Разрешение на переуступку в ДОНСТРОЕ 48 / 967

Всем привет! Посоветуйте кто сталкивался. Нужно продать квартиру в ЖК Символ от Донстроя по уступке. Покупаем с ипотекой Газпромбанка. Так как в ДДУ прописана необходимость получения согласия застройщика на уступку, то Газпром просит его предоставить. Донстрой в свою очередь не дает бумагу и ссылается на некий мараторий. Есть инсайдерская инфа, что агентствам партнерам Донстрой дает такие разрешения. У кого есть зеленый свет по этой теме? Бедем признательны за советы и рекомендации по решению этого трабла.

Neotron,
Попробуйте направить письменное уведомление о намерении совершить переуступить права, пропишите что согласно договору вы выполняете необходимое требование об уведомлении. Не может застройщик запретить переуступать права, если объект полностью оплачен, также, как и требовать сумму денег за доп услуги, которые вам в принципе не нужны.

13.10.22, 14:09
Neotron писал(а):
Нужно продать квартиру в ЖК Символ от Донстроя по уступке. Покупаем с ипотекой Газпромбанка.

Вы бы определились с формулировками- вам нужно продать эту квартиру по переуступке? Или вам надо купить эту квартиру с ипотекой Газпромбанка?

16.10.22, 14:48
Антипов Александр писал(а):
Не может застройщик запретить переуступать права, если объект полностью оплачен, также, как и требовать сумму денег за доп услуги, которые вам в принципе не нужны.

Почему не может? Если в ДДУ это прописано, то может.

Alwayzer

16.10.22, 15:12
ogogo.guguev писал(а):
Почему не может? Если в ДДУ это прописано, то может.

Судья Ланин Н.А.
Дело № 33-10344/2019
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
06 марта 2019 года

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе

внешняя ссылка

АО "А101 Девелопмент" обратилось в суд с иском к Проскурину А.В., ИП Менделеву Е.М. о признании договора № 43-У уступки права требования от 15 мая 2017 года недействительным, применении последствий недействительности сделки с момента ее заключения, указывая на то, что 30 июня

