Почему покупают квартиры под аренду вместо нежилых помещений? 501 / 9465

Maxim D.
Разные ст. ГК РФ

Егет Финн писал(а):
Разные ст. ГК РФ

Да, знаю. И в чём особенность для собственника? Любопытно, напишите в личку, если несложно и там что-то такое есть.

Скажите Максим, какой минимальный входной билет в коммерции

Maxim D. писал(а):

bhr писал(а):
Где работает покупатель этих 5-6 квартир?

Интересный вопрос. А какая разница? Я надеюсь, это не вопрос из серии "откуда деньги"?

Зря надеетесь. Именно из этой серии. Эти квартиры не способ заработка, а просто один из способов сложить в кубышку. Если копнуть источник дохода, можно будет понять, что человеку нужно нечто беспроблемное, не требующее внимания и не отвлекающее от основного дела, приносящего существенно больше средств. Которые еще успей разместить. Тут ведь дело такое . Советы владельцам пяти квартир давать и анализировать нерациональность евоных поступков можно, если имеешь такие же средства в обороте.
Пр себе сужу. У меня все вопросы снялись, когда глянул графу место работы. Ну... Инфа конфиденциальная, но я как программер все видел.

slavco10 писал(а):
Скажите Максим, какой минимальный входной билет в коммерции

Вопрос не самый простой.

В Москве это примерно от 15-20млн. Под этой суммой я подразумеваю стрит ритейл, метров 60-100, где-то в спальном районе, в достаточно проходном месте. Арендатор - или сеть, вплоть до федеральной, или опытный предприниматель, потому что ставка будет не самая низкая. Второй вариант - это помещения бОльшей площади, но в менее интересных местах. Они более рискованные, т.к. арендная ставка там будет достаточно низкая, причём не без причин.

По поводу вариантов дешевле. Теоретически есть небольшие помещения, площадью метров 60, которые сдаются относительно недорого, поэтому в принципе могут стоить 10-11млн. Но при этом надо понимать, что спрос на них - огромный, а предложений не так уж много. Потому как 10-11млн - это стоимость 2-3комнатной квартиры, т.е. позволить себе может большинство частных инвесторов. При этом надо понимать, что 2-3шка за 10-11млн - это наверное тысяч 50 в месяц максимум. Ну пусть 55. Условное помещение, про которое идёт речь, будет приносить около 120тыс в месяц, вполне возможно, что чистыми, но до вычета налогов. Плюс надо понимать, что небольших площадей - 60-100квм - достаточно мало. Учитывая ещё, что нежилых помещений в разы меньше, чем квартир. Поэтому вопрос конкуренции на них стоит остро.

При этом могут встречаться варианты вроде подвалов, например. Они могут стоить и меньше 10млн, при этом там возможна даже достаточно большая площадь. Проблема только в том, что подвалы уже никому ненужны. Разве что в центре ещё актуальны и то, потому что там деваться некуда.
В коммерции важно понимать, что не столько важна площадь, сколько место и планировка. 35-40квм около метро не стесняются сдавать по 300-400 тысяч, а в продажу такие объекты могут стоять по 35-45млн.
С другой стороны - 200квм, но в подвале с низкими потолками и комнатной планировкой могут стоить 6-7млн, только вопрос в том, кому они нужны даже за эти деньги?

В Московской области можно найти предложения от 5-6млн рублей. Имею ввиду, что-то более-менее нормальное.

bhr писал(а):
Зря надеетесь. Именно из этой серии. Эти квартиры не способ заработка, а просто один из способов сложить в кубышку. Если копнуть источник дохода, можно будет понять, что человеку нужно нечто беспроблемное, не требующее внимания и не отвлекающее от основного дела, приносящего существенно больше средств

В этом заключается одно из заблуждений, что якобы нежилые помещения требуют больше времени. Ничего подобного. С жильём ощутимо больше потенциальных проблем, причём в коммерции проблемы могут быть скорее с технической частью помещения, то в аренде жилья это ещё проблемы с арендаторами. Здесь подчеркну, что при должном подходе риски минимизируются до незначительных величин и там, и там, но потенциально с квартирами вопросов может возникнуть больше.

