О подводных камнях 226 / 14831

29.10.18, 17:52
grid писал(а):
А как выглядит типичный объект дающий 8% в моем бюджете? И как выглядит объект с которого можно получить 10%? Просто пытаюсь понять реалии.

Тут два момента:
1. Меньше 10% обычно в принципе никому неинтересно. На 20 вложенных это 170 тыс в месяц, на 30 - 250тыс, на 45 - 375тыс. Обычно большинство устраивает процентов на 10% больше приведённых цифр. Да, 10% тоже годится, но тут есть тонкая черта - как эти 10% считать. Если чистыми, то ещё ок, но так не всегда.
2. И второй момент, вытекающий из первого и относящийся к некоторым рискам. Последний год точно по экономике события и новости, мягко говоря, не радуют (не беру даже 2015 год). Есть предположения, что обстановка по чуть-чуть так и будет ухудшаться, а с лагом в 6-10 месяцев это напрямую отразится на арендных ставках - то есть присутствуют риски снижения аренды.
Покупая даже идеальные, самые ликвидные помещения по планке "уже чуть выше рынка" есть риск напороться на это снижение ставок и по результату получить убыток в виде упавшей стоимости помещения. То есть если на 45 вложенных помещение приносило всего 350тыс, например, что уже не очень интересно на сегодня, и завтра мы увидим, к чему привело повышение НДС на 2%, ослабление рубля, новые санкции и рост цен на топливо, и тогда уже послезавтра арендные ставки немного снизятся, тогда и помещение, если возникнет потребность его продать, не будет стоить даже рядом тех денег, которые за него заплачено.
Приводя сейчас абстрактные цены, я держу в голове популярную схему среди крупных инвесторов, когда из каждого помещения выжимаются все соки.
Тогда помимо описанного на два абзаца выше риска есть ещё риск, что не только цена - выше верхней планки рынка, но арендная ставка примерно также. То есть даже на сегодняшний день такая аренда, если надо будет "повторить", может быть, а может быть и поменьше.
И как следствие,будет дилемма - или продавать сейчас, фиксируя убытки, которые вероятно не покроются арендой за этот период. Или ждать, пока обстановка не изменится к лучшему, т.е. период в несколько лет минимум.

Поэтому, моё мнение, было бы очень неплохо иметь "запас за спиной", чтобы доходность не упала до уровня квартир при плохом сценарии.
Но есть и другое мнение на этот счёт, и тоже вполне обоснованное - много денег просят не только потому что хочется, но и за лучшие предложения на рынке. И такие объекты расходятся, причём очень даже уверенно. Они не только по параметрам практически не имеют изъянов, они ещё и внешне очень красивые - красивый фасад, красивые большие витрины, красивые входные группы, новенький ремонт внутри и т.д. По недвиге, как ни странно, работает то же правило, что и по всем другим товарам - уродливый товар плохо продаётся, и наоборот естественно.
Но риски за эту красоту я коротко написал выше. Так что тут надо думать.

30.10.18, 14:37
Maxim D. писал(а):
Меньше 10% обычно в принципе никому неинтересно. На 20 вложенных это 170 тыс в месяц, на 30 - 250тыс, на 45 - 375тыс. Обычно большинство устраивает процентов на 10% больше приведённых цифр. Да, 10% тоже годится, но тут есть тонкая черта - как эти 10% считать. Если чистыми, то ещё ок, но так не всегда.

Да, по первому моменту я говорил о чистой прибыли.

По второму моменту -- я бы хотел "припарковать" деньги лет на 10-15, возможно больше. Альтернатива этому -- вывод их из РФ, но тоже сомнительно, иностранных инвесторов всегда могут обобрать, как это уже случилось на Кипре. Точно не депозит: рубль еще кто знает сколько раз упадет к доллару, а долларовые вклады всегда смогут конвертнуть по правильному курсу.

30.10.18, 19:14
grid писал(а):
По второму моменту -- я бы хотел "припарковать" деньги лет на 10-15, возможно больше. Альтернатива этому -- вывод их из РФ, но тоже сомнительно, иностранных инвесторов всегда могут обобрать, как это уже случилось на Кипре. Точно не депозит: рубль еще кто знает сколько раз упадет к доллару, а долларовые вклады всегда смогут конвертнуть по правильному курсу.

Недвигу приобретают вплоть до "пенсии", надо только помнить, что может быть необходимость или, скажем, крайне подходящий момент для её продажи. И тогда может получиться так, как я написал чуть ранее - купив по цене выше верхней планки, продавать придётся с убытками. Понятно, что гарантий нигде в принципе нет, но даже крайне ликвидные объекты, готовые "продукты" покупать сильно задорого, моё мнение, нецелесообразно.
Но, понятно, видение у всех разное.

Maxim D.,
Большое спасибо, очень ценная перспектива. Т.е. экономически имеет смысл купить середнячка и "доработать"?

С моими 15 млн руб, в какую сторону вы бы посоветовали посмотреть?

