Новостройка принята ГК, ДДУ уже не заключают, собственности еще нет. 57 / 2687

Всем добрый день!
Подскажите, пожалуйста выход из данной ситуации:
Покупаем квартиру в Новостройке, дом принят ГК, подписан акт према-передачи физиком и застройщиком.
У физика ДДУ, собственность еще не получена.
Как купить такую квартиру если по ДДУ уже нельзя, а собственности еще нет (обещают к лету). Какие могут быть варианты?

Сложная ситуация.
Можно, конечно, по предварительному договору, но рискованно. Деньги продавец захочет сейчас, а первичная собственность то будет оформляться на него. И только потом ДКП с него на покупателя. А если продавец исчезнет? Бегать по судам с понуждением заключить с ним ДКП?

Заключить предварительный договор, внести аванс и ждать собственности. Остальное после собственности. Можно через ячейку ждать. Вопрос в том, на что согласен продавец. А если он не на что не согласен, так в доме и другие квартиры должны быть.

Maravilla писал(а):
Всем добрый день!
Подскажите, пожалуйста выход из данной ситуации:
Покупаем квартиру в Новостройке, дом принят ГК, подписан акт према-передачи физиком и застройщиком.
У физика ДДУ, собственность еще не получена.
Как купить такую квартиру если по ДДУ уже нельзя, а собственности еще нет (обещают к лету). Какие могут быть варианты?

Вариант один - забыть этот вариант :a_g_a:

Риски слишком велики. Заключите ПДКП, а продавец помрет до получения свидетельства о праве... Или стоимость вырастет существенно за полгода... или упадет, что вызовет сильное желание продавца/покупателя не заключать основной договор...
Если только небольшой аванс и ПДКП...

Dmitrio писал(а):

Вариант один - забыть этот вариант

Обычно в такой ситуации оппоненты оперируют следующим аргументом: "Да все фигня, один мой знакомый купил по предварительному договору, все было нормально, немного подождал и уже год живет в своей квартире - никого не слушайте и покупайте!".

Давайте разбираться.

По ДДУ у дольщика возникает право требования на квартиру и он может уступить это право третьему лицу договором уступки прав. Но дело в том, что в вашей ситуации ДДУ "закрыт" актом и отношения между дольщиком и застройщиком закончены. А дольщик таковым быть прекратил.

После получения свидетельства, бывший дольщик становится собственником и может продать квартиру по договору купли-продажи. Но таково возможно только не ранее лета ( по вашим словам).

Таким образом наступает "мертвый период" когда отношения "дольщик-новый дольщик" и "покупатель- продавец" невозможны.

И, тем не менее. Право требования дольщика на квартиру никуда не делось. Более того, залогодержателем он быть не прекратил. Здесь очень важно понимать правовой статус вчерашнего дольщика и те процессы, которые происходят в органе регистрации до момента регистрации его права собственности на квартиру, вытекающие из его права требования. И как юридически это ("покупку")оформить так, чтобы в случае возникновения тех случаев, которые называются "риски покупателя", разрулить ситуацию с наименьшими потерями. Более того, в любой ситуации, там где имеются риски (которые необходимо четко понимать) , всегда присутствует и их стоимость. Понимаете намек? :men:

Не думаю, что Вы "покупаете" эту квартиру с серьезным дисконтом, чтобы можно было рискнуть и испытать свою нервную систему ( и кошелек) на прочность в случае развития событий по неожиданному сценарию. Да и вряд ли это единственная квартира в большом мегаполисе.

ДмитриЧ писал(а):
По ДДУ у дольщика возникает право требования на квартиру и он может уступить это право третьему лицу договором уступки прав.

Какое право требования по ДДУ? У кого требовать? У застройщика? Или у регпалаты требовать?
Есть право на получение права собственности. И никакого требования тут нет.

Но дело в том, что в вашей ситуации ДДУ "закрыт" актом и отношения между дольщиком и застройщиком закончены. А дольщик таковым быть прекратил.

Вот именно. Поэтому, передача/уступка права долевого участия невозможна. Потому что долевое участие кончилось.

Таким образом наступает "мертвый период" когда отношения "дольщик-новый дольщик" и "покупатель- продавец" невозможны.

Возможны, вне рамок ДДУ,но не рекомендуется этого делать.

И, тем не менее. Право требования дольщика на квартиру никуда не делось.

Оно не возникало вообще, если что.
Учить матчасть.

Евгений ТРИО-РИЭЛТИ писал(а):
Оно не возникало вообще, если что.
Учить матчасть.

На основании статьи 17 Федерального закона 214 договор участия в долевом строительстве и (или) уступка прав требований по такому договору (ДДУ) подлежат государственной регистрации...
Про возникающий залог - тактично промолчу.

Более того, гражданин, приобретающий право требования по ДДУ, обязан будет исполнить все условия первичного договора перед застройщиком. Также необходимо иметь в виду, что в случае признания недействительным ДДУ, гражданин, получивший права по соглашению об уступке, может предъявить претензии только к лицу, уступившему ему недействительное право требования, но не к застройщику (ст. 390 ГК).

Впрочем, некоторым на законы, на их содержание и правовые аспекты - плевать, че. Позиция "я в этом не разбираюсь , а значит этого не существует", имеет место быть. Увы.

Учите матчасть.

ДмитриЧ писал(а):
Здесь очень важно понимать правовой статус вчерашнего дольщика и те процессы, которые происходят в органе регистрации до момента регистрации его права собственности на квартиру, вытекающие из его права требования.

Процессы в регистрационных органах бывают всякие. В том числе и после ГК ДДУ регистрируют...

Евгений ТРИО-РИЭЛТИ писал(а):
Вот именно. Поэтому, передача/уступка права долевого участия невозможна. Потому что долевое участие кончилось.

Не правильно (безграмотно).

1.Не "ступка права долевого участия" а уступка права требования. В процессе "переуступки" происходит именно уступка прав требования. Для сведения: именно так называется договор. По сути - цессия.

2. Не потому "что долевое участие кончилось", а потому, что условия по ДДУ стороны выполнили в момент подписания акта.

В одной короткой фразе две грубейшие правовые ошибки. Ужос! :lol:

Maravilla писал(а):

Процессы в регистрационных органах бывают всякие. В том числе и после ГК ДДУ регистрируют...

По решению Суда. И при наличии обоснования.
И далеко не однозначно.
Все зависит от судебной практики того или иного региона, позиции отдельно взятого Суда и позиции отдельного взятого Судьи.

Удачи.