Когда можно будет выгодно инвестировать в недвижимость. 61 / 1480

19.09.17, 18:16
Maxim D. писал(а):
У меня подозрение, что автор интересовался исключительно квартирами в новостройках. Тогда всё складывается, включая доходность 20%

Исключительно в новостройках.

Интересно когда на Ваш взгляд опять станет выгодно инвестировать в котлован.

19.09.17, 18:19
Александр Тестянов писал(а):
Биткоины))

Это битки-то имеют риски на уровне недвижимости?

Сейчас бы уже обвал цен был на рынке коммерческой.

19.09.17, 18:20
Александр Тестянов писал(а):
Исключительно в новостройках.

Тогда определённо не в ближайшие годы. Нужно ловить конкретные жилые комплексы с потенциалом. И это явно не многотысячные комплексы за мкадом.

Andreeviliaa

19.09.17, 18:16
Maxim D. писал(а):

19.09.17, 17:38
Andreeviliaa писал(а):
По первому - так это и есть баланс ликвидности и доходности. Чем лучше ликвидность, тем ниже доходность (в общем случае).
Нет, это скорее субъективный баланс, потому как 10% - это скорее тот минимум, на который клиенты согласны за счёт надёжности и "простоты", если можно так сказать.
Кто-то при этом готов вкладываться не менее, чем под 20-25% годовых, но готов относительно рисковать.

19.09.17, 17:38
Andreeviliaa писал(а):
Хорошая локация, правильная планировка и сетевик на долгосроке - это слагаемые ликвидности, вот и доходность (арендная!) по нему 10% годовых.
Я бы сказал, в совокупности это "плата" упущенной выгодой. То есть вместо того, чтобы самому раскрыть потенциал места и недвижимости, клиент хочет, чтобы всё было уже готово, но взамен соглашается на меньшую доходность.

19.09.17, 17:38
Andreeviliaa писал(а):
По мнению ТС - явно ниже определения "выгодности". )))))) Видимо ТС видит другие интересные возможности пристроить несколько десятков-сотен миллионов с теми же рисками, как в ликвидный ритейл, только с доходностью от 20% годовых и с высокой ликвидностью.
У меня подозрение, что автор интересовался исключительно квартирами в новостройках. Тогда всё складывается, включая доходность 20%.
...
...

Согласен. Я понял, что вы имеете в виду.
По сути мы об одном и том же.
В принципе, это к вопросу о том, что вкладывается в понятие "ликвидность".
Да, вы корректнее описали распределение (причины) доходностей.

Суть таже - не имеет смысла говорить о каких-то конкретных цифрах доходности (10, 20 30% годовых) без пояснений остальных характеристик инвестиций.
Условно (!) 10% не хуже 20%, если в первом случае речь о "готовом и понятном", а во втором о рискованном/геморройном, но потенциально более выгодном... У каждого инвестора свои цели в инвестициях и своё отношение к риску/геморроям...

19.09.17, 18:25
Александр Тестянов писал(а):
Интересно когда на Ваш взгляд опять станет выгодно инвестировать в котлован.

ВО, СУТЬ!
Так так и надо было тему называть!

Теперь можно и проголосовать ))

19.09.17, 19:02
Andreeviliaa писал(а):
Условно (!) 10% не хуже 20%, если в первом случае речь о "готовом и понятном", а во втором о рискованном/геморройном, но потенциально более выгодном... У каждого инвестора свои цели в инвестициях и своё отношение к риску/геморроям...

На самом деле "гемморой" тоже можно рассчитать. Например, берём помещение в тихом месте, с неудобной планировкой. И берём такую же площадь, но в проходном месте и зальной планировки. В первом случае у нас срок ожидания арендатора может быть около 6 месяцев и высокие риски, что арендатор съедет в течение года. Это значит, что реально мы получим в год не 12-месячный доход, а только 6-месячный. И второй вариант - мы знаем, что помещение востребовано, большинство коммерческих предложений от сетевиков на несколько лет, а помещение может быть сдано в течение месяца. Это значит, что за 3-5 лет у нас максимум один месяц простоя.

Вы понимаете, что в первом случае за помещение будет предложена сумма из расчёта 35-45% годовых, а за второе устроит и 10%? И мы ещё не учитываем разницу в арендных ставках, которая тоже будет отличаться в разы.

Да, именно про это я и пытался написать.
Ведь вот эти % годовых это % от стоимости недвижимости.

Как бы аналогия с рынком ценных бумаг, в частности с долговым.
Бумаги надежного эмитента стоят дорого (имеют низкую доходность), менее надежных дешевле (имеют большую доходность), но одновременно имеют большие риски и ниже ликвидность.

Andreeviliaa

Однако, на рынке цб нет понятия "геморройность" )))) Что в обиходном языке выражается у инвесторов (и не только у них) определением "проще".
Вот это выражение "тогда мне проще ..." или "да проще вообще ..." - не вписывается в классический инвестиционный анализ, в котором есть доходность, есть риски, есть различные методы их оценки...

Что-то непонятное, требующие каких-то действий по развитию объекта, пугает инвесторов больше, чем должно было бы быть ИМХО.
Даже если риски ограничены и просчитаны (оценены), всё равно инвесторы в массе свой отвергают интуитивно непонятные для них инвест-проекты, в которых присутствует "сложность". ИМХО.

С моей точки зрения. это ведёт к НЕДООЦЕНКЕ рынком таких способов инвестирования в недвижимость, которые предполагают усилия инвестора по развитию актива (объекта).
В том смысле, что риски то инвестиций растут не значитильно. Точнее, (!!!) существуют возможности эти риски либо застраховать либо СУЩЕСТВЕННО снизить за счёт не значительного (!) снижения доходности. Однако, за счёт некой неразвитости инвестиционного процесса в нашей экономике (она ещё молодая) и инерционности инвесторов, такие "сложные" инвестиции отпугивают больше инвесторов, чем должно было бы быть с точки зрения гипотезы о рациональности рынка. Слово "проще" оно НЕ рациональное. Это НЕ рациональный инвестиционный выбор. Тема ТС тому пример.
В котлован инвестировать просто и интуитивно понятно, без погружения в сложный и интересный мир инвестиций в недвижимость. И коль котлован не даёт 20% доходности, то тогда ПРОЩЕ в банке под проценты, ведь другие инвестиционные возможности как бы даже не существуют.

Сейчас пример ))))

Ну, замените ваше же слово "гемморойность" на "риски". Хотя более правильно это будет назвать вероятностью.
В моём примере это высокая вероятность, что помещение освободят в течение года и что на ожидание арендатора потребуется примерно шесть месяцев. И также с другим, там высокая вероятность, что помещение в течение 3-5 лет минимум будет в пользовании у одной компании, а простой будет минимальным, больше времени займёт согласование бумаг даже.

19.09.17, 19:44
Maxim D. писал(а):
Ну, замените ваше же слово "гемморойность" на "риски". Хотя более правильно это будет назвать вероятностью.
В моём примере это высокая вероятность, что помещение освободят в течение года и что на ожидание арендатора потребуется примерно шесть месяцев. И также с другим, там высокая вероятность, что помещение в течение 3-5 лет минимум будет в пользовании у одной компании, а простой будет минимальным, больше времени займёт согласование бумаг даже.

В данном случае да - это риски простоя в поисках арендатора и т.д... Это именно риски, которые можно объективно оценить.
Геморройность это другое - это необходимость прикладывать усилия инвестора к развитию объекта. Например, провести ремонт. Или даже реконструкцию...
Или более сложный случай - инвестиции в девелоперский проект.

Сейчас пример.