ЖК Перовское 2, ПИК 19 / 368

Друзья, привет. Вы неоднократно писали: «Что тебе не нравится в этом комплексе, ведь в 7-10 минутах пешком ТПУ Нижегородская, а это 2 метро - БКЛ и Некрасовская ветка, МЦК, электрички, автобусы, скоро еще и МЦД через всю Москву будет… Но промка жуткая, зажата между шоссе и ЖД. На авто не очень удобно выезжать.

Для себя только молодым, с крепкими нервами, здоровьем и без детей. Дышать чистым воздухом не сильно получится, гулять с детьми почти негде. ТРЦ Город не очень далеко - пешком за 15-20 минут можно дотопать.

Под аренду можно купить студию с отделкой за 6.5 млн. После покупки мебели и доработки получаем 6.8 млн. Аренда будет не дороже 35000. Из них на коммуналку и налоги уйдёт тысяч 5. Остаётся 30000. Вычтем средний простой - допустим 2 недели в год, это 17500/12 = 1458. На амортизацию давайте тоже заложим 12000 в год или 1000 в месяц, если найти нормальных нанимателей. 30000 минус 2500, выходит 27500… 27500 - это ваша максимальная чистая доходность. Теперь умножаем 27500 на 12 и получаем 330000 в год чистых денег. 330.000/6800000 и умножаем на 100. Выходит, что чистая доходность равна 4.85%. Это невысокий показатель по таким студиям. Но и не самый низкий. Ликвидность будет нормальной. Срок сдачи до 30 декабря 2024 года. То есть ключи получите только в 2025 году. А студии с более ранним сроком сдачи уже на миллион дороже и доходность там вообще смешная.

Инвестиций больших не вижу. Разве что в долгую. Лет через 10 локация должна стать получше. А пока что не рассчитывайте на больший рост.

Вывод: ЖК для молодых и не семейных, которым на метро будет удобно добираться до работы. С семьей бы я тут жить не хотел, в моем понимании нужен зеленый и чистый район с парками и прочей инфрой. Под аренду выглядит средне. Инвестиций особо нет. Скучно в общем. Конкуренция большая.

Ссылка на источник и мой телеграмм-канал: внешняя ссылка . Подписывайтесь на разборы других жилых комплексов.

31.03.23, 02:13
Харыбин Александр писал(а):
чистая доходность равна 4.85%. Это невысокий показатель по таким студиям. Но и не самый низкий. Ликвидность будет нормальной.

Какая из ликвидностей студии - при продаже или в аренде ?

31.03.23, 02:13
Харыбин Александр писал(а):
На авто не очень удобно выезжать.

Я бы добавил , что единственный заезд-выезд в Карачарово через шоссе Энтузиастов и Авиамоторную улицу. Там всегда пробки. А вечером заехать в район из центра очень проблематично.

pakemoshak

31.03.23, 07:22
bukinist писал(а):
Я бы добавил , что единственный заезд-выезд в Карачарово через шоссе Энтузиастов и Авиамоторную улицу. Там всегда пробки. А вечером заехать в район из центра очень проблематично.

Достраивают ЮВХ, а это значит, что к концу 2023 будет съезд-заезд с 5-й Кабельной ул и Пруд Ключики через Андроновское шоссе.

А так - ЖК расчитан на безлошадных граждан, припарковать кобылу негде. Через некоторое время в продаже появятся гаражи у жд по цене квартиры.

В своем новостном канале рассказал о планируемом запуске сразу двух МЦД 3 и 4 ко дню города!

"Я надеюсь, что к сентябрю мы запустим диаметры. Да (ко Дню города - прим. ТАСС), так. Это же не проект этого года, мы уже как минимум лет пять работаем над этим проектом. <…> Это гигантская стройка, которая потихонечку собирается и превращается в цельный проект", - сказал Собянин.

Сейчас инвесторы бросятся скупать недвижимость рядом с этими станциями, рассчитывая на прибыль. Однако большинство проектов уже год назад заложили в цену это событие.

То есть, с открытием МЦД по ряду жилых комплексов будут наоборот продажи, так как этого настоящие инвесторы и ждали! И цена может корректироваться не вверх, а вниз со временем.

В начале поднимут, продадут новичкам - а потом конкуренция заставит цену снизить.

Поэтому я и рассказываю на канале о недооцененных и часто некрасивых локациях, а не про развитые дорогие районы.

Ссылка на новость: внешняя ссылка

31.03.23, 02:51
pakemoshak писал(а):

31.03.23, 02:13
Харыбин Александр писал(а):
чистая доходность равна 4.85%. Это невысокий показатель по таким студиям. Но и не самый низкий. Ликвидность будет нормальной.
Какая из ликвидностей студии - при продаже или в аренде ?

И та и другая - нормальная, средняя. Брать будут, но цена уже приличная.

31.03.23, 02:13
Харыбин Александр писал(а):
Под аренду можно купить студию с отделкой за 6.5 млн.

31.03.23, 10:19
Харыбин Александр писал(а):
31.03.23, 02:51
pakemoshak писал(а):
31.03.23, 02:13
Харыбин Александр писал(а):
чистая доходность равна 4.85%. Это невысокий показатель по таким студиям. Но и не самый низкий. Ликвидность будет нормальной.
Какая из ликвидностей студии - при продаже или в аренде ?
И та и другая - нормальная, средняя. Брать будут, но цена уже приличная.

Сейчас цена 20-метровой студии близка к $4500 за кв метр. Когда-нибудь победим Украину, и СВО закончитсяю Народ опять станет ездить по Европам и если не покупать

внешняя ссылка

, то просто сравнивать цены. Как Вы предполагаете, cползёт ли цена студня к $3000 за кв метр?

Не знаю… Слишком много если.

31.03.23, 02:13
Харыбин Александр писал(а):
«Что тебе не нравится в этом комплексе, ведь в 7-10 минутах пешком ТПУ Нижегородская, а это 2 метро - БКЛ и Некрасовская ветка, МЦК, электрички, автобусы, скоро еще и МЦД через всю Москву будет… Но промка жуткая, зажата между шоссе и ЖД. На авто не очень удобно выезжать.

мне все лично здесь еще нравилось..месяц назад
Когда студии были до 6 млн.
А евродвушки в целых 32м

с кухней 16м по 8,4млн
А двушки 49 м по 11,7млн (две комнаты и кухня 16м)
А евротрешки 60м по 12,4млн
И все это в корпусах сданных, на ключах. С прекрасной транспортной доступностью! Близко к центру и с отделкой. Старье махровое безремонтное поменять пусть и на пик с не той экологией..в одни деньги. Было удачно. У меня 4 сделки за 2 месяца здесь, все считаю очень удачно
Один аванс мне вернули за 32м..тк пошел резкий рост комплекса..И ровно за месяц 32м уже не 8,4..а за 9,3 ничего не найти..и в чатах ЖК пишут продайте.
Я срочно за нал куплю здесь еще одни 32м за 9 млн..а нет уж
Или подскажите где найти аналог с ремонтом! На ключах..с подобной транспортной доступностью и кухней 16м.

01.04.23, 01:31
Белова Анна писал(а):
И все это в корпусах сданных, на ключах. С прекрасной транспортной доступностью! Близко к центру и с отделкой. Старье махровое безремонтное поменять пусть и на пик с не той экологией..в одни деньги. Было удачно. У меня 4 сделки за 2 месяца здесь, все считаю очень удачно

Если через полгода посмотреть на это место, увидите круглосуточно копошашийся человейик, не предназначенный для спокойного проживания.