Перевод из жилого в нежилое. С чего начать? 96 / 1205

[Olga Tar]

Неудачный день сегодня будет у Сергея на форуме

Люблю Ерофеева. Насколько точно донесёт обычными словами всю драму жизни.
"В четверть часа все было решено: моя звезда, вспыхнувшая на четыре недели, закатилась. Распятие совершилось – ровно через тридцать дней после Вознесения. Один только месяц – от моего Тулона до моей Елены."

[Kalendar]

Прошу модераторов закрыть тему, пока ТС не казнили публично окончательно.

[Сергей Румянцев]

Почему заказчики услуги обратились к вам, а не к специалисту?

Это надо у них спросить. Я не говорил что имею опыт в данном вопросе и ничего лишнего не обещал. Кстати! Мне ничего не мешает привлечь к работе специалиста по таким вопросам. Считаю что это будет правильно. Заодно и сам пройду этот путь.

[JulBarns]

Почему заказчики услуги обратились к вам, а не к специалисту?

Это надо у них спросить. Я не говорил что имею опыт в данном вопросе и ничего лишнего не обещал. Кстати! Мне ничего не мешает привлечь к работе специалиста по таким вопросам. Считаю что это будет правильно. Заодно и сам пройду этот путь.

Удачи вам, лучше быть с ним поострожнее, а то вдруг заказчики не здоровы. Выглядит как человек у которого забилась канализация вместо сантехника вызывает косметолога.
Только вот честный косметолог сразу направит заказчика к специалисту, а не пойдёт на форум сантехников узнавать как канализацию чистить

[Сергей Румянцев]

Прошу модераторов закрыть тему, пока ТС не казнили публично окончательно.

Я против! По моему тут всё очень бодро!

[Kalendar]

Прошу модераторов закрыть тему, пока ТС не казнили публично окончательно.

Я против! По моему тут всё очень бодро!

Ну как знаете.))

[Ковбой Мальборо]

Тут важно говорить как есть а не позиционировать себя всезнайкой, как некоторые, особо опытные. Ну, вы поняли.

Сергей, проблема в том, что по обозначенной теме Вы ничего не знаете о чём и заявили в первом сообщении. У любого профессионала могут и de facto возникают вопросы к более опытным коллегам. Например, некий опытный риэлтор с 17 годами опыта в профессии, в целом, понимает специфику обозначенной темы, но плавает в отдельных моментах, т.к. мало с этим вопросом сталкивался. Естественно, в таких ситуациях стоит запросить совет людей часто занимающихся данным вопросом.

Просто если бы Вы дали себе труд изучить элементарную матчасть, то не стали бы задавать столь абстрактных вопросов, которые из уст профессионала действительно звучат глупо. К слову, держите памятку:

КАК ПЕРЕВЕСТИ ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ В НЕЖИЛОЕ?

Перевести жилое помещение в нежилое можно, если соблюдаются следующие условия (ч. 2, 3 ст. 22 ЖК РФ):
1) помещение принадлежит вам на праве собственности и расположено на первом этаже здания. Помещение, находящееся на втором этаже и выше, можно перевести в нежилое, только если ниже расположены нежилые помещения;
2) помещение имеет отдельный вход, изолированный от лестничных площадок, входа в подъезд и иных помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям. Если отдельного входа нет, то должна существовать возможность его построить;
3) в помещении никто не зарегистрирован и не проживает;
4) помещение не обременено правами иных лиц (например, в силу договоров ипотеки, аренды и т.п.).

Обратите внимание!
Не допускается перевод жилого помещения в нежилое, если (ч. 3.1, 3.2 ст. 22 ЖК РФ):
- такое помещение расположено в наемном доме социального использования;
- в таком помещении планируется осуществление религиозной деятельности.

