Как вас подписать в статье?

"Рентополучатель "

Рентополучатель писал(а):
итого вы купив 4 новостройки (особенно в области) вы гарантированно по одной сделки попадете в долгострой.

весьма спорное утверждение. Знаю людей, которые имеют в своем арсенале намного больше вполне успешных проектов и которые не вляпывались ни разу.
А вы на этом утверждении строите расчеты.
А если человек четырежды купил вполне адекватные объекты, то вывод будет таким же?
Кроме того, долгострой долгострою рознь. Конечно, если говорить об объектах, которые строятся всю жизнь или вообще никогда не достраиваются, то да, это напрасно потраченные средства.
А если иметь ввиду просто сильно затянутые объекты вроде тех, которые строит СУ или Пионер, то народ вполне сознательно вкладывается в некоторые из них, потому что купив по бросовой цене, даже с учетом нескольких лет строительства, они в итоге все равно окупят эти вложения сильно возросшей ценой.

Lui писал(а):
Кроме того, долгострой долгострою рознь. Конечно, если говорить об объектах, которые строятся всю жизнь или вообще никогда не достраиваются, то да, это напрасно потраченные средства.
А если иметь ввиду просто сильно затянутые объекты вроде тех, которые строит СУ или Пионер, то народ вполне сознательно вкладывается в некоторые из них, потому что купив по бросовой цене, даже с учетом нескольких лет строительства, они в итоге все равно окупят эти вложения сильно возросшей ценой.

А разве Пионер строит долгострои? Вы про Лазоревское? И как же новостройки Пионера могут окупиться, если они изначально выставляются дороже рынка?