Признание права собственности на квартиру в новостройке 13 / 3043

На страницах настоящего форума неоднократно поднимался вопрос о рисках и сложностях, с которыми вынуждены сталкиваться граждане при приобретении квартир в строящихся многоэтажных домах. Здесь пойдёт речь о юридическом оформлении права собственности на вновь построенную недвижимость через суд, а точнее через иск о признании права собственности. Знаете ли вы, что вас шанс отстоят квартиру в суде выше, если предварительный договор заключен до момента ввода дома в эксплуатацию...? Подробнее читайте далее.

******

Уважаемые коллеги, посетители НЕРСа!

На страницах настоящего форума неоднократно поднимался вопрос о рисках и сложностях, с которыми вынуждены сталкиваться граждане при приобретении квартир в строящихся многоэтажных домах. На первом месте по негативным последствиям, разумеется, проблема недостроя. Считается, что известный Закон о долевом строительстве 214-ФЗ защищает покупателей первичной недвижимости от этого риска. Однако, как показывают последние исследования рынка жилой недвижимости, по правилам упомянутого 214-ФЗ продаётся лишь некоторая часть квартир. К тому же сам по себе никакой закон вам не даст гарантий завершения строительства дома. Второе проблемное место - это своевременность и порядок передачи вам купленной квартиры, а также её оформление как объекта прав. Не затрагивая остальных проблем, как например, дефектов качества строительства, остановимся на моменте юридического оформления права собственности на вновь построенную недвижимость через суд.

Так, Иванов Виталий из АН "Домашний Консультант" заметил: "Практика последних лет сложилась такой, что многие новостройки оформляются в судебном порядке, даже без наличия спора между продавцом и покупателем". Тут следует заметить, что говорить об отсутствии спора не совсем уместно, вернее будет подчеркнуть отсутствие возражений со стороны ответчика на передачу квартиры, что встречается, но для принятия иска спор (неисполнение обязательств) всегда необходим. Эксперт продолжил свою мысль, озвучив интересное мнение: "Судьи шутят, что превратились в филиал УФРС". И действительно, из своего юридического опыта могу подтвердить, что судами общей юрисдикции за последние годы было рассмотрено множество дел о признании права собственности на квартиры, доли в объектах незавершенного строительство. С полученными судебными актами граждане обращались в государственный орган, уполномоченный на регистрацию прав (Росреестр или УФРС), таким образом узаконивая свои права на свою недвижимость.

Другой эксперт Андрей Митрофанов (на форуме НЕРС участвует под ником "wistfull") дополнил: "Обращение в суд в последнее время вынужденный вектор в обход бюрократической системе оформления предлагаемой застройщиком, народ увидел что через суд дело проще и быстрее… Отсюда и судейская шутка".
Интересные мнения экспертов рынка недвижимости можно прочитать здесь viewtopic.php?f=118&t=24080&start=10

В московской юридической фирме, где я работаю, мы заинтересовались проблематикой признания права собственности на жилые помещения за гражданами, купившими квартиры по предварительным договорам купли-продажи, инвестиционным договорам, а также иным схемам. Интерес побудил нас провести комплексный анализ судебных решений судов общей юрисдикции за 2010-12 года, результаты которого я вкратце, в урезанном по коммерческим соображениям виде (обзор только по Москве), и с "отсебятиной" изложу здесь.

Мысль №1(немного о грустном): Иск о признании права собственности на квартиру в новостройке, в т.ч. если гражданин заключил предварительный договор купли-продажи, суд 1-ой инстанции с большой вероятностью удовлетворит. Такая позиция просматривается во многих решениях районных судов на протяжении 2010-12 годов.
В то же время, с 2012 года наблюдается тенденция об отмене судом апелляционной инстанции (Мосгоросудом) решений судов 1-ой инстанции о признании такого права. Возможно, с точки зрения норм материального права, а также с учетом опыта коллег из системы арбитражных судов (см. Постановление ВАС №54 за 11 июля 2011 года), это правильно.
Резюме: утверждать сегодня однозначно о том, что через суд можно гарантировано признать право собственности на квартиру, нельзя.