Для перевода жилого помещения в нежилое в г. Москве рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Подготовьте проект переустройства и (или) перепланировки помещения
Переустройство и (или) перепланировка помещения могут понадобиться для выполнения санитарных и противопожарных требований к будущему нежилому помещению, а также для оборудования отдельного входа.
Консультацию о санитарных и противопожарных требованиях к помещению после его перевода в разряд нежилых для использования, например, в качестве магазина или офиса вы можете получить в отделении Роспотребнадзора и Госпожнадзора по месту нахождения помещения.
Консультацию по вопросу получения разрешения на оборудование отдельного входа вы можете получить в территориальном органе, который занимается вопросами архитектуры и градостроительства (в Москве это ГУП "Главное архитектурно-планировочное управление").
Для экономии времени и защиты от возможного отказа в переводе жилого помещения в нежилое рекомендуем также проконсультироваться у специалистов компаний, которые занимаются оформлением документов для перевода помещений, по месту нахождения вашего помещения.
Разработку проекта переустройства (перепланировки) рекомендуем заказать в специализированной организации (или у ИП), являющейся членом СРО. При разработке проекта исполнитель (организация или ИП) должен согласовать его в компетентных органах (Роспотребнадзоре, Главном архитектурно-планировочном управлении, Госпожнадзоре) и получить соответствующие разрешения (ч. 1 ст. 55.8 ГрК РФ).

Шаг 2. Проведите общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме
Для перевода жилого помещения в нежилое необходимо решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (МКД) о согласии на такой перевод (п. 6 ч. 2 ст. 23, п. 4.5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).
Инициировать проведение внеочередного собрания собственников помещений может любой из собственников (ч. 2 ст. 45 ЖК РФ).
Собрание по вопросу перевода жилого помещения в нежилое правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ):
- при наличии в МКД более одного подъезда - собственники помещений или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений, в том числе собственники помещений в МКД, расположенных в одном подъезде с переводимым помещением, обладающие более чем 2/3 голосов от общего числа голосов таких собственников;
- при наличии в МКД одного подъезда - собственники помещений или их представители, обладающие более чем 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД.
Решение общего собрания собственников помещений о согласии на перевод жилого помещения в нежилое должно быть принято (ч. 1.2 ст. 46 ЖК РФ):
- при наличии в МКД более одного подъезда - большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в собрании собственников помещений при условии голосования за принятие такого решения собственниками помещений в МКД, в подъезде которого расположено переводимое помещение, обладающими большинством голосов от общего числа голосов таких собственников, принимающих участие в этом собрании;
- при наличии в МКД одного подъезда - большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в собрании собственников помещений в МКД.
Решение общего собрания собственников помещений в МКД оформляется письменным протоколом, который составляется не позднее 10 календарных дней с даты проведения собрания (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ; п. 2 Требований, утв. Приказом Минстроя России от 28.01.2019 N 44/пр).

Шаг 3. Получите согласие на перевод помещения в нежилое от собственников примыкающих помещений
Для перевода жилого помещения в нежилое потребуется согласие на такой перевод от каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, то есть имеющих с ним общую стену или расположенных непосредственно над или под ним.
Такие согласия оформляются в письменной произвольной форме, позволяющей определить волеизъявление собственника примыкающего помещения. В согласии должны быть указаны Ф.И.О. (последнее - при наличии) и паспортные данные собственника примыкающего помещения (для юридических лиц - полное наименование и ОГРН), номер такого помещения и реквизиты документов, подтверждающих право собственности на него (п. 7 ч. 2, ч. 2.2 ст. 23 ЖК РФ).

Шаг 4. Подготовьте документы
Для перевода жилого помещения в нежилое потребуются следующие документы (ч. 2, 2.1 ст. 23 ЖК РФ; п. 2.5.1.1 Административного регламента, утв. Постановлением Правительства Москвы от 27.10.2015 N 692-ПП):
1) запрос (заявление) на предоставление государственной услуги о переводе жилого помещения в нежилое;
2) документ, удостоверяющий личность заявителя, или документы, удостоверяющие личность и полномочия представителя заявителя;
3) правоустанавливающие документы на помещение, права на которое зарегистрированы до 31 января 1998 г. (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
4) проект переустройства и (или) перепланировки помещения (в случае необходимости);
5) протокол общего собрания собственников помещений в МКД, содержащий решение об их согласии на перевод. К протоколу следует приложить: уведомления о проведении собрания, документы, подтверждающие вручение уведомления каждому собственнику, лист регистрации участников собрания, решения собственников по вопросам, поставленным на голосование, списки собственников, доверенности (если в голосовании на общем собрании собственников принимали участие представители);
6) согласие на перевод каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению;
7) решение органа опеки и попечительства, подтверждающее полномочия законного представителя, - если собственником переводимого помещения является несовершеннолетний;
8) документ, удостоверяющий личность представителя, и нотариально удостоверенная доверенность - если документы подает представитель.
Уполномоченное должностное лицо в порядке межведомственного информационного взаимодействия самостоятельно получает следующие необходимые для перевода документы и информацию: сведения о правоустанавливающих документах на помещение (если право на него зарегистрировано в ЕГРН), единый жилищный документ, технический паспорт, справку органа технического учета о состоянии здания/помещения, поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение, выписку из ЕГРН, свидетельство о рождении (за исключением свидетельств детей-сирот, а также случаев, когда свидетельство или соответствующий документ были получены не в г. Москве). Вы вправе представить эти документы по собственной инициативе (п. п. 2.5.1.2 - 2.5.2 Административного регламента).