внешняя ссылка

2012 года между истцом и Проскуриным А.В. был заключен договор участия в долевом строительстве № 44/17.10, в соответствии с которым истец принял на себя обязательство передать участнику долевого строительства жилое помещение в срок не позднее 30 июня 2014 года. Проскуриным А.В. совершена уступка права требования по договору участия в долевом строительстве в части перехода права требования взыскания неустойки к ответчику ИП Менделеву Е.М. Между тем, в п. 7.1.8 договора предусмотрен запрет на уступку прав требований по неустойке и иным штрафным санкциям, а в п. 7.1.7 договора указано на необходимость получения предварительного письменного согласия застройщика на совершение уступки остальных прав по договору, не запрещенных законом и договором. Необходимость получения согласия застройщика на уступку права требования согласуется с положениями закона, действовавшего на дату заключения договора участия в долевом строительстве. Истец согласия на уступку не давал, Проскурин А.В., не получив согласия застройщика на уступку права требования, нарушил условия договора. Кроме того, договор участия в долевом строительстве № 44/17.10 от 30 июня 2012 года, является сделкой, подлежащей государственной регистрации, следовательно, договор № 43-У уступки права требования от 15 мая 2017 года также должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации договора участия в долевом строительстве. Между тем, соответствующая государственная регистрация договора уступки права требования произведена не была.
Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого просит представитель АО "А101 Девелопмент" по доверенности Смирнова А.В., ссылаясь на нарушения судом норм материального права, не согласился с выводом суда о том, что для застройщика не имеет существенного значения личность кредитора, поскольку в договоре долевого участия застройщик предусмотрел прямой запрет на переход прав требования по неустойке и иным штрафным санкциям третьим лицам, указывает на то, что при рассмотрении дела суд не запросил у ответчика доказательств, подтверждающих оплату приобретенных прав требования, не согласился с оценкой судом действий застройщика как недобросовестных, поскольку сам дольщик действует недобросовестно, переуступая права требования неустойки и штрафа индивидуальному предпринимателю, который ранее как физическое лицо представлял интересы истца в судах общей юрисдикции, не согласился с выводами суда о том, что требования о недействительности договора цессии являлись предметом судебного спора в арбитражном суде, указывает на то, что при вынесении решения суд не учел, что оспариваемый договор уступки прав требования основан на сделке, которая требовала государственную регистрацию, в связи с чем, указанный договора также подлежал государственной регистрации.
Проверив материалы дела, выслушав ответчика Менделеева Е.М., действующего за себя и в качестве представителя ответчика Проскурина А.В., полагая возможным рассмотреть дело в отсутствие истца, надлежащим образом извещенного о дате рассмотрения дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене обжалуемого решения.
При разрешении спора суд первой инстанции руководствовался ст.ст. 6, 11 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", ст. ст. 173.1, 382, 383, 384, 388 ГК РФ.
Судом установлено, что между истцом и Проскуриным А.В. 30 июня 2012 года был заключен договор № 44/17-10 участия в долевом строительстве, в рамках которого АО «А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ» (ранее ЗАО «Масштаб») являлся застройщиком жилого дома по строительному адресу: *****, объектом долевого строительства являлось жилое помещение (объект долевого строительства) (п.. 3.2 Договора), в соответствии с условиями Договора был установлен срок передачи застройщиком участнику долевого строительства объекта долевого строительства - не позднее 30 июня 2014 года (п. 5.1 Договора), цена Договора – 5 277 526 руб. (п. 4.1. Договора).
14 апреля 2017 года Проскуриным А.В. в адрес АО «А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ» была направлена претензия о выплате неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства за период с 20.04.2015 года по 20.06.2016 года.
Также судом установлено, что Проскуриным А.В. на основании договора № 43-У от 15 мая 2017 года была совершена уступка права требования по договору от 30 июня 2012 года № 44/17-10 в части перехода права требования неустойки к ответчику ИП Менделеву Е.М.
Исходя из предмета договора уступки, объект долевого строительства не был передан ответчиком в установленный договором срок, в связи с чем, на основании договора уступки прав ИП Менделевым Е.М. было получено право на взыскание неустойки, предусмотренной положениями ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (за период с 21.04.2015 по 20.06.2015), а также штрафа, предусмотренного положениями Закона РФ "О защите прав потребителей".
21 июня 2017 года ИП Менделевым Е.М. в адрес АО «А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ» направлено уведомление об уступке права требования неустойки и штрафа по договору участия в долевом строительстве.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 25 сентября 2017 года по делу № А41-50525/17 с АО «А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ» в пользу ИП Менделева Е.М. взыскана неустойка в размере 1 570 064 руб. 01 коп., штраф в размере 785 032 руб.
Постановлением Десятого Арбитражного апелляционного суда от 22 июня 2018 года по делу А41-50525/17 решение Арбитражного суда города Москвы от 25 сентября 2017 года оставлено без изменения, апелляционная жалоба АО «А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ» без удовлетворения.
Исследовав обстоятельства дела, дав оценку представленным доказательствам, руководствуясь вышеприведенными нормами материального права, суд пришел к выводу о том, что требования истца о признании недействительным договора уступки права (требования) по договору № 43-У от 15 мая 2017 года между Проскуриным А.В. и ИП Менеделевым Е.М. удовлетворению не подлежат, поскольку на основании оспариваемого истцом договора к ИП Менеделеву Е.М от Проскурина А.В. перешло право требования неустойки за пропуск сроков передачи объекта недвижимости по договору № 44/17-10 участия в долевом строительстве от 30 июня 2012 года, рассчитанной в порядке ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", штрафа в размере 50% суммы неустойки за отказ от добровольного (внесудебного) урегулирования спора и уклонения от уплаты неустойки по претензии цедента, предусмотренного ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей". Действующее законодательство не содержит нормы, запрещающей кредитору уступать право (требование) в части неустойки (штрафа, пеней, процентов) в случае, когда основное обязательство исполнено, право на взыскание начисленных штрафа, пеней, представляет собой самостоятельное денежное требование, возникшее на основании закона, и может быть уступлено отдельно. Действующее законодательство не содержат положений о существенном значении личности кредитора в данном обязательстве. Договор долевого участия является типовым, застройщик в данном случае является более сильным участником рынка, способным навязать свою волю потребителю. В условиях того, что Проскурин А.В. являлся слабой стороной в договоре, уступка не связана с предметом договора и правами на недвижимое имущество, в связи с чем, данное условие договора никак не нарушает и не ограничивает прав застройщика, который в силу закона обязан был выплатить неустойку и штрафные санкции в случае нарушения обязательств в части сроков сдачи объекта в эксплуатацию. Оснований для признания договора уступки недействительным по условиям ст. 173.1 ГК РФ суда не усмотрел.
Отказывая в удовлетворении требований по доводам иска о несоответствии уступки права требования неустойки и штрафа условиям договора, законодательству, действующему на момент заключения договора участия в долевом строительстве, на отсутствие государственной регистрации договора уступки права требования неустойки и штрафа, которые он должен был уплатить в силу действующего законодательства, суд также, руководствуясь п. 70 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно которому сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 ГК РФ), признал в действиях истца признаки недобросовестного поведения.
Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда, основанными на правильно установленных фактических обстоятельствах дела и верно примененных норм материального права, регулирующих спорные правоотношения.
Судебной коллегией отклоняются доводы апелляционной жалобы о том, что оспариваемый договор является недействительной сделкой в связи с наличием в п. 7.1.8 договора участия в долевом строительства исключительного запрета на уступку прав требований по неустойке и иным штрафным санкциям, поскольку данный пункт противоречит действующему законодательству.
В силу п. 3 ст. 388 ГК РФ (в редакции, действовавшей на дату заключения оспариваемого договора цессии – 15 мая 2017 г.) соглашение между должником и кредитором об ограничении или о запрете уступки требования по денежному обязательству не лишает силы такую уступку и не может служить основанием для расторжения договора, из которого возникло это требование, но кредитор (цедент) не освобождается от ответственности перед должником за данное нарушение соглашения.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п.16 и п.17 Постановления Пленума ВС РФ № 54 от 21.12.2017г. если договор содержит условие о необходимости получения согласия должника либо о запрете уступки требования третьим лицам, передача такого требования, за исключением уступки требований по денежному обязательству, может быть признана недействительной по иску должника.
Уступка требований по денежному обязательству в нарушение условия договора о предоставлении согласия должника или о запрете уступки, по общему правилу, действительна.
В этой связи также доводы апелляционной жалобы том, что суду первой инстанции следовало руководствоваться ст. 388 ГК РФ в редакции, действовавшей на день заключения договора долевого участия в строительстве, согласно которой уступка прав требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору, основаны на неверном применении норм материального права.
Доводы апелляционной жалобы о том, что при вынесении решения суд не учел, что в данном случае для застройщика личность кредитора имела существенное значение, судебной коллегией не принимаются во внимание, поскольку исходя из существа возникших между сторонами по договору долевого участия обязательств по выплате законной неустойки и штрафа, в связи с нарушением застройщиком сроков передачи объекта долевого строительства, являющихся денежными, личность кредитора не имеет для должника существенного значения, поэтому должник не вправе отказать в исполнении денежного обязательства иному лицу, если на такое лицо указал кредитор.
Соглашаясь с выводами, изложенными в решении суда первой инстанции, судебная коллегия также отмечает, что исходя из предмета и оснований заявленных требований о недействительности договора цессии на основании ст.173.1 ГК РФ, оспариваемый договор уступки не может быть признан недействительным по данному основанию, поскольку необходимость получения согласия застройщика на уступку прав требования неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства, а также штрафа на основании Закона о защите прав потребителей, законом не была предусмотрена ни на момент заключения договора долевого участия, ни на момент заключения договора цессии.
Доводы апелляционной жалобы истца не опровергают выводов суда первой инстанции и направлены на иную оценку имеющихся в деле доказательств, а так же иное толкование закона. Данное обстоятельство, равно как и само по себе несогласие с выраженным в решении мнением суда первой инстанции по существу спора, основанием для отмены решения не является.
Суд первой инстанции с достаточной полнотой исследовал обстоятельства дела, значимые по делу обстоятельства судом установлены правильно. Нарушений норм материального права коллегией не установлено.
Ссылок на какие-либо иные процессуальные нарушения, указанные в ч. 4 ст. 330 ГПК РФ, являющиеся безусловным основанием для отмены правильного по существу решения суда, апелляционные жалобы не содержат, судебная коллегия таковых не установила.
Таким образом, постановленное судом первой инстанции решение является законным, обоснованным и отмене не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия,

