Как увеличить доходность от коммерческой недвижимости и сократить срок окупаемости инвестиций. 74 / 3571

[Nikolai909ml]

[/quote]

Вы не верите в делегирование бизнеса?

[Сергей Известков]

Вы не верите в делегирование бизнеса?

Делегировать бизнес можно. Но тот, кому Вы делегировали, довольно быстро будет считать, что это его бизнес. Ведь это он все делает. Ну да, Вы дали какие-то деньги на начальном этапе, ну и что? Поэтому в 99% случаев история с делегированием бизнеса закончится тем, что он будет у Вас воровать.

[Nikolai909ml]

1. Чтобы заработать деньги на франшизе, нужно ее продавать, а не покупать. Хялявы в этой жизни нет, а чудес не бывает.

2. Нормальный срок окупаемости в нежилой недвижимости Москвы сейчас 8-10 лет в рублях (с учетом разумной оптимизации налогообложения). Если Вам предлагают объект, и обещают 6-7 лет окупаемость с учетом налогов -- это уже похоже на "липу", но еще может быть правдой, если видно, почему надо срочно продать (скажем, на собственника уголовное дело, он сам в СИЗО и т.д.). Если Вам предлагают окупаемость 5 лет -- точно липа, нет смысла тратить время.

С другой стороны, если заявленная окупаемость 11 лет или выше, тоже никто не поедет даже смотреть.

3. Иногда можно купить дешево не на рынке, а по какой-то процедуре, при которой на цену продавцу более-менее плевать. Скажем, город Москва продает нежилые помещения в двух формах:

аукцион: внешняя ссылка
публичное предложение: внешняя ссылка

Значительная часть объектов там переоценена, и покупать нет смысла. Но иногда попадаются жемчужины. Город Москва не рекламирует свои объекты, не нанимает риэлторов для их впаривания, поэтому никто не будет Вам о них рассказывать с придыханием, как на объектах коммерческих застройщиков. Анализировать большой объем информации трудно, потому иногда системные игроки что-то и проглядывают.

4. Можно арендовать помещение у города, а потом получить право на его льготный выкуп. Вот пример, как это выглядит: внешняя ссылка

На этом поле тоже бывают истории c очень хорошей доходностью. Но все это несистемно, нужно искать, договариваться. Не тратить на это время не получится.

5. Бывает, что достаточно дешево объекты продаются после судов.

внешняя ссылка — агрегатор аукционов;
внешняя ссылка — публичная кадастровая карта;
внешняя ссылка — поиск банкротов по ИНН.

По первой – находишь лот. По второй и третьей ссылке добываются все данные.

т.е. вы не верите в успешность заработка в бизнесе по франшизе? Я лично знаю людей, которые отлично ведут бизнес именно по франшизе. В этом вопросе просто необходимо реально смотреть на вещи и все цифры, и тогда получите ожидаемый результат. Самое главное, снять "розовые очки" когда вам показывают коммерцию франшизы и учесть множество очевидных нюансов. Но все почему-то думают, что приобретая франшизу они получают пассивный бизнес и если указаны инвестиции в размере ляма, то так и должно быть, и ни копейкой больше.
Относительно показателей рентабельности помещения, иллюзий я не питаю, поэтому очень тщательно подхожу к выбору помещения, т.к. сам работал в развитии нескольких федеральных сетей. Знаком со многими нюансами, и могу вполне себе адекватно оценить перспективы приобретаемого мною помещения, обозначив все явные и скрытые плюсы и минусы.
Меня интересуют именно рабочие способы по увеличению доходности и сокращению сроков окупаемости, но судя по размещенным комментариям "профессионалов риэлторов", никто об этом даже никогда и не задумывался. А ведь это реальная проблема каждого собственника, за решение которой, они готовы будут платить хорошее вознаграждение.
За ссылки конечно благодарю, но все это мало эффективно, если нет нужных наработок и связей.

