Какая сейчас рентабельность от сдачи коммерческой недвижимости в Москве? 160 / 12745

Bzzz писал(а):
Объяснить доступно и ответить на вопросы прямо тоже надо уметь))

Это не значит, что базовых вещей можно не знать.

Bzzz писал(а):
Ждала, что вы тоже подкинете варианты, куда можно без риска вложить 10 лямов

Что-то интересное расходится среди своих. Без риска 10 лямов можно только пропить, это тоже нужно помнить.

Bzzz писал(а):
Да?

Да

Bzzz писал(а):
Квартирантов выселить - не такая уж и проблема.

Это так кажется до первого случая.

Bzzz писал(а):
Скока-скока средняя доходность нежилья? Неужто в первой десятке банков таких процентов не найти?))

Среднюю доходность нежилья вряд ли можно найти и в последней десятке банков, про первую тем более не говорю.

Maxim D. писал(а):
Что-то интересное расходится среди своих.

Ффух. Вот наконец-то и он - Грааль. Новичку выискать что-то, что будет интереснее депозита в сбере, мало вероятно. Хороших локаций, метражей, планировок, цен - по пальцам можно перечесть.

Ещё пару доводов в пользу квартир:

в жильё можно отселить подросших потомков (они вам, может, даже спасибо скажут);
жильё легче и быстрее продать, не говоря про - сдать, т.к. ЦА несоизмеримо больше;
жильё можно продать без налогов после истечения 3х-5ти лет, а продать без потерь нежильё - это постараться надо, если припечёт срочно, минимум 6% заплатишь, даже владея им более пяти лет;
квартиру можно выбрать на любой вкус и кошелёк (ликвидных вариантов гораздо больше);
после квартирантов обычно обходишься лёгким косметическим ремонтом, а в основном - просто уборкой, в нежилье же после хороших арендаторов (магазинов, банков и т.п.) требуется большой ремонт. Часто нужен ремонт специфический (например, для салонов красоты), куда потом девать специфические - фиг знает.

Кстати, кмк, ещё один весомый аргумент против коммерческой: с владельцем судиться прямо одно удовольствие, т.к. ему невозможно спрятать свои арендные доходы (оплаты по Договору) и лишнее имущество. Нежильё - точно лишнее, т.к. не может быть использовано для личных и семейных нужд априори (для судей).

чао писал(а):
Bzzz писал(а):
чао писал(а):
А у учредителя,точно, деньги есть

Срочно всё переписываем на тёщу!!!

С этого любой приличный бизнесмен начинает)

Bzzz писал(а):
Кстати, кмк, ещё один весомый аргумент против коммерческой: с владельцем судиться прямо одно удовольствие, т.к. ему невозможно спрятать свои арендные доходы (оплаты по Договору) и лишнее имущество. Нежильё - точно лишнее, т.к. не может быть использовано для личных и семейных нужд априори (для судей).

чао писал(а):
Bzzz писал(а):
Срочно всё переписываем на тёщу!!!

С этого любой приличный бизнесмен начинает)

И суммы иска посерьезнее будут.

чао писал(а):
И суммы иска посерьезнее будут.

Причём судиться-то можно не только с арендатором (вот и не отдай ему депозит после этого), а в любой сфере. Пристав всегда достанет расчётный счёт. Говорю ж - это взрослый бизнес, на соплях не проедешь.

Maxim D. писал(а):
Без риска 10 лямов можно только пропить, это тоже нужно помнить

Я не хочу вас расстраивать, но при "пропое" 10 лямов, риски возрастают многократно!!! Это тожно нужно помнить!)) :lol:

Bzzz писал(а):
Ффух. Вот наконец-то и он - Грааль. Новичку выискать что-то, что будет интереснее депозита в сбере, мало вероятно. Хороших локаций, метражей, планировок, цен - по пальцам можно перечесть.

Нет, совсем нет. То, что поискать придётся - это само собой, но сейчас вполне приличное количество хороших объектов.

Bzzz писал(а):
в жильё можно отселить подросших потомков (они вам, может, даже спасибо скажут);

Это любимый довод у "сам себе инвестора" - если конкретно попал, то всегда можно сказать "оставлю детям, всё нормально". Но льстить себе не надо, "спасибо" за такое гетто в пятой точке мира дети вряд ли скажут. С бизнес-классом возможно будет иначе, но там и запросы выше.

Bzzz писал(а):
жильё легче и быстрее продать, не говоря про - сдать, т.к. ЦА несоизмеримо больше;

За недорого можно почти всё быстро и легко продать, не говоря про сдать. ЦА выше, но и предложений также больше. В плане продаже есть один конкретный минус для всей недвижимости в целом, делить на жильё/коммерческую не стоит, ибо разница непринципиальная.

