О подводных камнях 226 / 14831

Ну на это явно никакого взрывного спроса нет, да и с чего бы ему появиться. Наверное так удачно совпало.

31.05.18, 10:09
Maxim D. писал(а):

31.05.18, 00:06
ABCD писал(а):
А у меня тот же вопрос, только относительно аренды
Это мне? Индивидуально всё.

Да. интересует сумма комиссии, если обращаться за подбором.

01.06.18, 14:31
ABCD писал(а):

31.05.18, 10:09
Maxim D. писал(а):

31.05.18, 00:06
ABCD писал(а):
А у меня тот же вопрос, только относительно аренды
Это мне? Индивидуально всё.
Да. интересует сумма комиссии, если обращаться за подбором.

Индивидуально. Земля ли это под стройку, помещение под магазин или под ночной клуб и тд. По совсем мелким помещениям под пивняк или офисы обычно ни мне, ни заказчику неинтересно работать, а в остальном пожалуйста.

К кому-нибудь из «местных» заходили в помещения в ЦАО насчёт неузаконенный перепланировок? Любопытно.

Звонят с городского телефона, представляются "Центром поддержки населения по покупке коммерческой недвижимости" или как-то так. Тут же спрашивают, не хотите ли купить офис 60м2 в центре Москвы. На деликатный вопрос "Контора частная или гос. учреждение?" отвечают, естественно, "частная", деталей не знают, "мы колл-центр".
То, что схема с закосом под "государственную помощь"

морально устарела ещё наверное лет 10 назад, это не новость. Любопытно другое, они что думают, что коммерческую недвижку те же лохи покупают, которых с коммуналки в центре за мкад отправили по гос. программе?

Коллеги, а кто-нибудь сейчас центром занимается? Слышно ли что-нибудь, кто это массово начал делать ремонтные работы по фасадам и кровле, несогласованные с наследием?

Добрый день, а что посоветуете в мск или области коммерческого взять, до 15 млн? Хотелось бы с минимумом головной боли и вот этих самых подводных камней.

28.10.18, 19:16
grid писал(а):
Добрый день, а что посоветуете в мск или области коммерческого взять, до 15 млн? Хотелось бы с минимумом головной боли и вот этих самых подводных камней.

Не знаю, что посоветуют профессионалы, моё имхо - ближайшая область или отдельные объекты чуть дальше, но в новых жилых комплексах.

Помещение в жилом доме или нежилом - дилемма. В жилом "надёжнее", в нежилом дешевле делать переплан и дополнительные коммуникации.

По части головной боли и подводных камней надо понимать, что сделку по покупке арендного бизнеса условно можно разбить на пять частей:
1. Техническая составляющая - планировка, количество входных групп, высота потолков, окна, возможность переплана, расположение на местности и т.д.2
2. Юридическая часть - статус собственника, наличие ограничений и обременений, наличие неузаконенного переплана или коммуникаций, статус памятника архитектуры или, скажем, что-то редкое в виде объекта ГО.

Остальное в ключе вопроса неинтересно, а вот большинство "подводных камней" и головняка зарыто здесь. В области гораздо проще, но там свои нюансы есть.

Это всё к чему, без головной боли можно купить только дорого и, как следствие, получать гораздо меньше дохода на вложенный капитал. Из этих соображений возникает вопрос - зачем вообще приобретать коммерческие площади, когда есть жилая недвижимость? 5-6% в области дают квартиры, их гораздо легче купить и легче продать, убытки в случае чего будут небольшие.

29.10.18, 14:25
Maxim D. писал(а):
Это всё к чему, без головной боли можно купить только дорого и, как следствие, получать гораздо меньше дохода на вложенный капитал. Из этих соображений возникает вопрос - зачем вообще приобретать коммерческие площади, когда есть жилая недвижимость? 5-6% в области дают квартиры, их гораздо легче купить и легче продать, убытки в случае чего будут небольшие.

Есть позитивный опыт арендного бизнеса (офис и отдельно несколько ангаров) в городе миллионике. Субъективно, головняка с этим было меньше, и прибыль чуть больше, чем с квартирами. Склады нравятся долгосрочностью, но в МО как-то кажется складов чуть ли не переизбыток (изучил предложение, как-то совсем дешево местами).

А как выглядит типичный объект дающий 8% в моем бюджете? И как выглядит объект с которого можно получить 10%? Просто пытаюсь понять реалии.

Рассматриваю объект как "альтернатива депозиту, который сложнее отнять (насильно конвертируем доллары в рубли по нашему курсу) или обесценить инфляцией".

29.10.18, 17:52
grid писал(а):
Субъективно, головняка с этим было меньше, и прибыль чуть больше, чем с квартирами.

Здесь два момента:
1. С одной стороны, по этим вопросам я оказываю некоторые услуги, и почти всегда ко мне обращаются или в непростых, или в тяжёлых случаях. Или когда попробовали сами и всплыли нюансы. Или когда накосячили. С теми помещениями, которые продают себя сами, собственнику как правило услуги или консультации не нужны, или он считает, что не нужны, или просто вполне целесообразно экономит.
Это всё к чему - я говорю, что в любом объекте могут быть любые подводные камни, как "плавающие" на поверхности, так и глубоко зарытые. Как специально, так и случайно. Ошибки технических специалистов десятилетней, а иногда и тридцатилетней давности. Ошибки регистраторов. Да и в целом со временем обстановка меняется, и то решение, которое отвечало требованиям тогда, сегодня выглядит ошибкой, а значит - стоит денег.
Но при этом мои заявления по-хорошему следует делить на два, поскольку я с этим плотно работаю и потенциальный гемор знаю, да и по большей части только им и занимаюсь. но если вы покупаете помещение, с которым нет проблем, то с ним, сорри за каламбур, нет никаких проблем.
Ну а будут проблемы, не будут - по большей части, разумеется, выявляется на старте. Но что-то может вылезти и в процессе. И по части коммерческих площадей, нельзя не согласиться, есть несомненный плюс - есть, для чего хлебать всё это нехорошое. С жильём, например, "подводные камни" могут быть совсем банальными - арендатору очень понравился интерьер и он не захотел с ним расставаться, поэтому при выезде сп**дил всю технику и дорогую мебель. Или ещё хуже - всё оставил, но зас**л так, что лучше б сп**дил. И вот этот геммор выхлопа с аренды уже не стоит.
И второй момент, плавно перешедший из абзаца выше - надо отметить, что и по квартирам тоже встречаются неприятные моменты. По принципу "чтобы площадь зря не пропадала", например, переносят кухню в коридор, убирают дурацкий блок под окном перед балконом, переносят батареи на сам балкон, уменьшают сечение венткороба, делают проёмы в несущих стенах и т.д. Просто оно встречается в разы реже и почти всегда сразу бросаются в глаза. Но так-то и здесь всякого хватает.

Вот сейчас пишу сообщение, а справа рекламка жилого комплекса. Снизу текст, сверху планировка. И вот прям по планировке видно. что надо обязательно снести бетонные блок под окном на балкон и перенести на него - балкон - радиаторы. Иначе аж два с половиной квадратных метра пропадают, а их и так тут всего 51,44.