[Nikolai909ml]

Делегировать бизнес можно. Но тот, кому Вы делегировали, довольно быстро будет считать, что это его бизнес. Ведь это он все делает. Ну да, Вы дали какие-то деньги на начальном этапе, ну и что? Поэтому в 99% случаев история с делегированием бизнеса закончится тем, что он будет у Вас воровать.
[/quote]
Относительно воровства управляющего вашим бизнесом, это уже другой вопрос, и есть достаточно много вариантов его решения. Хотелось бы услышать ответов по существу, на заданный мною главный вопрос в данной теме.

[Nikolai909ml]

Всем доброго дня! Интересует следующий вопрос: Как реально возможно увеличить доходность от коммерческой недвижимости и сократить срок окупаемости инвестиций, сдавая в аренду помещение?
Планирую приобрести комм. недвижимость в МСК, в виде арендного бизнеса (80-100 кв.м.). Ознакомился с различными предложениями и понял, что все финансовые показатели, о которых рассказывают собственники, есть ни что как "виртуальная реальность". Такие показатели как окупаемость и доходность абсолютно нестабильны, даже на первый взгляд. Один мой хороший друг посоветовал два варианта:
1. Вместе с помещением приобрести какую-нибудь стоящую франшизу, объединив эти два бизнеса воедино. По сути, в своем же помещение организовать свой же бизнес, который будет осуществлять функцию возврата всех инвестиций. Типа таким способом, по его скромным расчетам, можно увеличить доходность, а срок окупаемости сократить на несколько лет. Вот только встает резонный вопрос: как бы еще бизнес по франшизе делегировать, чтобы он не отнимал много времени?
2. Сделать в помещении коллаборацию из нескольких арендаторов (2-3). Тем самым увеличив МАП, т.к. площадь помещения, которое планирую приобрести, может это позволить.
Мне все это кажется достаточно муторным и из ряда "сладкой фантастики". Есть ли у кого-нибудь реально работающие советы, как увеличить доходность и сократить срок окупаемости. Поделитесь пожалуйста хотя бы намеками, возможно ли это сделать, или реальная ситуация с этим достаточно плачевная?
Заранее всех благодарю за ответы!

Извините, но ваш пост, вызывает серьезные сомнения, что в теме вы и ваш друг разбираетесь.
Само по себе приобретение франшизы не заменит управляющего бизнесом, а только увеличит ваши расходы и ограничит маневр, поскольку продавец потребует выполнение своих стандартов по франшизе и возможно потребует кроме единовременного еще ежемесячный платеж. Надо ясно понимать какая франшиза и зачем приобретается.
Разбивка помещения на несколько арендаторов тоже требует серьезного анализа, чтобы не остаться с полупустым помещением.
Без поддержки профессионала можете влипнуть в историю с розовыми мечтами, которые так мечтами и останутся. Ищите кто вам поможет или приобретайте готовый и развитый бизнес. И даже в случае приобретения готового бизнеса возьмите на сопровождение сделки и проверки опытного человека.

В случае с франшизой, иллюзий не питаю и вполне себе осознаю все риски. Приобретать всякую нерабочую ерунду не собираюсь.
По поводу разбивки помещения, имею достаточно профессиональное понимание данного вопроса, так как сам работал когда-то в развитии нескольких крупных сетей, в том числе и формата гастрономов в субарендном бизнесе.
Мой основной вопрос был в том, что задумывался ли кто-нибудь в решении таких проблем как, увеличение доходности и уменьшение срока окупаемости инвестиций? У кого какие идеи возникали и какой был результат.

[Maxim D.]

"виртуальная реальность"

Правильнее бы сказать - это или расчёты, исходя из подписанных на сегодня соглашений, или предположения конкретных лиц.
Но исходя из этих цифр формируется цена за арендный бизнес.