Мысль №2 (о позитивном): И всё же, несмотря на упомянутую тенденцию, в 2012 году вероятность признания права собственности достаточно велика, если:
а) если предварительный договор заключен до момента ввода дома в эксплуатацию;
б) если в Едином государственном peecтре прав на недвижимое имущество (ЕГРП) в отношении спорной квартиры зарегистрировано право застройщик/инвестора, как стороны предварительного договора;
в) если гражданин является стороной инвестиционного договора (в т.ч. согласно уступке прав по нему), в особенности, если такой договор датируется до марта 2005 года;
г) если из документов, в т.ч. предварительных протоколов распределения между застройщиком, инвестором, соинвестором, очевидно следует, что нет спора о правах на результат инвестиционной деятельности, что квартира будет передана гражданину как стороне предварительного договора;
д) если ответчик против признания права собственности на квартиру фактически не возражает;
е) если участником дела является, некоторые застройщики/девелоперы, например, ЗАО «Интеко». Но это уже из области моих домыслов))

Резюме: Уважаемые граждане, при приобретении квартиры в строящемся доме (новостройке) вам нужно быть очень внимательными. Лучше всего привлекать к участию в такой сделке профессионального эксперта - юриста "терапевта", который на стадии переговоров, ознакомления и подписания договора выявит «подводные камни». Настоятельно НЕ рекомендуется обращаться в суд с шаблонным иском о признании права собственности. Для участия в суде рекомендуется привлекать хорошего юриста, имеющего опыт в такого рода делах. В области первичной недвижимости таких юристов, имхо, мало.

Возможно, в скором времени (осенью) по теме признания права собственности на жилую недвижимость будет организован бесплатный семинар – следите за анонсом на сайте юридической фирмы "Клифф" внешняя ссылка

Всего наилучшего Вам!

Вадим, ну раз пошла такая рекламная тема с цитатой меня, позволю себе заметить, что - писал я не просто так, подискутировать, а темой владею великолепно именно с практической позиции:
- юридический отдел нашей компании, и я лично в т.ч. получили более 1500 решений суда о признании права собственности в новостройках с 2008 года;
- в каких-то районах мы были первыми вообще по судебной практике, в каких-то - первыми с пред.договорами, затем с векселями, затем с векселями в залоге в банке, затем - с договорами ЖСК;
- правда, с конца 2009 мы не развивали активно это направление, ограничиваясь рекомендациями старых клиентов, и перейдя в основном в риэлторскую область, и мне известно, что ряд юридических и псевдоюридических компаний пользуется нашими решениями;
- я тоже не одобряю практику оформления через суд в целом, если есть возможность обойтись без этого, и не одобряю практику самостоятельного оформления хотя бы потому, что некоторые физлица ведут себя в судах как слоны в посудной лавке, начиная препираться с судьей вместо проявления уважения и т.д.;
- но в тоже время понимаю, что человек с нормальным интеллектуальным уровнем, способностью к обучению, свободным временем и воспитанием - вполне может пройти процесс самостоятельно, я, а затем и мои юристы давали тысячи (без преувеличений, это не реклама) консультаций физлицам и те при грамотном их соблюдении добивались успеха
- я могу порайонно назвать клиентам районы новостроек, в которых судебный процесс проходит за 5-10 минут при типовых ситуациях, а в каких - будет активно возражать застройщик или правительство Москвы, например. Если про какой-то район мне не известно - могу уточнить у коллег из конкурирующих компаний, с которыми я так или иначе общаюсь.
С уважением к Вам и Вашему делу, Вадим, я готов и дальше освещать эту тему, если к ней будет какой-то интерес у кого-то, кроме нас с Вами

У меня есть интерес)))
До недавней поры далекой стороной обходила этот проблемный Новострой.
А ща - пришлось втянуться.
Так что Ваша информация очень даже полезная.
:ro_za:

Елена, в Питере у нас в прошлом году были планы по открытию представительства, в т.ч. по оформлению, но мы их пока отложили.
Поэтому детальную практику в СПб я представляю слабо.
Но - могу попробовать навести справки, насколько распространены в Вашем городе подобные судебные процессы, или это фишка в основном Москвы/МО.
Я помню, было много недовольных СпецЛенСМУ, с которыми мы когда-то вели переговоры. Но детально, повторюсь, пока не изучал.

А кто же подаёт кассацию по квартирам ? :hi_hi_hi:

Иванов Виталий писал(а):
... в каких-то районах мы были первыми вообще по судебной практике, в каких-то - первыми с пред.договорами, затем с векселями, затем с векселями в залоге в банке, затем - с договорами ЖСК;
...я готов и дальше освещать эту тему, если к ней будет какой-то интерес у кого-то...

Когда дом построен и на него имеются все документы - тут всё более или менее понятно. А вот "до того" - тьма тьмущая.

Можете ли что-либо посоветовать покупателям "квартир" по предварительным договорам в домах на землях ИЖС? Например, в таком случае: дом построен, подключен к коммуникациям (исключение - газ). Вот только регистрации дома нет (по-этому, по словам застройщика, нет и газа) - чуть больше года назад застройщик пожадничал и решил официально включить площадь лоджий в жилую, в итоге - чуть-чуть превысил 1500 кв.м. С одним таким-же домом-близнецом эта офера проскочила, а с соседним - уже нет. И застройщик с тех пор особо не торопится - уже и срок ПД истек в конце прошлого года (кто-то подписал доп соглашения, кто-то перед окончанием срока направил официальное предложение об исполнении договора, кто-то вообще ничего не делал, но по-прежнему числится в списках покупателей).

