Выбор новостройки. Ликвидность. 56 / 2814

Fila писал(а):
Alexey Moskva, вам знакомо такое понятие, как "навес"? И как он влияет на цену? В Саларьево туча жилья будет построена, расписано до 2035 года. Посмотрите, что творится с ценами и с продажами на зенинских полях у Самолета, это проблема всех многоочередных массовых застроек. Саларьево будет такое же гетто. Или вы думаете, что толпы народа побросают свои хатки у Университета и побегут в Пиковские мелкохалупки промышленного дизайна рядом с кучей?

Средняя в Саларьево сейчас 112400, на Юго-Западной в панеле 186т.р.

По моим предположениям Саларьево:
1. будет расти 2 года процентов на 12% за счет более дорогой недвижимости на Юго-Западе
2. Далее начнет сказываться навес и недвига может начать падать на 1% в год

примерные графики изменения цены на Юго-Западе и Саларьево
Юго-Запад падает первые 2 года на 5%, далее снижение на 1%

Инфляция не рассматривается.
График для меня лично интересен на временном интервале 2 года. Далее- гадание.

Поэтому в этом году по Саларьево Рекомендация Покупать

Получается, везде, в любом районе, там где будет много настроено в дальнейшем будет падение. Вопрос на сколько.
Но после получения ключей, будь то Некрасовка или Реутов 6А квартира всё равно стоит дороже.
Тогда такой вопрос. Насколько у покупанов пользуется спросом площадь как в Реутов 6А- 1к от 50кв?
Или в Некрасовке площадь меньше и интереса будет больше к ней?

Lids писал(а):
Получается, везде, в любом районе, там где будет много настроено в дальнейшем будет падение. Вопрос на сколько.
Но после получения ключей, будь то Некрасовка или Реутов 6А квартира всё равно стоит дороже.
Тогда такой вопрос. Насколько у покупанов пользуется спросом площадь как в Реутов 6А- 1к от 50кв?
Или в Некрасовке площадь меньше и интереса будет больше к ней?

Я лично вижу движение в сторону уменьшения площадей и сейчас самые востребованные площади под 30 метров, или студии по 28 метров.

Понятно, что и на 50м найдется покупатель, но пока его найдешь уже посидеешь

Alexey Moskva писал(а):
примерные графики изменения цены на Юго-Западе и Саларьево

Алексей, я вам про ̶Ф̶о̶м̶у̶ фундаментал, а вы мне про ̶Е̶р̶е̶м̶у̶ ТА с графиками :hi_hi_hi:

Ну не работает ТА на недвижке, слишком сложно там все, много нюансов, оч много зависит и от людей, в т.ч. от планов власть предержащих. Имхо такую матмодель создать, наверно, просто невозможно :nez-nayu:

Fila писал(а):
Alexey Moskva писал(а):
примерные графики изменения цены на Юго-Западе и Саларьево

Алексей, я вам про ̶Ф̶о̶м̶у̶ фундаментал, а вы мне про ̶Е̶р̶е̶м̶у̶ ТА с графиками Ну не работает ТА на недвижке, слишком сложно там все, много нюансов, оч много зависит и от людей, в т.ч. от планов власть предержащих. Имхо такую матмодель создать, наверно, просто невозможно

Идея элементарная.
Есть очень дорогой район с ценой 186т.р. за метр.

Внезапно построили метро в 10 минутах от этого района
И стали продавать там квартиры по 112 т.р. за метр
Разница в цене 66%
Да хоть как Вы его обнавесьте в ближайшие пару лет- все инвесторы сбегутся туда со всей Москвы и Подмосковья: больше нигде не будут покупать, потому что там феномен: разница в цене 66% и всего 10 минут на метро.

Если бы там не было метро, а строили просто в поле- то я бы так не писал
Метро решает все

Alexey Moskva писал(а):
Метро решает все

В зенинских ипенях метро пока в перспективе. Теоретически, исходя из ваших рассуждений, с его открытием должны вырасти и цены, и ликвидность. Посмотрим, что там решит его появление

Думаю, мало что, ибо имхо все уже заложено в цену...
А в Саларьево метро уже есть. Так что не вижу предпосылок для роста там цен ни с вашей, ни с моей точек зрения.

Fila писал(а):
Alexey Moskva писал(а):
Метро решает все

В зенинских ипенях метро пока в перспективе. Теоретически, исходя из ваших рассуждений, с его открытием должны вырасти и цены, и ликвидность. Посмотрим, что там решит его появление Думаю, мало что, ибо имхо все уже заложено в цену...
А в Самолете метро уже есть. Так что не вижу предпосылок для роста там цен на с вашей, ни с моей точек зрения.

Вы хоть какие-нибудь цифры пишите
Какая стоимость метра у метро, где построят метро, какая цена в начале стройки.

Да я слежу за теми местами так, постольку поскольку, точных цифр не знаю, ибо не в проекте. Там сразу чувствовался подвох :nez-nayu:

На старте народ ломанулся тоже вот как в Саларьево, питая массу иллюзий, а сейчас пытаются выпрыгнуть практически по стартовой цене из готового... И я не думаю, что метро там что-то серьезно исправит, там очередей до 2020... или 25-го... много, короче :lol:

Fila писал(а):
Да я слежу за теми местами так, постольку поскольку, точных цифр не знаю, ибо не в проекте. Там сразу чувствовался подвох На старте народ ломанулся тоже вот как в Саларьево, питая массу иллюзий, а сейчас пытаются выпрыгнуть практически по стартовой цене из готового... И я не думаю, что метро там что-то серьезно исправит, там очередей до 2020... или 25-го... много, короче

Если ВЫ пишете про Некрасовку- то сравнивать Некрасовку с Саларьево ни в коем случае нельзя.

Выхино- это дешевый район с ценой за метр: 136т.р.

Ну и сравните 186 и 136

Вычтите 66% и получите аналог Саларьево по 82т.р.

Плюс Восток абсолютно невостребованный район- там просто нет спроса.

Даже если по 75т.р. начать строить то не факт, что можно будет продать с прибылью больше 10-15%.

Alexey Moskva писал(а):
Если ВЫ пишете про Некрасовку- то сравнивать Некрасовку с Саларьево ни в коем случае нельзя

Алексей, я пытаюсь анализировать не районы, а тенденции. Районы да, разные, и цены изначально разные, но можно проследить тенденции, если думать головой. Математическая модель не заменит мозг человека. Математическую модель нужно проверять, тестировать, а это порой, если полностью доверять ей, не включая свои мозги, и не корректируя по ходу процесса, чревато огромными финансовыми потерями.