Такие показатели как окупаемость и доходность абсолютно нестабильны

В стране за последние 10 лет было два кризиса и, по некоторым статьям и предположениям, ещё третий на подходе в течение 3-5 лет, пока не определились только - или локально у нас, или очередной мировой в целом.
Стабильны только ставки на аренду квартир. Что семь лет назад, что сейчас - одни и те же цифры

Типа таким способом, по его скромным расчетам, можно увеличить доходность, а срок окупаемости сократить на несколько лет. Вот только встает резонный вопрос: как бы еще бизнес по франшизе делегировать, чтобы он не отнимал много времени?

Это же не вложение денег, а открытие нового бизнеса. Тогда вопрос надо ставить так: как запустить небольшой бизнес и не заниматься им.

2. Сделать в помещении коллаборацию из нескольких арендаторов (2-3). Тем самым увеличив МАП, т.к. площадь помещения, которое планирую приобрести, может это позволить.

Сто метров (предположу - ещё и с одним входом) это позволяют сделать?

как увеличить доходность и сократить срок окупаемости.

Моё дилетантское имхо - только за счёт риска, покупать "полуфабрикат", возможно "недооценённый" и приводить его в состояние готового арендного бизнеса. Или строить, что по сути своей одно и то же. Крупные инвесторы так и делают на постоянной основе, если обратите внимание - выкупают огромное г*вно в хорошем месте, сорри за прямоту, делают реконструкцию, ремонт и документы. Сажают арендаторов, на выходе получают конфетку и заряжают за неё максимальную цену.
Что характерно - раскупают.

Ну а как думают профессионалы - тоже интересно.

К примеру вы покупаете доллары по 35 и продаёте сегодня по 66,50 и покупаете объект - вот вам почти двухкратное увеличение отдачи.

А если купить баксы по 35 на то, что продал перед этим в две тыщи четырнадцатом, то вообще будет четырёхкратный выхлоп!!

покупаете баксы по 63,63 и ждёте 125

Был знаком с человеком, закупившимся евро по сто, на все. Если собрать клуб из таких покупателей и научиться добывать из печали энергию, то получится бесконечный источник электричества.

[Nikolai909ml]

"виртуальная реальность"

Правильнее бы сказать - это или расчёты, исходя из подписанных на сегодня соглашений, или предположения конкретных лиц.
Но исходя из этих цифр формируется цена за арендный бизнес.
Вот как раз собственники и формируют эту цену, исходя из виртуальной реальности. Когда смотришь на первоначально предоставленную коммерцию, то явно видишь переоцененность объекта процентов на 20 минимум.

Такие показатели как окупаемость и доходность абсолютно нестабильны

В стране за последние 10 лет было два кризиса и, по некоторым статьям и предположениям, ещё третий на подходе в течение 3-5 лет, пока не определились только - или локально у нас, или очередной мировой в целом.
Стабильны только ставки на аренду квартир. Что семь лет назад, что сейчас - одни и те же цифры
Так вот в том то и дело, что собственники пытаются доказать стабильность наличием федеральных арендаторов и долгосрочных договоров аренды. Но как раз таки у всех федеральных сетей есть такое понятие как, оптимизация арендных отношений, и все что прописано в договоре (в частности индексация и арендный платеж), часто являются темой для обсуждения за время всего срока долгосрочной аренды.

Типа таким способом, по его скромным расчетам, можно увеличить доходность, а срок окупаемости сократить на несколько лет. Вот только встает резонный вопрос: как бы еще бизнес по франшизе делегировать, чтобы он не отнимал много времени?

Это же не вложение денег, а открытие нового бизнеса. Тогда вопрос надо ставить так: как запустить небольшой бизнес и не заниматься им.

2. Сделать в помещении коллаборацию из нескольких арендаторов (2-3). Тем самым увеличив МАП, т.к. площадь помещения, которое планирую приобрести, может это позволить.

Сто метров (предположу - ещё и с одним входом) это позволяют сделать?
На такой квадратуре вполне себе можно разместиться, ведь не всем арендаторам обязательно необходим отдельный вход.

как увеличить доходность и сократить срок окупаемости.