Лучший вариант это купить большое помещение и сдать сетевику, но 15млн на это мало.

31.10.18, 00:31
grid писал(а):
Большое спасибо, очень ценная перспектива. Т.е. экономически имеет смысл купить середнячка и "доработать"?

Нет, смотря что вкладывать в слово "экономически". С точки зрения ликвидности у арендаторов (ключевое, не у покупателей) и скорости сдачи - экономически целесообразно, моё мнение, переплачивать и покупать помещения в лучших местах.

Но с точки зрения дохода на вложенный капитал и, как следствие, стоимости и ликвидности помещения в моменте - экономически целесообразнее действительно смотреть на "середнячки". Что там дорабатывать? Разве что арендатора посадить или сменить, если его нет или сидит ИП и платит не очень.

31.10.18, 00:31
grid писал(а):
С моими 15 млн руб, в какую сторону вы бы посоветовали посмотреть?

В Москве это скорее исключения. Или нестабильные помещения вроде подвалов или вторых линий.
В области тоже бюджет не очень большой. Но можно найти метров 50-120 в нормальном месте По аренде стоит рассчитывать на 130-160 тысяч. Если сетевик на долгосрочном договоре, то 130-150 максимум. Если не очень известный сетевик, скажем региональный, или ИП, или без арендатора, то 130-160, как получится.

31.10.18, 00:31
grid писал(а):
Лучший вариант это купить большое помещение и сдать сетевику, но 15млн на это мало.

Это вполне конкретно выраженный формат, см. выше.

Нет, конечно можно взять подвал метров 500 и регулярно пересдавать его. Или можно взять метров 20-30, (причём может даже и в Москве), в самом проходном месте, и там с арендаторами проблем не будет, но там ставка будет каждый раз гулять в пределах 30-40%, да и по документам там нюансы будут.

Но с точки зрения дохода на вложенный капитал и, как следствие, стоимости и ликвидности помещения в моменте - экономически

Спасибо за разъяснение, сразу не прочувствовал разницу. По большому счету я вообще хочу купить и никогда не продавать.

31.10.18, 00:52
Maxim D. писал(а):
Но можно найти метров 50-120 в нормальном месте

Как я видел, большинству сетевых ритейл магазинов нужно от 150 или даже от 200. Какого сетевика я могу поймать на 100 метров или даже меньше?

метров 20-30, (причём может даже и в Москве), в самом проходном месте, и там с арендаторами проблем не будет, но там ставка будет каждый раз гулять в пределах 30-40%, да и по документам там нюансы будут

Да, есть риск неплатежей. А что за нюансы в области документов?

Вот бы собрать эти все ценные знания в какую-то вики-систему...

31.10.18, 17:49
grid писал(а):
Спасибо за разъяснение, сразу не прочувствовал разницу. По большому счету я вообще хочу купить и никогда не продавать.

Тем не менее будет неприятно купить и понять, что помещение реально стоит дешевле.

31.10.18, 17:49
grid писал(а):
Как я видел, большинству сетевых ритейл магазинов нужно от 150 или даже от 200. Какого сетевика я могу поймать на 100 метров или даже меньше?

Помещения от 150-200 квадратов в нормальном месте стоят дороже 15млн.

31.10.18, 17:49
grid писал(а):
Да, есть риск неплатежей. А что за нюансы в области документов?

Нюансы таких помещений, поскольку в жилых домах таких помещений изначально не предусматривалось.

31.10.18, 17:49
grid писал(а):
Вот бы собрать эти все ценные знания в какую-то вики-систему...

Какая вики-система?

Я эти-то посты может быть постираю со временем, поскольку проскакивают сведения, за которые люди платят в общем-то не символические деньги на консультациях. Но может быть кто-нибудь когда-нибудь и сделает. "Рыцарь Фрэнк" вот вебинары начал вести на тему вложений в коммерческую недвижимость.

31.10.18, 18:17
Maxim D. писал(а):
Помещения от 150-200 квадратов в нормальном месте стоят дороже 15млн.

Это я уже заметил.

В связи с чем, чешу репу, где брать помещение под сетевика имея только 15млн. По деньгам это очень дальняя Московская область, как-то не вызывает она у меня доверия.

01.11.18, 02:29
grid писал(а):
Это я уже заметил. В связи с чем, чешу репу, где брать помещение под сетевика имея только 15млн. По деньгам это очень дальняя Московская область, как-то не вызывает она у меня доверия.

Да нет, почему.

Первое, нельзя забывать, что и в Москве очень редко, но единичные варианты проскакивают. Было очень неплохое помещение 52м2 за 16млн в Люблино месяца полтора назад, например.

Второе, города-спутники Москвы. Ну тут без деталей.

И третье, в "дальней" области тоже есть вполне себе варианты. Просто надо помнить про некоторую специфику областных городов в плане сделок с помещениями.

Maxim D.,
вы поиском офиса под аренду занимаетесь? хороший клиент попросил, но я только куплей-продажей жилья