определила:

Решение Головинского районного суда г. Москвы от 10 сентября 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

16.10.22, 14:48
Антипов Александр писал(а):
пропишите что согласно договору вы выполняете необходимое требование об уведомлении.

По моему вы подменяете понятия. Автор пишет, что в ДДУ прописано , что для переуступки необходимо получить согласие застройщика на переуступку. Вы же пишите про уведомление застройщика согласно договора. Но в договоре нет уведомления, в договоре прописано получение согласия.

16.10.22, 15:25
Павел_К писал(а):
Автор пишет, что в ДДУ прописано , что для переуступки необходимо получить согласие застройщика на переуступку. Вы же пишите про уведомление застройщика согласно договора. Но в договоре нет уведомления, в указано про договоре получение согласия.

Согласно ст. 11 Федерального закона №214-ФЗ, если передача прав требования осуществляется после полного расчета с девелопером, тогда договор переуступки не нуждается в одобрении застройщика. Но о заключении подобной сделки его придётся уведомить в официальной форме.

16.10.22, 15:28
Alwayzer писал(а):
...тогда договор переуступки не нуждается в одобрении застройщика.

Но у нас ведь свобода договора. И покупатель сам подписал договор в котором принял на себя обязательство получить согласие застройщика , если он решить переуступить право на квартиру.

16.10.22, 15:34
Павел_К писал(а):
И покупатель сам подписал договор в котором принял на себя обязательство получить согласие застройщика , если он решить переуступить право на квартиру.

Это не имеет значения, даже если сторона договора отказалась от своих законных прав возмездно. В некоторых случаях придется вернуть возмещение, но права независимо от этого останутся в силу ст 9 ГК РФ.

Статья 9. Осуществление гражданских прав
1. Граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.
2. Отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Вот вы... человек спросил кто протянет его сделку через свою контору, а тут началось-напиши письмо в спортлото. Они ему отпишусь и найдут 20 прин почему он священный бетон должен оставить себе .

Neotron,

Реэтором за клиента донстрой не платит комсы , а следовательно их там практически нет на сколько знаю . Год назад такое обсуждали. Но вроде через 3 месяца дали добро