Возникает вопрос: как же заставить застройщика наконец-то приложить хоть какие-то реальные усилия к оформлению документов (а не давать бесконечные обещания, что со дня на день все произойдет как по волшебству, ведь у него такие хорошие отношения с властями)? Ведь до регистрации дома (индивидуального, на одного собственника - застройщика) добиться права собственности на жилье (практически?) невозможно, даже в суд подавать бесполезно(?). И компенсации за задержку не получить(?).

Очередная неофициальная информация - у застройщика появилось желание сменить ВРИ ЗУ на МЖС - но ведь и это может тянуться годами. А все это время приходится оплачивать съемное жилье (обещали заселение еще в прошлом сентябре, а до того - в апреле, а до того - ...).

f v

не путайте новостройки и незаконные стройки :hi_hi_hi:

Согласен со Святославом.
Навскидку не вижу других решений, кроме возврата средств по преддоговору и взысканию неосновательного обогащения.
Покупая право на покупку квартиры, которая судя по всему квартирой быть не собирается ввиду незаконности ее возведения - прав заставляет застройщика делать что-либо нет.
Можно, конечно, пойти еще путем обманутых дольщиков, организовать ТСЖ и попытаться переложить часть проблем застройщика на себя и на администрацию, но опять же это спорно в случае с нарушением закона застройщиком.

Святослав писал(а):
не путайте новостройки и незаконные стройки

Не путайте незаконные стройки и те, которые вопреки закону называют таковыми журналисты и чиновники.

Закон не запрещает строить дом "расчитанный на проживание одной семьи" на ИЖС участке (без какой-либо разрешительной документации) когда строит дом один человек, а не ООО / кооператив / группа совладельцев. Никакой суд не сможет признать (по закону, а не по понятиям или звонку свыше), что этот дом не на одну семью. Тем более, если на момент регистрации в нем нет ни одного санузла, ни одной кухни (по ПД "квартиры" сдаются не только без чистовой отделки, но и без внутренних перемычек). А все эти "признаки многоквартирности" - не более, чем голые слова, не имеющие никакого юридического смысла (ну нет такого термина в законах), исключительно для нагнетания страстей.

Всё это подтверждается многочисленными регистрациями подобных домов как по заявлениям, так и по судам (в частности рядом с "моим" домом стоят еще 2: один - точно такой же, другой - поменьше. Причем они не только зарегистрированы на застройщика, но и разделены на выделенные доли. Эти доли так же официально зарегистрированы, большинство уже на покупателей, многие там уже прописались. У того же застройщика есть еще несколько подобных домов (и побольше, и поменьше), так же в Подмосковье, на разной степени готовности / регистрации. В первом из них люди прописаны уже несколько лет. Так что все сделано абсолютно по закону).
И даже если площадь дома превысит 1500 кв.м. - это совсем не говорит, что дом незаконен. Просто его сдача значительно усложняется в связи с необходимостью проведения экспертиз, комиссий и т.д.

Ну, а абсолютно законно построенный частный дом никакой закон не запрещает разделить на доли и по частям продать другим людям. От этого законно построенный дом не превратится в незаконно построенный (стройка-то уже закончена и узаконена регистрирующими органами, не важно - в рамках "дачной амнистии" или в обычном, не упрощенном порядке). Так же никто не может запретить выделить эти доли в натуре.
В общем, с точки зрения законности действий, у меня никаких претензий к застройщику нет. Особенно, если земля действительно перейдет в МЖС, а дом официально получит статус многоквартирного, и его исключат из "проблемного реестра" МО. Все претензии - только к чрезвычайной неспешности всех действий застройщика (и это уже стало его "визитной карточкой").

И вопрос только о том: как же заставить его пошевеливаться? Может быть можно "подстегнуть" какими-нибудь санкциями / штрафами / пенями? Может быть есть еще какие-либо (законные!) методы?

f v писал(а):
Может быть есть еще какие-либо (законные!) методы?

анекдот вспомнился
Заходит лектор, становится за кафедру и говорит: Прежде чем объявить тему сегодняшней лекции, я расскажу Вам историю из моей молодости. У меня был большой друг, и мы с ним ухаживали за одной девушкой. Но девушка предпочла моего друга, а я остался с носом... А мой друг без носа. Итак, тема сегодняшней лекции: "Сифилис и его последствия"