Bzzz писал(а):
жильё можно продать без налогов после истечения 3х-5ти лет, а продать без потерь нежильё - это постараться надо, если припечёт срочно, минимум 6% заплатишь, даже владея им более пяти лет;

Тоже прекрасный довод "сам себе инвестора". Сидеть несколько лет, чтобы потом сэкономить на налогах - это серьёзный подход к инвестированию. Я уже не говорю о "потерях" при продаже, особенно на дистанции "14-й год - сегодня".

Bzzz писал(а):
квартиру можно выбрать на любой вкус и кошелёк (ликвидных вариантов гораздо больше);

Учитывая, что коммерческая инфраструктура почти всегда не развита от слова "вообще", то чаще всего покупаешь ты один и тот же бетон с различной обёрткой, куда бы ты ни приехал. В элитке ещё есть разница, но что касается массового жилья, можно покупать чуть ли не глядя - везде одно и то же, плюс-минус. С коммерческой разнообразия больше, но с нюансом, что и бюджет выше.

Bzzz писал(а):
после квартирантов обычно обходишься лёгким косметическим ремонтом, а в основном - просто уборкой, в нежилье же после хороших арендаторов (магазинов, банков и т.п.) требуется большой ремонт. Часто нужен ремонт специфический (например, для салонов красоты), куда потом девать специфические - фиг знает.

Всё обстоит ровно наоборот.

Bzzz писал(а):
ещё один весомый аргумент против коммерческой: с владельцем судиться прямо одно удовольствие

И снова ровно наоборот. Это с владельцем жилья судиться одно удовольствие, потому что налогов он нифига не платит, и помнит об этом, поэтому старательно обходит метод решения вопроса через суд.

А вот из плюсов уплаты налогов в принципе - это наличие полноценного актива и подтверждённого белого дохода.

Bzzz писал(а):
Говорю ж - это взрослый бизнес, на соплях не проедешь.

С таким подходом "проехать на соплях" в принципе далеко не уедешь.

VASh Зеленый НИК писал(а):
Я не хочу вас расстраивать, но при "пропое" 10 лямов, риски возрастают многократно!!

Пропить - это не риски, это гарантия.

Nat@lya

Maxim D. писал(а):
Это до тех пор, пока арендатор не задолжал за три месяца и не скинул смс "ключи в почтовом ящике. Ариведерчи!".

Личный опыт? С какой стороны?

Bzzz писала: "Квартирантов выселить - не такая уж и проблема."

Maxim D. писал(а):
Это так кажется до первого случая.

Bzzz писала: "после квартирантов обычно обходишься лёгким косметическим ремонтом, а в основном - просто уборкой, в нежилье же после хороших арендаторов (магазинов, банков и т.п.) требуется большой ремонт. Часто нужен ремонт специфический (например, для салонов красоты), куда потом девать специфические - фиг знает."

Maxim D. писал(а):
Всё обстоит ровно наоборот.

Сдаёте? С какими сложностями столкнулись при выселении?

Bzzz писала: "ещё один весомый аргумент против коммерческой: с владельцем судиться прямо одно удовольствиеИ снова ровно наоборот. Это с владельцем жилья судиться одно удовольствие, потому что налогов он нифига не платит, и помнит об этом, поэтому старательно обходит метод решения вопроса через суд."

Maxim D. писал(а):
И снова ровно наоборот. Это с владельцем жилья судиться одно удовольствие, потому что налогов он нифига не платит, и помнит об этом, поэтому старательно обходит метод решения вопроса через суд.

Судились с владельцем жилья?

Покупать коммерческую недвижку для перепродажи - это в принципе вряд ли для "сам себе инвестора". И даже с помощью спеца я не стала бы это делать.

Я рассматривала нежильё для долгосрочного бизнеса, т.к. там есть шанс сдавать выгоднее, чем квартиру (и выгоднее текущих депозитов). Поэтому крутила все вышеозначенные вопросы и так, и эдак, но так пока и не смогла найти приемлемое соотношение цена-качество как раз примерно в рассматриваемом бюджете.

Maxim D. писал(а):
поискать придётся - это само собой, но сейчас вполне приличное количество хороших объектов.

За какую цену, в каком районе, какой метраж, с какой удалённостью от метро? Офисные (БЦ), апарты или ритейл (первые этажи в жилых домах)? Нарисуйте картину, плиз, хотя бы крупными мазками.

Что ещё напрягает на вторичке - непонятно, как провести исследование на юридическую чистоту. С одной стороны, отпадают все детские вопросы, с другой - нет же какой-то истории в домовой книге с прописками и т.п. Какие засады ждут с этой стороны? Есть ли какие-то юр. проверки-отчёты по типу квартир?