перевод жилой недвижимости в коммерческую 60 / 7803

Нет, скорее вверх. Повторюсь - дельта "от и до" большая, рассчитывается индивидуально.

Метраж никакого значения не имеет.

Заурядный дом - нет такого. Например, есть нюансы с газом.

Причины для отказа - вплоть до неправильных действий собственника.

Выяснить можно. Будет стоит денег.

Спасибо Максим. Вы мне помогли.
В общем ясно, что тему зарубили. Проще и дешевле купить в новом доме нежилую недвижимость. Чем так рисковать в старом фонде с туманным результатом. Результат и раньше был не 100%. А теперь могу представить какой это риск…
В 2014, насколько я знаю, R4S был лидером в Москве по производству такого нежилья. Наверное профиль им пришлось серьезно корректировать.

Касаемо результата - если берёмся, значит делаем. Схема безопасная, насколько это возможно.

По поводу новостроек. Ну тут надо понимать, что одно дело, когда трёшка напротив выхода из метро сдаётся за 50тыс, а может сдаваться за 350тыс. тогда все расходы либо окупаются в течение 3-5 лет, что вполне можно относить к инвестированию, либо окупается сразу же, если бывшая квартира-теперь уже нежилое сдаётся в аренду и продаётся как арендный бизнес.

Новостройки - это другое, там тоже надо знать, что делаешь. По области, например, нередко застройщик продаёт нежилое в строящемся доме дороже, чем оно будет стоить уже как готовый арендный бизнес. Плюс сюда сроки-ремонт-поиск арендатора. Если есть внутренние договорённости и цена на 30-40% ниже рынка - это другой разговор. Или когда просто понятна перспектива.

Если бы у меня была в наследство от бабушки квартира напротив метро, то понятное дело упереться и перевести стоящее дело. А так, платить 10 млн за квартиру, потом частями еще 10-20 млн за перевод и сидеть трястись целый год, что это все может рухнуть в любой момент, зачем? На выходе то что? Ну хорошо, сделаем коммуникации, ремонт, найдем арендатора – это еще несколько млн. Допустим продать как готовый бизнес. Маржа будет значительной только если место ну очень хорошее. Иначе бульон от варки яиц.
Сроки окупаемости от аренды тоже будут ого-го. Далеки от 6-7 лет. А риски будь здоров.

Не понял, почему трястись надо целый год, если трястись надо постоянно, если уж такие опасения.

В остальном, как и сказал в начале, надо считать в каждом отдельном случае. Чаще всего это безусловно выгодно, когда уже досталось удачное наследство от бабушки, хотя бы потому, что, условно, на 50тыс живётся тяжело, а на 350 - уже неплохо. Для многих потенциальных заказчиков такого плана этого уже более чем достаточно. Учитывая единственный альтернативный вариант - купить вторую квартиру за эти деньги и также сдавать - для данной категории.

В каком плане трястись, что перевод не состоится. Что деньги и силы потрачены зря. Ну потому что какие в таких условиях могут быть гарантии, а вокруг сплошные туманности?
Я только что прочитал еще пару тем на этом уважаемом форуме про перевод. И везде все очень не оптимистично. Мягко говоря.
Собянин не гласно тему прикрыл. Даже если и получится перевод, то с такими издержками квартира должна быть в доме напротив метро. И тогда возможно затраты и риски окупятся. Такие дома уже окучены давно. В другом случае затея весьма сомнительна.

По переводу, повторюсь. По схеме, которую подразумеваю я, безопаснее некуда. Деньги только после получения документов. В подворотне, понятно, бывает иначе.

01.10.17, 18:45
КириллМск писал(а):
Я только что прочитал еще пару тем на этом уважаемом форуме про перевод. И везде все очень не оптимистично. Мягко говоря.

Надо понимать, что время идёт, что-то где-то меняется. В целом верно одно - это стало дороже, поэтому теперь приходится считать.

01.10.17, 18:45
КириллМск писал(а):
Такие дома уже окучены давно. В другом случае затея весьма сомнительна.

Нет, почему, у меня например идут переговоры по ряду мест. Другой вопрос, что да, чаще тема закрывается после первой встречи, где мы с ручкой и бумажкой рассчитываем, что и как. Но как есть, увы.

Не может быть схемы по которой деньги после перевода. Никто на таких условиях работать не будет. В том числе и вы. Процесс долгий, трудный и из нескольких этапов. Каждый этап требует затрат.
В том то и дело, что то, что осталось у метро не переведено – это совсем не лучшие варианты. По разным причинам. Трудности перевода, завышенные требования собственников и тд.
Поэтому подавляющее большинство ваших переговоров заканчиваются ничем. Это не удивительно.
Возможно вы найдете варианты в домах где метро только откроют в будущем.

01.10.17, 19:03
КириллМск писал(а):
Не может быть схемы по которой деньги после перевода. Никто на таких условиях работать не будет. В том числе и вы. Процесс долгий, трудный и из нескольких этапов. Каждый этап требует затрат.

Спасибо, не знал.

01.10.17, 19:03
КириллМск писал(а):
В том то и дело, что то, что осталось у метро не переведено – это совсем не лучшие варианты. По разным причинам. Трудности перевода, завышенные требования собственников и тд.

Вам, безусловно, виднее.

01.10.17, 19:03
КириллМск писал(а):
Поэтому подавляющее большинство ваших переговоров заканчиваются ничем. Это не удивительно.

Вам, конечно, виднее, почему мои переговоры, да ещё подавляющее большинство

, заканчиваются ничем.

01.10.17, 19:03
КириллМск писал(а):
Возможно вы найдете варианты в домах где метро только откроют в будущем.

Не с этого живу, к счастью.

Максим, я ни в коем случае не хотел вас обидеть и не сомневаюсь в вашем профессионализме. Но вы сами в предыдущем сообщении написали, что деньги после перевода. Я прекрасно знаю, что так не бывает. И только это отметил.
Я тоже в недвижимости не новичок. 15 лет тружусь в этой области. Все сладкие варианты под перевод в «старой» Москве уже переведены. Остались трудные и не очень ликвидные. Как и коммунальные квартиры. Помните какой был бум в 90е с расселением коммуналок? Сейчас только геморрой остался. Тут примерно так же.
Если какие то мои слова вам показались обидными, то прошу меня извинить.