Шаг 5. Обратитесь в уполномоченный орган за получением государственной услуги
В г. Москве государственную услугу по переводу жилого помещения в нежилое предоставляет Департамент городского имущества. Подать заявление и документы в Департамент городского имущества можно лично через МФЦ или в электронной форме через Интернет. Узнать адрес ближайшего МФЦ можно в органе местного самоуправления или в Интернете (п. 2.3.2, 2.14.1 Административного регламента).
Вам должны выдать расписку в получении документов с указанием их перечня и даты получения, а также с указанием перечня сведений и документов, которые будут получены по межведомственным запросам (ч. 3 ст. 23 ЖК РФ).
Общий срок предоставления государственной услуги не может превышать 48 рабочих дней (п. 2.7.1 Административного регламента).
В течение трех рабочих дней с момента принятия решения уполномоченный орган выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, либо через МФЦ заявителю уведомление о переводе помещения или об отказе в переводе (ч. 5 ст. 23 ЖК РФ).
В случае несогласия с решением об отказе в переводе его можно обжаловать в суд в течение трех месяцев со дня, когда вам стало известно о нарушении ваших прав (ч. 1 ст. 218, ч. 1 ст. 219 КАС РФ).

Шаг 6. Проведите переустройство и (или) перепланировку и получите акт приемочной комиссии
Если необходимо проведение работ по переустройству (перепланировке), о чем должно быть указано в решении о переводе жилого помещения в нежилое, то окончанием перевода помещения является акт приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод жилого помещения в нежилое. Приемочная комиссия должна оформить акт о завершенном переустройстве (перепланировке) помещения в течение 10 рабочих дней со дня передачи соответствующего заявления (п. п. 2.7.1.2, 2.7.2.1 Административного регламента, утв. Постановлением Правительства Москвы от 25.10.2011 N 508-ПП).
Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода жилого помещения в нежилое и является основанием использования помещения в качестве нежилого (ч. 9 ст. 23 ЖК РФ).

Шаг 7. Обратитесь к кадастровому инженеру для подготовки технического плана перепланированного помещения
Для подготовки технического плана нужно заключить договор подряда на проведение кадастровых работ с ИП - кадастровым инженером, являющимся членом саморегулируемой организации кадастровых инженеров, или организацией, имеющей в штате кадастрового инженера (ст. ст. 29, 36 Закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ).
Технический план подготавливается в форме электронного документа, заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера и передается в Росреестр для кадастрового учета изменений технических характеристик помещения (п. 7 ч. 2 ст. 14, ч. 12 ст. 24 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; ч. 2 ст. 36 Закона N 221-ФЗ).

Шаг 8. Дождитесь внесения сведений в ЕГРН
Орган, осуществляющий перевод помещений, самостоятельно (в порядке межведомственного информационного взаимодействия) направляет в Росреестр (ч. 9 ст. 23 ЖК РФ; п. 5 ч. 1 ст. 32 Закона N 218-ФЗ):
- решение о переводе жилого помещения в нежилое помещение (если перепланировка не требовалась);
- решение об утверждении акта приемочной комиссии (если перепланировка проводилась).
Орган регистрации прав в течение 15 рабочих дней с даты получения документов вносит соответствующие сведения в ЕГРН, о чем уведомляет правообладателя в течение следующих пяти рабочих дней (ч. 1, 5 ст. 34 Закона N 218-ФЗ).
Уведомление направляется в виде ссылки на электронный документ, размещенный на официальном сайте, если в ЕГРН есть сведения об адресе электронной почты правообладателя, либо в виде бумажного документа почтовым отправлением по адресу, указанному в ЕГРН (пп. 1 п. 4 Приложения N 2 к Приказу Минэкономразвития России от 25.03.2016 N 173).
Если в установленный срок сведения не были внесены в ЕГРН, вы вправе самостоятельно обратиться в Росреестр с заявлением о внесении соответствующих сведений в ЕГРН (ч. 1 ст. 33 Закона N 218-ФЗ).
В течение трех рабочих дней после получения такого заявления Росреестр самостоятельно запрашивает необходимые документы и сведения в органах государственной власти и местного самоуправления (ч. 2 ст. 33 Закона N 218-ФЗ).
Срок внесения в ЕГРН сведений на основании вашего заявления также составляет 15 рабочих дней (Обзор вопросов, утв. Минэкономразвития России).
Росреестр в течение пяти рабочих дней со дня внесения сведений в ЕГРН в порядке межведомственного информационного взаимодействия по заявлению заинтересованного лица выдает (направляет) такому лицу уведомление (ч. 5 ст. 33 Закона N 218-ФЗ; п. п. 2, 3 Приложения N 2 к Приказу Минэкономразвития России N 173).

