Переуступка новостройки от юридического лица (от банка) 20 / 1639

Здравствуйте, уважаемые участники форума!
Подскажите. пожалуйста, насколько безопасна покупка квартиры в новостройке по переуступке от банка? Документов я еще не видела, но по телефону говорят, что у застройщика покупалась квартира по ДДУ с целью инвестирования на этапе котлована.
Я никогда с такой схемой покупки не сталкивалась, есть ли какие-то риски? На что обратить внимание?
Если я неправильно выбрала раздел, прошу извинить и перенести тему.

А где же ваш риэлтор? :nez-nayu:

(икая и закусывая....) :dr_ink:

Святослав
А что же Вам не дает покоя мой риэлтор?

Осваивайте азы. Завтра еще принесу.

1. Смотрим разрешительную документацию

Начинаем проверку стройки с разрешительной документации. Минимум, который должен присутствовать на именном сайте новостройки и/или на сайте застройщика (а также брокеров, если в продажах задействованы агентства недвижимости), это проектная декларация и разрешение на строительство. Если же там дополнительно присутствуют техусловия на коммуникации, образец ДДУ – это лишь подтверждает, что застройщику нечего скрывать, а с юридической точки зрения стройка абсолютно чиста. Полный список материалов, которые надо попросить показать в офисе застройщика, читайте в статье юриста девелоперской компании «Сити-XXI век» Василия Шарапова «Если застройщик не предъявляет документы, это плохой знак».

2. ДДУ vs ЖСК

Сегодня в Московском регионе практически все застройщики продают жилье по договору долевого участия. Лишь 7% продолжают работать по ЖСК. К сожалению, ДДУ, несмотря на то, что является наиболее безопасной формой покупки квартиры в новостройке, от недо- и долгостроя не защищает. Именно поэтому власти постоянно предпринимают попытки модернизации 214-ФЗ, чтобы защитить дольщиков как можно лучше.
Однако, если застройщик предлагает вам договор ЖСК, знайте, что он не регистрируется в регпалате, а значит, не защищает от двойных продаж; договор ЖСК позволяет застройщику переносить сроки сдачи ЖК, ведь по сути договор ЖСК – это люди, добровольно собравшиеся в кооператив и решившие сами себе построить дом. Соответственно, если такой кооператив нанял неграмотного или недобросовестного генподрядчика, нести ответственность будет сам кооператив. Подробнее обо всех рисках договора ЖСК читайте в авторской статье юриста юридической фирмы Via lege Дениса Артемова «Как снизить риски при покупке квартиры по схеме ЖСК».

3. Застройщик vs девелопер

Зачастую застройщик создается под проект. Так, иногда в документах застройщиком может выступать завод, на месте которого и возводится новостройка. Создание некоего ООО под проект – распространенная практика. Девелоперы утверждают, что им удобно создавать отдельное юридическое лицо под стройку, т.к. это облегчает ведение налогообложения, финансовые потоки разделены, нет путаницы, ведь у крупных девелоперов одновременно в реализации может находиться несколько строек.
Однако путаются покупатели, когда видят, что продает квартиры известная компания, а договор заключается с новичком, который мало того, что специально создан под стройку, но и в учредителях фигурирует компания с непроизносимым названием, зарегистрированная на Кипре или в какой-то другой оффшорной зоне.
Конечно, это не может не настораживать. И должно настораживать. Одно дело, когда 100% акций созданного юридического лица принадлежат девелоперу, и совсем другое – когда следы учредителя теряются в оффшоре, там же останутся и деньги дольщиков, если стройка встанет.
Простой пример. В расследовании о ЖК «ЗилАрт» Тайный покупатель писал: «Согласно проектной декларации, застройщиком домов первой очереди ЖК Zilart является ООО «ЛСР. Объект-М». Этот застройщик создан под проект, но 100% акций компании принадлежит «ЛСР. Недвижимость-М», которая в свою очередь входит в «Группу ЛСР», т.е. юридическое родство всех структур налицо. Более того, «Группа ЛСР» размещает свои акции на Лондонской Фондовой Бирже, что свидетельствует о том, что с отчетностью там более чем прозрачно».
Под какой бы красивой вывеской не продается новостройка, какой бы надежный девелопер ее не презентует, покупатель должен знать, что заключает договор с застройщиком, указанным в ДДУ. Отвечает перед покупателем только застройщик, а не (неаффилированный) девелопер или агентство недвижимости. Если этот застройщик создан «для галочки», то у дольщика есть риск остаться и без денег, и без квартиры
Если же застройщик создан девелопером «для галочки» и по документам их юридическое родство неочевидно, то при возникновении проблем на стройке, дольщики рискуют остаться и без квартир, и без денег – спрашивать ведь не с кого. «Когда девелоперская структура банкротит аффилированное ООО, вопрос остается открытым, а к ответственности привлекать бывает некого, особенно, если ООО было неаффилировано с основной компанией», – объяснял Даромир Обуханич, первый заместитель генерального директора ГК «МИЦ», в статье «Поправки в 214-ФЗ: шаг к безопасному рынку новостроек или угроза для девелоперов».

