Какое помещение (склад, офис, торговое, итд) и где лучше брать под сдачу в аренду в Московской области при бюджете в 15 млн. ? 88 / 5762

[Йохан Палыч]

Мне лично пятиэтажки и тем более сталинки намного более симпатичны, чем большинство помещений в новостройках.

Ну что-же, давайте поговорим предметно. Вот вариант козырнее некуда - прямо на выходе из метро - и в заявленном ценовом диапазоне. внешняя ссылка
В этой же пятиэтажке ещё два таких же варианта. Все внезапно появились и уже успели за месяц подешеветь на 2-3 млн.
В списке сносимых пятиэтажек не нашёл. Но что-то внутри напрягает - с чего это пошёл сброс козырного фонда в этой пятиэтажке? При том, что во всех домах в округе никто ничего продавать не собирается. Продавцы могут знать больше, чем в официальных источниках.

А вот аналогичные варианты на выходе из метро в N-этажках:
внешняя ссылка
внешняя ссылка
уже не такие козырные, но без риска сноса

[Maxim D.]

Вот вариант козырнее некуда - прямо на выходе из метро - и в заявленном ценовом диапазоне. внешняя ссылка
В этой же пятиэтажке ещё два таких же варианта. Все внезапно появились и уже успели за месяц подешеветь на 2-3 млн.
В списке сносимых пятиэтажек не нашёл. Но что-то внутри напрягает - с чего это пошёл сброс козырного фонда в этой пятиэтажке? При том, что во всех домах в округе никто ничего продавать не собирается. Продавцы могут знать больше, чем в официальных источниках.

Нет. Вариант этот - их там четыре или пять было почти одинаковых - в продаже стоит года два минимум. Я там был первый раз три года назад, ещё по вопросу аренды заходил.
За эти три года там сменились арендаторы минимум по 1 разу - точно не знаю. И арендная ставка снизилась - сейчас сдают дешевле, чем в 16-м. Немного, надо отметить, - но по такой аренде уже сейчас надо торговаться, иначе если сейчас пересдать ещё немного дешевле, если арендатор съедет, тогда по доходу на вложенные деньги это предложение станет неинтересным. А это значит, что если его тут же выставить на продажу, можно ещё потерять в деньгах.

Дом этот в списках не стоит, зато конкретно эти помещения в группе риска - когда их переводили, пошли по упрощённому пути, подробности опускаю. Поэтому сейчас их никто не трогает и никому они не нужны, но "косячок" там всё равно есть. Я бы не стал их брать. Или же - по цене ниже рынка на определённый процент, чтобы потом перепродать, если возникнет необходимость.

Кроме того, посмотрел свои записи, почему-то в доме напротив - точно таком же - аренда выше, по крайней мере была. Не знаю, с чем связано.

И надо понимать, что это не "козырный фонд" в этом месте. Козырный - на Первомайской улице и Измайловском бульваре.

А вот аналогичные варианты на выходе из метро в N-этажках:
внешняя ссылка

Да, аналогичный. По этим помещением ничего не узнавал, а суть и риски - ровно всё то же самое, что по 9-й Парковой.

внешняя ссылка

Этот не аналогичный тем двум. Там провели реконструкцию, на первой линии большие сетевики, а за ними - вход с торца - нарезали несколько мелких площадей. Сделали что-то похожее на микро-торговый комплекс. Но эти мелкие не на проходе от крупных, а рядом с ними. Поэтому они хоть и рядом с "якорями", но по факту как там и чего - надо смотреть. У них не отдельный вход и не на первой линии, в отличии от всех предыдущих вариантов.

уже не такие козырные, но без риска сноса

Откуда такая уверенность, что первым двум не отменят распорягу о переводе, а у последнего нормально оформили реконструкцию?

[Йохан Палыч]

Откуда такая уверенность, что первым двум не отменят распорягу о переводе, а у последнего нормально оформили реконструкцию?

Уверенность можно обрести, сделав квалифицированную проверку перед покупкой. Обсуждаемые помещения в многоэтажках изначально нежилые, так что перевода не было и отменять нечего. А вот уверенность в том, что пятиэтажка не окажется в следующем году в списках на снос не обрести никак. И как только она попадёт в список, за свою цену её уже не продать.

[Maxim D.]

Откуда такая уверенность, что первым двум не отменят распорягу о переводе, а у последнего нормально оформили реконструкцию?

Уверенность можно обрести, сделав квалифицированную проверку перед покупкой. Обсуждаемые помещения в многоэтажках изначально нежилые, так что перевода не было и отменять нечего. А вот уверенность в том, что пятиэтажка не окажется в следующем году в списках на снос не обрести никак. И как только она попадёт в список, за свою цену её уже не продать.

А что такое «квалифицированная проверка»? Что в себя включает и кто проводит, если не секрет?

Если на Фонвизина тоже изначально нежилое, это не отменяет того факта, что там могли накосячить с перепланировкой. И также не отменяет того факта, что Аренда там может и будет бегать по определению.
Именно поэтому в таком «козырном» месте различные двадцатиметровки продают по 8 годам окупаемости.

А по пятиэтажкам повторюсь - мне они видятся намного более симпатичными, чем большинство новостроек, при всех их минусах - реальных и возможных. Естественно, что своё видение я никому не навязываю.