Шаг 9. Получите выписку из ЕГРН
Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на недвижимое имущество удостоверяются выпиской из ЕГРН (ч. 1 ст. 28 Закона N 218-ФЗ).
Размер платы за предоставление сведений из ЕГРН составляет 750 руб. - для выписки в форме бумажного документа и 300 руб. - для выписки в форме электронного документа (Приложение N 1 к Приказу Минэкономразвития России от 10.05.2016 N 291).
Запрос на получение выписки может быть подан в виде бумажного документа при личном обращении в Росреестр или через МФЦ, в том числе с использованием услуги по выезду специалиста Росреестра к заявителю, или путем его отправки по почте либо в электронной форме (п. 30 Порядка предоставления сведений, утв. Приказом Минэкономразвития России от 23.12.2015 N 968; п. п. 1.2, 1.4 Положения, утв. Приказом ФГБУ "ФКП Росреестра" от 29.12.2016 N П/515).
В г. Москве личное обращение в Росреестр возможно только через МФЦ, кроме приема документов на государственную регистрацию по экстерриториальному принципу.

[Ирина Сорокина]

Сергей, меня не удивило, что за это берется новичок. Надеюсь со стрессоустойчивостью у Вас все нормально.
Теорию Вам выложили. Теперь практика.
Практика такова, что решать этот вопрос не берутся даже профессионалы, которые занимались этими задачами многие годы.
Это уже нереально по факту.
Отсюда приток новичков в эту сферу.
Если есть ресурс времени, то попробуйте. Все есть на сайте мос.ру.
Самое сложное- согласование с собственниками мкд.
Скажу больше. Сейчас занимаюсь арендой подвалов. Есть договор с дги. Но сопротивление бытовых партнеров)) огромное.
Народ сейчас злой, хоть и не голодный.
Форум Вас закалит.

[Ковбой Мальборо]

Мне ничего не мешает привлечь к работе специалиста по таким вопросам. Считаю что это будет правильно. Заодно и сам пройду этот путь.

Сергей, в соседних темах Вы довольно активно порицаете различные электронные сервисы и автоматизацию в целом, полагая будто бы это лишает людей человеческого общения глаза в глаза и размывает значение личности в том или ином процессе. Риэлторская услуга действительно привязана к личности исполнителя, заказчик доверяет конкретному исполнителю или бренду. Как же так получается, что взяв в работу клиента Вы выступаете в роли своего рода спекулянта, взявшего свой % и перепродавшего клиента "специалисту по таким вопросам"? Я вовсе не утверждаю, что так делать плохо. Вам хорошо, привлеченным консультантам тоже, а вот клиент получается переплачивает.

[Сергей Румянцев]

Сергей, проблема в том, что по обозначенной теме Вы ничего не знаете о чём и заявили в первом сообщении. У любого профессионала могут и de facto возникают вопросы к более опытным коллегам. Например, некий опытный риэлтор с 17 годами опыта в профессии, в целом, понимает специфику обозначенной темы, но плавает в отдельных моментах, т.к. мало с этим вопросом сталкивался.

Благодарю за труды, Ковбой, и за желание помочь и подсказать! Дело в том что я не собираюсь сам заниматься решением вопроса в котором у меня нет опыта, поэтому, мой главный вопрос звучит так: С чего начать? Уже сам по себе этот вопрос говорит о том что в данной теме у меня опыта нет. Я этого и не скрываю. За это, и много другое, меня тут чуть не расстреляли, повесили, посади на кол, отправили в ссылку, на рудники, затопали, зашугали, и т.д. Как вас всех люблю! И дорожу вами!
А интересно то как! Бодренько!