Какая сейчас рентабельность от сдачи коммерческой недвижимости в Москве? 160 / 12745

Закину сюда, не могу не поделиться.

Адрес этот хорошо знаю, как и район, комментировать могу каждую строчку. Но и без этого шедевр

Ну дык и прокомментировали бы сразу - чего стесняться-то?

Кому оно интересно, не об этом месседж. Предложение ещё актуально, поэтому не могу выложить "особенности". Единственный, реальный и относительный плюс у этого предложения - цена, только это надо понимать.

Ну это же не Ваше предложение, насколько я понимаю, да и конкретики никакой - соответственно ничего не мешает указать подводные камни во всей красе ;-)

Без конкретики объяснять разницу между "написано" и "фактически" видится бессмысленным, а конкретику выкладывать не буду, повторюсь, объект ещё на реализации.

Суть не в этом. Фактически в объявлении предлагается применить смекалку и "оптимизировать арендный поток" через "улучшение отделки визуально".
Такая фишка действительно присутствует, только обозначается попроще. Но тут нюансов масса. Если для крупных объектов, скажем, бизнес-центров действительно можно сделать эдакий "аудит" и посчитать, кто и где ворует, где можно сдать дороже и где можно выжать дополнительные деньги, то для обычного помещения что там можно оптимизировать? Нет, варианты-то есть, только они тяжело доходят. Простейший с т.з. задумки (но не реализации) вариант поделить площадь на 2-3 части - и то, доходит до владельцев с трудом, не всегда это возможно технически и не всегда целесообразно финансово. Делить помещение на бОльшее количество частей - тут тоже надо считать, далеко не всегда это финансово целесообразно.
И, как ни крути, это вариант всё-таки для людей с каким-никаким опытом.
А тут встаёт другой момент - человек с более-менее опытом конкретно в том месте заниматься этим не будет, потому что если не сходу, то по приезду на место в момент узреет неликвид, от которого надо было избавляться ещё вчера. Именно неликвид, а не "нужно оптимизировать арендный поток".

С точки зрения "улучшение отделки визуально" - есть такая фишка, да, я по своим помещениям и сам этим пользуюсь, но: 1. Надо знать, что делаешь. 2. Далеко не всегда причина в "улучшении отделки". 3. Затраты на это мероприятие могут быть и просто нецелесообразными.

И опять возвращаюсь к абзацу выше - это для людей с опытом, а человек с опытом в момент поймёт, что "оптимизация арендного потока" в том месте будет через скорейшую его продажу, а не "улучшение отделки визуально".

"Кластер смежных видов арендаторов" - это вот про крупные объекты, никак не про отдельные помещения. В случае разделения помещения это называется проще - это надо подобрать таких арендаторов, которые друг другу не мешали бы.

Ну и конечно примечательна строчка "Заключаем сделки в интересах Покупателей, а не продавцов" (аж с прописной буквы первый и со строчной - второй). То есть продавец тебя пустил в помещение, дал согласие на рекламу, а ты, оказывается, работаешь в интересах контрагента. Так сказать, свой среди чужих, чужой среди своих

Ну, понятно, что оно вызвано нежеланием платить комиссионные (судя по строчке "Оплата гонорара за успешно закрытую сделку". Но интересно.

Весьма познавательно, благодарю.

Уважаемые форумчане, помогите советами по недорогой комм. недвиге (стрит ритейл). Есть идея взять небольшое ликвидное комм. помещение 60-100 кв.м. 10-17млн руб. в МО или Нов. Москве. Рассчитываю на 10-12% годовых. Рассматриваю пока исключительно первичку. Из того что сам посмотрел на сайтах застроев и циан, много неликвида, но если постараться поискать, то можно найти объекты с таким порядком цифр, особенно на старте продаж новых ЖК. Подскажите:
1)На какую реальную доходность и окупаемость стоит рассчитывать?
2)У каких застроев в первую очередь смотреть помещения? Рассматривать аукционы мосреалстрой?
3)Какие помещения рассматривать, а какие точно нет (локация, планировка, витрина мощность квт)? Какие подводные камни могут быть?
4)На кого можно рассчитывать в качестве потенциального арендатора? Сетевики (Вкусвилл, АМ, КиБ) или частников? Возможно правильнее даже напрямую обратиться к сетевикам, у кого в списке есть потенциальные площади которые они уже сами рассматривают?
5)Как правильно сдавать помещение? Как физ. лицо или через ИП? Или оформлять на родственника ИП и сдавать через него, чтобы не нести имущественные риски?

Заранее спасибо за ответы.

