Когда можно будет выгодно инвестировать в недвижимость. 61 / 1480

19.09.17, 16:08
Maxim D. писал(а):

19.09.17, 15:58
Lea ** писал(а):
Прошли золотые деньки " ынвестороф". Аминь.
Поэтому открываются фонды вроде Активо, а каждый второй частный инвестор, с которым я сталкиваюсь, спрашивает у меня, нет ли чего интересного из ритейла, потому что сам не может найти, поскольку предложений мало, а желающих немеряно

Опять таки, что значит "интересное из ритейла"?

С моей точки зрения это баланс доходности и ликвидности. Верно?
Начиная с какой доходности объект попадет в категорию "интересного ритейла"?

И ещё - какой обычно срок договоров аренды? Год?

19.09.17, 16:11
Lea ** писал(а):

Да-да, все несут свои сольдо вам... И отказать нельзя, обидятся...

По-моему я писал о том, что в недвижимость продолжают вкладывать серьёзные деньги.

19.09.17, 16:15
DmitryPos писал(а):

Прям прут люди в недвижимость... уже хочешь деньгами забирай, а не хочешь фиксировать убыток - бери квартиру, а то все равно не продаются

Думаю, стоит чётко разделить два вида вложений - как это все любили раньше, "занёс на котловане - вытащил кэш на последних этажах" и вложения в недвижимость в широком смысле этого слова - то есть в изначальном смысле, а не в том, что зачастую подразумевает.

Lea **

19.09.17, 16:20
Админ кота писал(а):

Дорогая моя, у них почти в 3 раза на душу больше приходится. Нас даже Китай хорошо так обскакал.
внешняя ссылка

Дык, я и пишу - все у нас впереди, лет через сто догоним и перегоним.

" Есть у революции начало, нет у революции конца" ( с )

19.09.17, 16:39
Andreeviliaa писал(а):
С моей точки зрения это баланс доходности и ликвидности. Верно?

Нет, неверно. Наиболее интересны помещения в хороших локациях, правильной планировки и с сетевиком на долгосроке. Такие варианты до сих пор с удовольствием забирают под 10% годовых.

19.09.17, 16:39
Andreeviliaa писал(а):
И ещё - какой обычно срок договоров аренды? Год?

Почему год? Зачастую это несколько лет, от 3 до 10.

19.09.17, 16:23
Andreeviliaa писал(а):

19.09.17, 15:43
Александр Тестянов писал(а):

19.09.17, 15:39
Andreeviliaa писал(а):

А что значит "выгодно"?
С максимальным доходом

Опять не понятно - что значит с максимальным доходом???

Вы сами-то поняли, что написали?
Вот лично для вас - какой доход максимальный?
Максимальный из чего? Из какого выбора?
Например, 20% годовых это максимальный или нет?

Скажем иначе - начиная с какого уровня дохода можно сказать, что инвестиции в недвижимость становятся выгодными?
Вариант1 - всё, что превышает банковский депозит, то выгодно.
Вариант2 - всё, что превышает банковский депозит + премия за риск/низкую ликвидность, то выгодно. Размер премии определяется индивидуально в каждом конкретном случае (ну, если не в каждом конкретном, то хотя бы по сегментам - жилая недвижимость, ритейл, офис и т.д...).

Не меньше 20% годовых.

19.09.17, 16:44
Maxim D. писал(а):

19.09.17, 16:39
Andreeviliaa писал(а):
С моей точки зрения это баланс доходности и ликвидности. Верно?
Нет, неверно. Наиболее интересны помещения в хороших локациях, правильной планировки и с сетевиком на долгосроке. Такие варианты до сих пор с удовольствием забирают под 10% годовых.

19.09.17, 16:39
Andreeviliaa писал(а):
И ещё - какой обычно срок договоров аренды? Год?
Почему год? Зачастую это несколько лет, от 3 до 10.

По первому - так это и есть баланс ликвидности и доходности. Чем лучше ликвидность, тем ниже доходность (в общем случае).
Хорошая локация, правильная планировка и сетевик на долгосроке - это слагаемые ликвидности, вот и доходность (арендная!) по нему 10% годовых. По мнению ТС - явно ниже определения "выгодности". )))))) Видимо ТС видит другие интересные возможности пристроить несколько десятков-сотен миллионов с теми же рисками, как в ликвидный ритейл, только с доходностью от 20% годовых и с высокой ликвидностью.

По второму.
А в этих договорах сроком на 3 года и более как прописывается арендная ставка? неужели фиксированной суммой в рублях сроком на три года и более?

19.09.17, 17:11
Александр Тестянов писал(а):
Не меньше 20% годовых.

Александр, понятие "выгодности" - относительно!

Выгодно или не выгодно - ОТНОСИТЕЛЬНОГО ЧЕГО?
Для сравнения могут быть использованы - доходность по банковскому депозиту или доходность государственный облигаций... + поправка на риск/ликвидность.

Или для сравнения могут быть приняты иные виды инвестиций с аналогичным уровнем риска.

Например, вы можете привести пример инвестиций с доходностью от 20% годовых и с тем же уровнем риска, что и покупка недвижимости?

19.09.17, 17:38
Andreeviliaa писал(а):
А в этих договорах сроком на 3 года и более как прописывается арендная ставка? неужели фиксированной суммой в рублях сроком на три года и более?

У нас вот так:
4.4. Увеличение размера Базовой части Арендной платы, указанное в Приложении №3 к Договору, является реализованным Арендодателем правом согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ и дополнительному изменению в сторону увеличения не подлежит.
И в Приложении в виде таблицы размер ап по годам. У нас 10% ежегодно.

19.09.17, 17:38
Andreeviliaa писал(а):
По первому - так это и есть баланс ликвидности и доходности. Чем лучше ликвидность, тем ниже доходность (в общем случае).

Нет, это скорее субъективный баланс, потому как 10% - это скорее тот минимум, на который клиенты согласны за счёт надёжности и "простоты", если можно так сказать.
Кто-то при этом готов вкладываться не менее, чем под 20-25% годовых, но готов относительно рисковать.

19.09.17, 17:38
Andreeviliaa писал(а):
Хорошая локация, правильная планировка и сетевик на долгосроке - это слагаемые ликвидности, вот и доходность (арендная!) по нему 10% годовых.

Я бы сказал, в совокупности это "плата" упущенной выгодой. То есть вместо того, чтобы самому раскрыть потенциал места и недвижимости, клиент хочет, чтобы всё было уже готово, но взамен соглашается на меньшую доходность.

19.09.17, 17:38
Andreeviliaa писал(а):
По мнению ТС - явно ниже определения "выгодности". )))))) Видимо ТС видит другие интересные возможности пристроить несколько десятков-сотен миллионов с теми же рисками, как в ликвидный ритейл, только с доходностью от 20% годовых и с высокой ликвидностью.

У меня подозрение, что автор интересовался исключительно квартирами в новостройках. Тогда всё складывается, включая доходность 20%.

19.09.17, 17:38
Andreeviliaa писал(а):
А в этих договорах сроком на 3 года и более как прописывается арендная ставка? неужели фиксированной суммой в рублях сроком на три года и более?

Индексация? Везде по-разному. Принципиально важный момент один - требует согласования с арендатором или нет. Остальное зависит от того, насколько криво юрист пропишет порядок оплаты

19.09.17, 17:42
Andreeviliaa писал(а):
Например, вы можете привести пример инвестиций с доходностью от 20% годовых и с тем же уровнем риска, что и покупка недвижимости?

Биткоины))