Почему покупают квартиры под аренду вместо нежилых помещений? 501 / 9465

Alonna писал(а):
Нужно просто правильно просчитать. Вот вы привели пример 13 млн. - 110 т.р. / мес. Да правильно, коммерческие, как правило и приносят доход равный доходу по депозитам. Приблизительно 10% годовых. Вот и по жилым можно поискать варианты, которые будут приносить пусть не такой доход, но максимально приближенный.

Давайте просчитаем. Средняя доходность с аренды квартир в Москве - 3-4%, в лучшем случае 5%, исключительные варианты, на которые особо рассчитывать не стоит - это 6%. Для коммерческой, 10% - это не очень интересно. Возможно, кого-то устроит при серьёзных суммах и если речь идёт об интересных местах на перспективу. Варианты 12-14% - это среднее по рынку. Инвесторы ищут и временами находят с доходностью 16-20%, но в моём понимании всё, что выше 14% требует определённых возможностей и/или вложений в перспективу. Но вообще это возможно.
Жильё по доходности даже близко не подходит к коммерческой, разница в 2 раза - это минимум. Собственно, если посмотреть два моих примера в начале темы - это 25 лет окупаемости и 10 лет. Здесь ещё разок подчеркну, что чем дороже квартира, тем как правило ниже доходность (думаю, со мной согласятся), а для коммерческой 10% - это не очень интересно по деньгам, должна быть другая выгода, кроме доходности.

Собственно, почему я и завёл эту тему.

Maxim D.
В предлагаемом вами варианте коммерческой недвижимости за 13 млн с ежемесячной доходностью 110 т.р. какая площадь?
Она сдаётся одному арендатору или нескольким, и подо что?

Счастье неизбежно писал(а):
В предлагаемом вами варианте коммерческой недвижимости за 13 млн с ежемесячной доходностью 110 т.р. какая площадь?
Она сдаётся одному арендатору или нескольким, и подо что?

Чуть больше 65квм, один арендатор. Нюансов открыто написать не могу, дабы случайным образом не затронуть ничьи интересы.

Счастье неизбежно

Maxim D. писал(а):
Счастье неизбежно писал(а):
В предлагаемом вами варианте коммерческой недвижимости за 13 млн с ежемесячной доходностью 110 т.р. какая площадь?
Она сдаётся одному арендатору или нескольким, и подо что?

Чуть больше 65квм, один арендатор. Нюансов открыто написать не могу, дабы случайным образом не затронуть ничьи интересы.

Под аптеку предположу.
В найме сдал квартиру русским людям душевным , и не паришься.
А в коммерческом найме представляю с каким контингентом приходится иметь дело.
Ну и в квартире живут от одного до пяти человек постоянных, а в коммерческое помещение ходят все кому не лень, психологически сложно сделать проходной двор из своей собственности.
Еще думается что квартиру отжать сложнее чем нежилое. Государство, братки, конкуренты и т.д. риски больше.
Как то так.

Продаете за 13 млн 65 метров и не можете реализовать давно?
А гарантия получения маржи ежемесясной 110 тысяч есть?

автор. все верно пишете. да, это выгоднее. но в этом тоже надо разбираться.
и потом. Где работает покупатель этих 5-6 квартир?
* Я когда-то тоже не понимал, зачем люди держат в одном банке сумму. существенно превышающую лимит покрытия агентства страхования вкладов. Пока в базе данных не глянул их фамилии и место работы.

bhr писал(а):
автор. все верно пишете. да, это выгоднее. но в этом тоже надо разбираться.
и потом. Где работает покупатель этих 5-6 квартир?
* Я когда-то тоже не понимал, зачем люди держат в одном банке сумму. существенно превышающую лимит покрытия агентства страхования вкладов. Пока в базе данных не глянул их фамилии и место работы.

Кстати -хороший вопрос. Сама недавно об этом задумалась.Как безопасно положить в банк крупную сумму , под какой процент месяцев на 6, и при этом быть уверенной в возврате всей суммы, а не только страховой части

Счастье неизбежно писал(а):
Под аптеку предположу.

Повторюсь, при всём уважении, в открытом доступе не могу оставлять деталей.

Счастье неизбежно писал(а):
В найме сдал квартиру русским людям душевным , и не паришься.
А в коммерческом найме представляю с каким контингентом приходится иметь дело.

Хаха, а вот это заблуждение. Дело обстоит ровно наоборот. В коммерции контингент - предприниматели, юр. лица и сетевики (я по уровню имею ввиду, а не ОПФ). А с квартирами

На прошлой неделе был в квартире своего давнего клиента. Новым арендаторам клининг обошёлся в 11тыс, квартира 1-комнатная. Да, это скорее исключение, но факт в том, что в коммерции этого в принципе нет. Ремонт потом сделают сами или он обойдётся владельцу в небольшие деньги.
Да, здесь есть другой момент. Это вложения в помещения в новостройках (там состояние "бетон") и в старые помещения. Но с другой стороны - они себя и окупают.

Счастье неизбежно писал(а):
Ну и в квартире живут от одного до пяти человек постоянных, а в коммерческое помещение ходят все кому не лень, психологически сложно сделать проходной двор из своей собственности. Как то так.

Аналогично, дела обстоят ровно наоборот. Это в квартире износ даже от двух маленьких детей уже ощущается. В коммерческих помещениях это всё полнейшая ерунда, на которую никто не смотрит. Имею ввиду износ от посетителей.

Здесь подчеркну, я не агитирую за коммерческую, просто знаю нюансы и там, и там, и как раз отсутствие проблем с ремонтом и бытовой техникой - это одно из преимуществ коммерции, кроме разницы в доходе. Единственное исключение написал.

Счастье неизбежно писал(а):
Продаете за 13 млн 65 метров и не можете реализовать давно?
А гарантия получения маржи ежемесясной 110 тысяч есть?

А я его не продаю. Повторюсь, с владельцем у меня несколько другие вопросы, а про это и пару других помещений я знаю, что он готов продать. Я их видел вживую, видел арендаторов, документы, цифры и т.д. Но конкретно они не продаются и в открытом доступе их нет (по крайней мере не было

). Если есть желание купить, владелец рассматривает вариант продажи. Но спецом не продаёт.
По части гарантии. Нужно понимать, что с арендой в кризис в принципе гарантий никто никогда не даст, даже федеральные сети. Риски снижает тот факт, что арендаторы там не первый год, у них бизнес хорошо себя чувствует в кризис. Есть ещё ряд положительных моментов. Ну а в случае их съезда, проблем с пересдачей помещения по той же ставке быть не должно, это хорошее место.

bhr писал(а):
Где работает покупатель этих 5-6 квартир?

Интересный вопрос. А какая разница? Я надеюсь, это не вопрос из серии "откуда деньги"?

Ми-Gera1 писал(а):
Как безопасно положить в банк крупную сумму , под какой процент месяцев на 6, и при этом быть уверенной в возврате всей суммы, а не только страховой части

В моём понимании, если нет инсайдерской информации, только в ТОП-5. Не глядя на проценты, это плата за снижение рисков.

С квартирами можно/неможно заключаешь ДН, а там - ДА. Есть разница для соб-ков по разным причинам. Еще 1 аргумент

Егет Финн писал(а):
С квартирами можно/неможно заключаешь ДН, а там - ДА. Есть разница для соб-ков по разным причинам. Еще 1 аргумент

В чём заключается разница, если не секрет?