25.07.19, 19:40
niquil писал(а):
1)На какую реальную доходность и окупаемость стоит рассчитывать?
2)У каких застроев в первую очередь смотреть помещения? Рассматривать аукционы мосреалстрой?
3)Какие помещения рассматривать, а какие точно нет (локация, планировка, витрина мощность квт)? Какие подводные камни могут быть?
4)На кого можно рассчитывать в качестве потенциального арендатора? Сетевики (Вкусвилл, АМ, КиБ) или частников? Возможно правильнее даже напрямую обратиться к сетевикам, у кого в списке есть потенциальные площади которые они уже сами рассматривают?
5)Как правильно сдавать помещение? Как физ. лицо или через ИП? Или оформлять на родственника ИП и сдавать через него, чтобы не нести имущественные риски?

1). сливки давно уже сняты (коммерции очень много), для новичка 5% (это мой опыт), но, может и повезти 2). смотреть проходимость 3). локация в первую очередь, соседи (кластеры), мощность 4). сетевики платят больше, реклама (баннер) 5) у нас лучше ИП (надо смотреть налоги)

25.07.19, 20:48
Vadimir писал(а):
ы (коммерции очень много), для новичка 5% (это мой опыт), но, может и повезти

Я бы не согласился с этим, поскольку при низкой аренде самый стрёмный момент - это большая потеря денег при продаже, а не низкие доходы с аренды.
Ритейл по своей цене привязан к арендным ставкам - ритейл в чистом поле никому не нужен, какой бы хороший он ни был. Значит его ценность в деньгах синхронизирована с отдачей по аренде с этого помещения.

Доходность менее 10% никого не интересует. Это можно подтвердить, полазив по сайтам агентств и запросив презентации на их объекты - там везде указана строки МАП, ГАП и доходность (иногда пишут окупаемость), и последний параметр в редких случаях ниже 10%. Собственно, когда он ниже 10%, эти помещения стоят годами на продаже, я таких знаю целый список и постоянно узнаю новые.
Второе косвенное подтверждение - "лучшие", по собственному мнению, объекты подаются с преимуществом в виде именно доходности, и цифры там от 12% и выше. 12-15% обычно. Соответственно, как я и говорил, если лучшие - 12-14-15%, то среднячок 11%, минимум 10%. Разброс по процентам также совсем небольшой, это консервативные вложения, а не биткоин и дешёвые акции. Собственно, как всем известно, по депозитам и ОФЗ доходность тоже в очень узком диапазоне.

Меньше 10% может быть по определённым объектам, по цене меньше, чем 110млн, я таких в принципе не видел. У них есть ряд преимуществ, по которым такая цифра может быть ещё как-то оправдана.

Что происходит, когда доход с помещения 5%, с учётом первого и второго абзацев? Это значит, что не доходность 5%, а цена за помещения превышена в 2 раза. Если не продаём, то такие доходы ещё как-то можно потерпеть, благо там в рублях всё равно не три копейки. Но потерпеть придётся не два года и, видимо, даже не пять лет. То есть не потерпеть даже, а сидеть в бетоне и ждать лучших времён.

А если продавать сейчас, то цена будет меньше в 2 раза, чем хочется. И тут без вариантов. Для инвесторов какое-нибудь промышленное здание будет намного более интересным, несмотря на то, что есть специфика и доходность там регулярно скачет - там хотя бы общие цифры будут приемлемыми, а иногда и очень хорошими. А покупать то, что сейчас приносит в 2 раза меньше, чем в среднем, и ждать, когда в стране снова будет подъём? Кому оно надо?

И получается, что не доход низкий приобретаешь, а покупаешь помещение в 2 раза дороже его рыночной цены, а значит при продаже потеряешь половину - это ключевое.

Случаи, когда в текущем виде помещение приносит Х руб, а после переделок 2Х руб не рассматриваю - это не для всех.
И случаи, когда после всех выплат получилось меньше 10%, тоже не беру - это риски данных вложений.

Моё мнение такое.

25.07.19, 20:48
Vadimir писал(а):
сетевики платят больше, реклама (баннер)

Я бы не сказал, что сетевики прям больше платят. У них другие преимущества, но деньги считают обычно хорошо.

Насчёт доходности что ещё могу добавить. С такой доходностью предложения действительно висят годами и со временем падают в цене. В цене падают до своих нормальных величин - то есть если при цене Х доход в год 5% с аренды, то цена со временем падает до уровня как минимум Х/2, а иногда ещё меньше.

Это хорошо видно у застройщиков. Если подразумевались эти варианты в первую очередь, то сказать, что по новостройках доходность 5% будет неправильно. Правильно будет сказать, что цены в среднем перегреты в 2 раза, и со временем они также падают до нужных величин, как бы оно непривично в сравнении с жильём не казалось.
Про 5% и в 2 раза говорю естественно исходя из озвученной цифры, по рынку несколько иначе.