4. Список добросовестных застройщиков

Каждый квартал Москомстройинвест обновляет у себя на сайте список надежных застройщиков Москвы. Вы можете написать название строительной компании в поле «Поиск» и увидеть результат. В списке фигурируют лишь те застройщики, которые работают в рамках 214-ФЗ. Однако, как предупреждает председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев, необходимо обращать внимание и на адрес объекта, потому что бывали случаи, когда по одному адресу застройщик работал в рамках закона, а по другому не сдавал отчетность. «Поэтому при покупке квартиры рекомендуем гражданам убедиться, что не только застройщик, но и сам дом есть в перечне», – подчеркивает чиновник. Есть на сайте Москомстройинвеста и список застройщиков-банкротов.

5. Статус земельного участка

В проектной декларации важно не только установить родство застройщика с девелопером, но и проверить статус земельного участка, чтобы убедиться, что застройщик действительно имеет право возводить на купленной или арендованной земле многоквартирный дом. Статус очень легко проверить на сайте Росреестра в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». Необходимо лишь ввести адрес или кадастровый номер участка, и на публичной кадастровой карте будет виден сам участок и его статус.

6. Страхование ответственности застройщика

С 1 января 2014 года введено обязательное страхование ответственности застройщиков (с 1 января 2017 года страхование заменит компенсационный фонд). В проектной декларации, а также в ДДУ должен быть указан страховщик, который страхует стройку ЖК. Однако мало кто из покупателей знает, что лишь аккредитованный Центробанком страховщик имеет право работать на рынке недвижимости и страховать стройку. На сайте Центрального банка есть список этих страховщиков. Он тоже периодически обновляется: так, еще недавно вы нем фигурировало 19 компаний, а сегодня уже 15. Обязательно сверьтесь со списком, уточните, входит ли в него страховщик, указанный в вашем ДДУ.

7. Оплата квартиры по ДДУ

К сожалению, частым нарушением договора долевого участия является порядок привлечения денег застройщиками. Несмотря на то, что в ДДУ может быть написано, что внести оплату за квартиру дольщик должен в течение 3-5 дней с момента возврата договора с регистрации, застройщики любят обходить этот пункт.
«Самое частое нарушение закона – это привлечение денег дольщика до регистрации ДДУ. 880 млн рублей – таков объем штрафов, выписанных застройщикам за это нарушение в 2015 году» председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев
Еще на этапе подбора квартиры уточните у менеджера продаж, в каком порядке вы должны оплатить квартиру. Если вам скажут, что первый взнос вы должны заплатить после подписания ДДУ и наличными деньгами – это прямое нарушение закона. Покупатель может внести деньги на аккредитив застройщика, но получить доступ к ним компания может лишь после возврата ДДУ с регистрации. Оплатить квартиру наличными можно, но только имея на руках зарегистрированный ДДУ. Однако аккредитив сегодня – это наиболее безопасный путь ведения расчетов с застройщиком. Чек покупатель может потерять, но банк (как участник сделки) всегда предоставит подтверждение транзакции.

8. ПДКП и договор бронирования

Как правило, сегодня большинство застройщиков бесплатно предоставляют услугу устной брони квартиры сроком до 3-х суток. Однако забронировать квартиру можно и дольше, но за это уже придется заплатить. Зачастую эти деньги идут в зачет стоимости жилья, если в дальнейшем покупатель не передумал заключать сделку. Перед ДДУ застройщик может предложить покупателю заключить договор бронирования, однако, если застройщик предлагает вам устно договориться о брони и внести деньги – это повод насторожиться. Все договоренности, подразумевающие финансирование, должны быть зафиксированы между сторонами документально.
Также некоторые застройщики сегодня предлагают заключить предварительный договор долевого участия, аргументируя это тем, что этот договор – документ о намерениях сторон. Однако, вам надо знать, что ПДКП – не регистрируется в отличие от ДДУ, а значит, не защищает от двойных продаж. Особенно опасно заключать такой договор на этапе котлована, даже если под видом ПДКП застройщик предлагает вам внести задаток – поскольку при расторжении этого договора по инициативе покупателя задаток в соответствии с п.2 ст.381 Гражданского кодекса РФ не подлежит возврату.
ПДКП можно подписать только, когда дом уже построен, но проходит процедуру приемки госкомиссией – в этом случае уже можно не опасаться долгостроя. Подробнее о ПДКП читайте в статье руководителя юридического департамента компании «Газпромбанк-Инвест» Александра Кириловичева «Безопасное использование предварительного договора купли-продажи» и в статье начальника правового управления ГК «МИГ-Недвижимость» Сергея Крахина «Риски предварительного договора купли-продажи»

