О подводных камнях 226 / 14831

16.02.19, 19:46
Vladdy писал(а):

29.01.19, 15:11
Maxim D. писал(а):

Понятно, что когда у тебя ещё 16 конкурентов рекламируют один и тот же объект...
Картинка что-то смутно мне напоминает...
Дмитровский проезд, 8?

Адрес не пишу, поскольку он ещё продаётся.

31.10.18, 18:17
Maxim D. писал(а):
Тем не менее будет неприятно купить и понять, что помещение реально стоит дешевле.

Ещё вот на эту же тему скрин из рассылки.

Когда мы беседовали с владельцем этого помещения на тему "~~доху~~ очень дорого", владелец ответил "~~подавитесь~~ я подумаю".

Тогда, это было месяц назад где-то, нас разделяли от волнующей встречи примерно 4,5млн. Сейчас уже только 1,5.

Обращаю внимание на порядок сумм - скидка уже 3млн. Это и по части возможностей разгона торга по ходу дела, и особенно по части того, что я писал выше "будет неприятно купить и понять, что помещение реально стоит дешевле".

После нашумевших пожаров произошли некоторые изменения по части согласования перепланировок. Выросли сроки и цена, несильно, но надо учитывать. Как надолго останутся изменения - неизвестно.

Это на заметку по теме согласования переплана. Жизнь на месте не стоит, изменения происходят не только "по плану", но и после шумных событий.

Изменяется иногда в сторону послаблений, но гораздо чаще - в сторону ужесточений, а значит и сроки, и цены могут увеличиваться. Об этом надо помнить.

внешняя ссылка

Насколько долгим и затратным (примерно) будет перевод в нежилое? Что скажете касательно цены и места, если не получится перевести можно жить в теории там

, хотя первый этаж конечно

Здесь, на нерсе, была интересная заметка с российской газеты

внешняя ссылка

"По его стопам пошел и хозяин следующей квартиры - двушки. А третий собственник нежилого помещения увеличил оконные проемы и обустроил по собственному пониманию антресольный этаж. Затем он попытался узаконить самовольные работы, но получил отказ в получении акта о перепланировке, поскольку площадь надстроенного этажа превышала допустимые размеры в 40 процентах площади помещения.

По решениям судов, все эти собственники должны были вернуть жилью прежний вид. Но ни один хозяин делать это не стал. Итог - иск о лишении права собственности." (с)

А с другой стороны - есть мнение, начались какие-то телодвижения по части переводов в нежильё. Без конкретики, но кто знает, может через какое-то время, что-то и начнётся.

28.02.19, 17:08
Bonobo писал(а):
Насколько долгим и затратным (примерно) будет перевод в нежилое? Что скажете касательно цены и места, если не получится перевести можно жить в теории там, хотя первый этаж конечно

Если это мне, то переводы, даже когда пойдут (когда-нибудь должны во всяком случае), будут вариантов определённо не для "новичков" и не на последние деньги.
Под "новичками" имею ввиду тех людей, которые ещё не в курсе, какой гемор есть в недвижимости, по части оформления чего-либо. Как оно бывает долго, дорого и с постоянными изменениями, в окружении людей, которым ничего не надо. Кроме денег, понятно, но даже на платной основе х*р кого заставишь шевелиться. И либо находишь человека, который со всеми всё согласовывает, координирует и контролирует, либо сам.
Если сам умеешь плохо, то все сроки умножай на два, по деньгам - тоже закладывай на доп. расходы, тут непредсказуемо, и учитывай, что по итогу что-нибудь да будет через ж*пу. Это если вопрос относительно лёгкий. Если "тяжеловесный" или сложный, т.е. состоящий из нескольких элементов, то скорее всего просто будет "никак". Не будет вообще, если точнее. А время и какие-то бабки, само собой, уже будут потрачены.

Вчера документы смотрел - ДГИ продаёт помещения с выявленной несогласованной перепланировкой (что явление регулярное), в памятнике (что в совокупности уже нехорошо), с предписанием (!) устранить нарушения (что уже попадалово), да ещё и не имеющие отдельного входа с улицы (так сказать, приятный бонус

).

В общем, приобретая с торгов или у перекупщиков-инвесторов сразу после торгов помещения, неплохо бы проверять документы и прицениваться, во сколько встанут риски. А то санкции за это дело все чаще и строже, а на продажу объект идёт все хуже и хуже.

Отчёты об оценке более-менее могут совпадать с типовыми объектами, которым несложно найти аналог на рынке. Но стоит сделать шаг влево-шаг вправо и выводы даже близко к месту не попадут.

Из свежего - в отчёте рыночную стоимость оценили в 90млн без НДС. Реальный ценник - примерно треть. Откуда разница? А всё очень просто, оценщик для помещений естественно пользуется сравнительным методом и доходным. Находит аналогичные объекты с небольшим разбросом - вообще он строго фиксирован, не более небольшого процента, точно не помню уже, но если аналогов не хватает, то берёт всё, что есть - сравнивает, вводит корректировки по таблицам и получает те самые цифры.

Проблема естественно в подборе аналогов. Если объект определён как ПСН, то ищут объявления (ключевое, не закрытые сделки), где также помещение окрестили "ПСН'ом".

Только вот в свежем случае объект оценки - подвал, а аналоги взяты с первого этажа! В половине сидят "Пятёрочки" и "Магниты", т.е. это вообще арендный бизнес. Конечно у них ценник будет в 3 раза выше, чем у голимого подвала, который никому не нужен, да ещё в таких масштабах.

Но тем не менее - 90млн без НДС.

Выискивать детали среди 120 страниц нудно, но надо. Иначе потом вопросы "Почему оцениваешь в 30-35, когда оценка заявляет 90?".

Практическое значение какое?
1. Пойти лёгким путём и заказать оценку за недорого нестандартного объекта - ненадёжный способ решения вопроса. Разница, как в свежем примере, может в три раза отличаться.
2. Согласно произведённой оценке помещения выставляются на торги. И вот тут надо понимать, что по документам будет всё ровно, а по факту - даже близко не по делу. А второе - в цене могут быть пропущены столь важные параметры, а уж про значение несогласованных перепланировок, отсутствия в нужном месте входных групп, нюансы с коммуникациями и, про что часто забывают, назначения помещения вообще опускается и покупателю потом приходится работать с тем, что уже купил.

06.04.19, 14:29
Maxim D. писал(а):
ДГИ продаёт помещения с выявленной несогласованной перепланировкой (что явление регулярное), в памятнике (что в совокупности уже нехорошо), с предписанием (!) устранить нарушения (что уже попадалово), да ещё и не имеющие отдельного входа с улицы (так сказать, приятный бонус ).

АСВ-шные не лучше. Помещения, но не просто помещения, а в нагрузку к ним мебель и всякая тень от хрена, которую включают в стоимость лота. Купить можно только все вместе. В итоге никому оно за такие деньги не надо. АСВ на аренду складов тратит на порядок больше, чем от продажи имущества выручает. Бизнес по-русски, блин.

30.01.19, 20:29
Maxim D. писал(а):
Не сомневаюсь, что он сможет сделать, но вопрос в сроках. Там ситуация мне видится весьма спорной, если им придётся собирать подписи жильцов, то в 2 месяца они точно не уложатся.

Собственно, как по итогу и складывается. Не два месяца получилось.

Ничего криминального в этом нет, но учитывать надо, если по деньгам жесткие подвязки.

Asti495,
АСВшные - это по банкротствам имеете ввиду или что? Сорри, туплю.