Кстати, по части портрета "покупателей" (как я понимаю, вы всё-таки не по теме "откуда деньги", а скорее именно по портрету покупателя пишите). Здесь надо понимать, что аренда - не только актив и "кубышка". Это ещё источник дохода на тот день, когда начнутся проблемы с основным бизнесом. Время от времени такое бывает. И вот здесь очень ярко проявится разница между доходностью жилья и нежилья, а также преимущество нежилых помещений в плане затрат на ремонт и оборудование. Здесь могу привести в пример одну компанию. Подробности опускаю, в хорошие времена они построили торговый центр. Просто так, "в кубышку", как вы говорите. А сейчас эта "кубышка" позволяет им пережить непростые времена. Из этих денег оплачиваются все операционные расходы, что позволяет нормально вести свою основную деятельность.
Другой пример - другая компания, аналогично в своё время вложилась в несколько бизнес-центров. И тоже они один год очень хорошо пережили за счёт аренды, избежали потенциальных сокращений персонала и продажи техники.

Про мелкие варианты даже не говорю, многие клиенты мне прямо говорят "это - моя пенсия".

bhr писал(а):
Советы владельцам пяти квартир давать и анализировать нерациональность евоных поступков можно, если имеешь такие же средства в обороте.

Если кому-то важно, чтобы в собственности были равные своим обороты - пожалуйста, я могу дать контакты пары номинальных учредителей, у них активов хватит на общение с серьёзными собственниками. Надеюсь, общение сложится продуктивно

Если же нужны опыт и знания, то этой другой вопрос. Что касается собственных средств в обороте я молчу, т.к. это вопрос не для общественного обсуждения.

bhr писал(а):
Ну... Инфа конфиденциальная, но я как программер все видел.

коллега - давайте обсудим паттерны данной ситуации
определим кортежи, выработаем методы....
обговорим классы
а ?

Maxim D. писал(а):
bhr писал(а):
Советы владельцам пяти квартир давать и анализировать нерациональность евоных поступков можно, если имеешь такие же средства в обороте.

Если кому-то важно, чтобы в собственности были равные своим обороты - пожалуйста, я могу дать контакты пары номинальных учредителей, у них активов хватит на общение с серьёзными собственниками. Надеюсь, общение сложится продуктивно Если же нужны опыт и знания, то этой другой вопрос. Что касается собственных средств в обороте я молчу, т.к. это вопрос не для общественного обсуждения.

сорри. немножко неправильно друг друга поняли. Это я не про вас. про себя. Думаю, не мне судить, правильно ли расходует свои доходы большой чиновник из правительства Москвы. Ему это - пшик Это не накопеня всей его жизни.
Есть анекдот такой, как к курящему мужику возле небоскреба подошел один из агитаторов:
- Вы знаете, сколько вы сможете сэкономить за год, если бросите курить?
...
- А знаете, сколько за десять лет?
...
- А за всю жизнь! Да вы на целый дом сэкономите!
- Ну и как? есть у вас дом?
- Нет.
- А мой небоскреб - вот он, за вашей спиной.

Кстати. Почему бы вам самому не спросить у них? Уверен, люди взяли первую понятную, подвернувшуюся в голову идею. И это их не единственные вложения.

МилыйСоб писал(а):
bhr писал(а):
Ну... Инфа конфиденциальная, но я как программер все видел.

коллега - давайте обсудим паттерны данной ситуации
определим кортежи, выработаем методы....
обговорим классы
а ?

чето не верится мне, что вы мой коллега. Кем трудитесь?

bhr писал(а):
сорри. немножко неправильно друг друга поняли. Это я не про вас. про себя. Думаю, не мне судить, правильно ли расходует свои доходы большой чиновник из правительства Москвы. Ему это - пшик Это не накопеня всей его жизни.

А, понял. Вопрос весь в профессиональном интересе. Хотелось бы знать, из чего появляется такое решение. Понятно, что спрашиваю не только из простого любопытства.

bhr писал(а):
Кстати. Почему бы вам самому не спросить у них? Уверен, люди взяли первую понятную, подвернувшуюся в голову идею. И это их не единственные вложения.

Тоже спрашиваю.