ИринаВладимировна
Да я это, в общем-то, знаю. Меня смущает немного именно тот момент, что переуступает юридическое лицо, а именно банк. С физическими лицами все просто, а тут может быть какие-то ньюансы есть, которые нужно проверить. И есть ли риски в такой схеме?

Misis Fix
Там слишком много рисков, выявить которые не подготовленному человееу будет сложно. Мало того, что переуступка (новострой), так и еще и юр.лицо.
На пальцах вряд ли вам на форуме кто-то сможет рассказать, на что конкретно вам в конкретном случае обоатить внимание.
Вам надо либо покупать на свой страх и риск, либо не покупать, либо привлекать специалиста на сопровождение.
И не подумайте, что это из-за вредности или кто-то хочет на вас нажиться, но риски в вашем случае высокие и если вы ничего в этом не понимаете, то выявить их, а самое главное - нейтрализовать, вы не сможете.

ir-ka
Мой риэлтор считает, что схема хоть и не часто встречающаяся, но вполне рабочая и покупать можно. Правда, документов мы еще не видели, пока только на словах все прозрачно, договор был ДДУ у банка с застройщиком, не ЖСК, в ближайшее время будем посмотрим их.
Не могу сказать, что не понимаю совсем ничего, несколько сделок с квартирами у меня были и все удачные, но такое вот впервые, рисковать не хотелось бы.

Misis Fix писал(а):
Мой риэлтор считает, что схема хоть и не часто встречающаяся, но вполне рабочая и покупать можно.

Так пусть вам ваш риелтор про риски покупки новостроя у юр.лица по переуступке на пальцах и расскажет. Вы риелтору своему деньги же не за красивые глаза платите? Пусть отрабатывает свою комиссию и не заставляет вас в ночи по форумам инфу искать.
Не может внятно вам объяснить по пунктам? Гоните его в шею и нанимайте специалиста, который знает, что это такое покупка новостроя по переуступке от юрика и может доступно вам по пунктам объяснить. А не делает вид, что он знает.
Удачной покупки!

Добрый день!
Возможно вам и ответят тут, но рекомендую обратиться к специалисту, которые поработает с документами конкретно, обстоятельно, сделает экспертизу и подготовит для вас пакет документов добросовестного покупателя.)
Иногда в риэлторской практике случается всего лишь единичный вариант покупки. Например, покупка жилого помещения у Московской Епархии РПЦ.
Или ваш случай. Нужно брать специалиста и работать.

Misis Fix писал(а):
Мой риэлтор считает, что схема хоть и не часто встречающаяся, но вполне рабочая и покупать можно. Правда, документов мы еще не видели, пока только на словах все прозрачно, договор был ДДУ у банка с застройщиком, не ЖСК, в ближайшее время будем посмотрим их.
Не могу сказать, что не понимаю совсем ничего, несколько сделок с квартирами у меня были и все удачные, но такое вот впервые, рисковать не хотелось бы.

Чаще у банков не дду...
Изучайте документы с вашим риэлтором на КАЖДУЮ квартиру которую соберетесь покупать...
Если Ваш риэлтор в этом не разбирается, а так часто бывает со вторичниками/арендниками - приглашайте специалиста. (Можете меня. В этом ничего зазорного нет - хожу консультарую клиентов коллег и других риэлторов, участвую в сложных сделках ...)
Заоочно ничего сказать нельзя.
Недавний случай - покупка от застройщика или банка: после изучения двух историй и предложенных двух различных схем покупки и взаиморасчётов однозначно принял клиент решение покупать "банковский" объект.
Перед этим была другая ситуация по другому объекту - при наличии даже собственности - покупать было нельзя вообще ни от застройщика ни от аффелированноного юрлица!!! (Никак)