[Олег Кирилин]

Сейчас присматриваюсь к ближнему подмосковью, дальнее подмосковье кажется излишне экономически депрессивным.
Какие будут рекомендации уважаемой общественности?

Искать готовый арендный бизнес и в ближнем и в дальнем подмосковье) Смотреть только торговое. В наше время , даже в экономически депрессивных областях, народ кушает, пьёт и болеет)

[Йохан Палыч]

А что такое «квалифицированная проверка»? Что в себя включает и кто проводит, если не секрет?

Да хоть Вы! Любой опытный риэлтор и специалист по перепланировкам может проверить на основные косяки. Ну а для начала собственная голова проверяет.
Кстати, бывают объекты предельно прозрачные - например единственный хозяин купил у города на аукционе нежильё в жилой многоэтажке и ничего не перепланировал.

Есть риски контролируемые, а есть неконтролируемые. Риск попадания пятиэтажки в список сноса - неконтролируемый. Риск того, что предыдущий хозяин накосячил с перепланом есть и в пятиэтажке и в 14-этажке, он одинаковый и он контролируемый. Если помещение изначально было нежильём, часть рисков, связанных с переводом, отпадает.

А с чем связана любовь к пятиэтажкам? Минусы я указал, а плюсы в чём?

[Maxim D.]

Да хоть Вы! Любой опытный риэлтор и специалист по перепланировкам может проверить на основные косяки. Ну а для начала собственная голова проверяет.

Увидев "квалифицированная", подумал, что чего-то не знаю.

Кстати, бывают объекты предельно прозрачные - например единственный хозяин купил у города на аукционе нежильё в жилой многоэтажке и ничего не перепланировал.

Конечно бывают, никто не отрицает.

Просто могут быть нюансы, и надо понимать, насколько они тяжеловесные. Красные перегородки внутри, скажем, и отсутствие на бти входной группы у объекта-памятника архитектуры - это сильно разное. Причём последнее - не трагедия, но имеет свою цену.

Есть риски контролируемые, а есть неконтролируемые.

Не поспоришь.

А с чем связана любовь к пятиэтажкам? Минусы я указал, а плюсы в чём?

Нет, "любви" к пятиэтажкам у меня вовсе нет, более того, там ещё надо поискать что-то интересное - я сейчас хрущёвки имею ввиду, сталинки совсем другое дело.
А подчеркнуть я хотел то, что выбирая между красивой новостройкой и совершенно некрасивым старьём, чаще всего нежильё будет целесообразнее покупать во втором варианте - и это совершенно противоположно выбору по жилью.
А почему так - потому что новостройки все выглядят красиво, всё новенькое, большие витрины, свободная планировка и т.д. Но у них две проблемы - почти всегда сильно переоценены изначально застройщиком и часто находятся в отвратительных местах для торговли. И это понятно, участок подбирают с прицелом на жильё, а о коммерческой почти никто не думает. В буклете будет написано "своя инфраструктура в доме", на этом всё закончится.
Вот поэтому я написал "Мне лично пятиэтажки и тем более сталинки намного более симпатичны, чем большинство помещений в новостройках."

внешняя ссылка - вот здесь хорошие дома, но кому там нужны магазины? Стоит всё пустое с момента сдачи дома, только вывески "аренда" висят.

внешняя ссылка - вот здесь вроде всё хорошо, но помещений слишком много, и те, что выходят на Парковые, а не на Первомайскую, тоже стояли годами пустые. Это при том, что что с фасада забиты и помещения, и торговый центр. А на самой Первомайке в том районе ставки на аренду 2000-2500-3000 за м2 в месяц.

внешняя ссылка - вот строится Левел Амурская. Смотрел по декларации - там десятки помещений предусмотрено. И кому они там нужны, пусть и на 2500 квартир и апартов? Да, те, что с фасада может быть будут востребованы. Остальные нет, имхо.

внешняя ссылка - вот за этим особенно пристально слежу последнее время. Есть любопытная мысль по поводу нежилья там.

внешняя ссылка - в этом тупичке кому нужно столько магазинов?

внешняя ссылка - здесь аналогично - 70 объявлений сейчас. Там с одной стороны набережная, с другой промзона.

внешняя ссылка - Варшавка крайне познавательна.

Это только то, что сейчас навскидку вспомнил.

[grid]

>>- вот за этим особенно пристально слежу последнее время. Есть любопытная мысль по поводу нежилья там.

Я тоже изучал данный объект, и кажется что помещений там сильно больше, чем есть поток народа. Потому что МЦК и китайский БЦ будут обслуживаться своими помещениями внизу и рядом, а это "вторая линия" уже фактически.

[Maxim D.]

Там не совсем это главное. Помещения ещё в продаже, поэтому помолчу, но будет любопытно через годик посмотреть.

[grid]

>>Искать готовый арендный бизнес и в ближнем и в дальнем подмосковье)

Не доверяю я подмосковью. Как правильно заметили на этом форуме в одной из соседних тем, подмосковье сильно хуже управляется (точнее не всегда хуже, но очень неравномерно). В рулетку с качеством местной власти играть не хочется. Кажется, что лучше брать меньше, но в Москве.