Моё дилетантское имхо - только за счёт риска, покупать "полуфабрикат", возможно "недооценённый" и приводить его в состояние готового арендного бизнеса. Или строить, что по сути своей одно и то же. Крупные инвесторы так и делают на постоянной основе, если обратите внимание - выкупают огромное г*вно в хорошем месте, сорри за прямоту, делают реконструкцию, ремонт и документы. Сажают арендаторов, на выходе получают конфетку и заряжают за неё максимальную цену.
Что характерно - раскупают.
Благодарю за ответ по существу!

Ну а как думают профессионалы - тоже интересно.

К примеру вы покупаете доллары по 35 и продаёте сегодня по 66,50 и покупаете объект - вот вам почти двухкратное увеличение отдачи.

А если купить баксы по 35 на то, что продал перед этим в две тыщи четырнадцатом, то вообще будет четырёхкратный выхлоп!!

покупаете баксы по 63,63 и ждёте 125

Был знаком с человеком, закупившимся евро по сто, на все. Если собрать клуб из таких покупателей и научиться добывать из печали энергию, то получится бесконечный источник электричества.

[Maxim D.]

Вот как раз собственники и формируют эту цену, исходя из виртуальной реальности. Когда смотришь на первоначально предоставленную коммерцию, то явно видишь переоцененность объекта процентов на 20 минимум.

Не совсем. Делают, как можно заметить по общей схожести, слегка иначе - рассчитывается максимально возможная цена и к ней ещё процентов 5-10.
И пусть стоит.

Так вот в том то и дело, что собственники пытаются доказать стабильность наличием федеральных арендаторов и долгосрочных договоров аренды. Но как раз таки у всех федеральных сетей есть такое понятие как, оптимизация арендных отношений, и все что прописано в договоре (в частности индексация и арендный платеж), часто являются темой для обсуждения за время всего срока долгосрочной аренды.

Это нормально для собственника, также как и для покупателя нормально доказать обратное. Разница только в подходе.
Что касается сетей, не знаю, где и у кого часто поднимается тема снижения платежей. Я вижу чаще другое, что арендаторы могут сидеть и платить хорошие деньги, но место определённо столько не стоит, причём не потому, что так кажется, а даже по объективным показателям - количество квартир в пешей доступности, наличие парковки, если по дороге идёт плотный транзит; наличие конкуренции в виде других помещений рядом; наличие точек притяжения и маршруты между ними, видимость с дороги т.д.
И вот при таком варианте действительно федеральные сети не показатель.

На такой квадратуре вполне себе можно разместиться, ведь не всем арендаторам обязательно необходим отдельный вход.

Как это не всем арендаторам нужен отдельный вход? И по мелочи ещё надо понимать, что при таком раскладе часть площади уйдёт на общее пространство между арендаторами, значит в таком варианте квадратный метр в аренду уже будет дороже, а вы хотите за метр ещё больше, потому что иначе это бессмысленно.
В последний раз такой вариант я прорабатывал летом для заказчика, у которого в торговом ряду есть одно проблемное помещение. Но, во-первых, и даже там площадь была 200м2, а во-вторых, от этой идеи по итогу отказались по ряду причин, не в последнюю очередь из-за написанного мной выше.

[Рентополучатель]

Рентополучатель сколько ждать то еще ?

А куда вы спешите ?
Правильные люди должны скопить хорошие суммы. Вам даётся время - так копите.
Потом сразу 100 %
А то размазывать крохи оптимизации по бутерброду окупаемости - это не моё.

[Nikolai909ml]

[/quote] Как это не всем арендаторам нужен отдельный вход?

Ну как-то так - рыба, мясо, табак, овощи-фрукты, сухофрукты, колбасы и пр. им не нужен отдельный вход, если они садятся отделами в формате мини-гастронома. Из 100 кв.м., где полезной торговой площади 70-80%, можно вполне себе сформировать 2-3 отдела, даже учитывая потерю на площадь общего пользования. Именно так сегодня работает субарендный бизнес.