Есть смысл влезать в коммерческую недвижимость с бюджетом 17-20 млн. р? 42 / 615

[bhr]

Всегда кажется, что в чужих руках толще... ©
Всё зависит от локации в коммерческой недвижимости. Объекты с хорошей локации за такие деньги практически не продают. Последний раз в Москве можно было купить недорого подобные объекты во время пандемии. Даже выбор был.

А какой объект для "объектов с хорошей локацией" для понимания?

Любые районы ПИКа.

Причем с МО часто проще - сама недвижимость дешевле, а хлеб в «Буханке» народ берет одинаково. И конкуренции меньше, если это выселки.

Так ты же вроде сам пишешь, вкусные места Пик оставляет для себя. Проходное место хрен купишь.

[Павел Рыкалин]

Павел, ну давай лучше на реальном своем примере. Ты же вроде такие грандиозные планы строил.

Я же финансовый трус! Как и любой хороший пилот)

Напишу что так и как у всех, куда собирался. Лень че-то сейчас.
Вечером может. Но…. Блин, я думал у них там всё попроще и порадостней.

[Павел Рыкалин]

А какой объект для "объектов с хорошей локацией" для понимания?

Любые районы ПИКа.

Причем с МО часто проще - сама недвижимость дешевле, а хлеб в «Буханке» народ берет одинаково. И конкуренции меньше, если это выселки.

Так ты же вроде сам пишешь, вкусные места Пик оставляет для себя. Проходное место хрен купишь.

Это можно узнать только отделе коммерческой недвижимости. У всех застроев по-разному.

Например, Мортон, которого ПИК сожрал и наверное перенял навыки, так он вообще, продавал только углы с видом на помойные баки. Остальное аренда и жёсткое регулирование видов деятельности (я с ними сталкивался по Путилково).

У Кроста пул приближённых постоянных клиентов забирает все сливки ещё до вывода в продажи. Иногда вообще ни одного помещения в доме не выходит в общие продажи.

Ну и т.д.

[bhr]

Павел, ну давай лучше на реальном своем примере. Ты же вроде такие грандиозные планы строил.

Я же финансовый трус! Как и любой хороший пилот)

Напишу что так и как у всех, куда собирался. Лень че-то сейчас.
Вечером может. Но…. Блин, я думал у них там всё попроще и порадостней.

Человек зашел спросить, где тут молочка купить. А ты ему - купи корову, хороший бизнесплан.

[grappler]

Всегда кажется, что в чужих руках толще... ©
Всё зависит от локации в коммерческой недвижимости. Объекты с хорошей локации за такие деньги практически не продают. Последний раз в Москве можно было купить недорого подобные объекты во время пандемии. Даже выбор был.

А какой объект для "объектов с хорошей локацией" для понимания?

Любые районы ПИКа.

Причем с МО часто проще - сама недвижимость дешевле, а хлеб в «Буханке» народ берет одинаково. И конкуренции меньше, если это выселки.

а почему именно ПИК, а не тот же А101 в Коммунарке.
Строятся огромные районы, ТЦ нет, мелкая коммерция пользуется популярностью. Разливайки, аптеки, закусочные.

[Lifehaker]

Смысл влезать есть. Если окупаемость коммерции раньше была 5-6 лет, потом 10 лет, сейчас хорошо если 12-15, но это сильно быстрее окупаемости жилой недвижимости + постоянный рост цены актива, особенно в удачных локациях.

Ценятся на рынке помещения с индивидуальным каналом вытяжки, если он есть, то там можно выпекать, готовить, огранизовать фуд-корт, если такого канала нет, то точка обречена на привозные чизкейки и холодную выпечку, а это ценится ниже и всегда отражено в ставке аренды.

[Jeneva]

Интересует объект в долгосрок с надежным арендатором (озон, кб, вайлбериз и т.п.). Честно говоря в коммерции не силен.

все сети это кабальные условия аренды, но есть и плюс, они повышают дальнейшую рентабельность помещения и пешеходный трафик. КБ и ВВ славятся большими штрафами для собственника и крайне невыгодными условиями.

Изучайте договоры потенциальных арендаторов, любая сеть вам с радостью их предоставит вместе с брокером по развитию, который вас проконсультирует. Потом узнайте мнение второй стороны - собственников.
Хотя бы будете иметь представление на что подписываетесь.

[Jeneva]

Смысл влезать есть. Если окупаемость коммерции раньше была 5-6 лет, потом 10 лет, сейчас хорошо если 12-15, но это сильно быстрее окупаемости жилой недвижимости + постоянный рост цены актива, особенно в удачных локациях.

Ценятся на рынке помещения с индивидуальным каналом вытяжки, если он есть, то там можно выпекать, готовить, огранизовать фуд-корт, если такого канала нет, то точка обречена на привозные чизкейки и холодную выпечку, а это ценится ниже и всегда отражено в ставке аренды.

А что изменилось? Сейчас с помощью грамотно выстроенного ритейла и удачного местоположения можно раскрутить точку и продать её лет через 5-6 уже за совсем другую цену. В чем смысл ждать 10-15 лет.

Взять такие кластеры как Спартак, который полностью изолирован от внешней инфраструктуры.
Аптечные сети, сетевой фитнес и йоги, кофейни, магазины типа фрешфрост, сетевые парикмахерские, все сейчас сыграет на пользу собственнику помещения в этой локации.

[Lifehaker]

Смысл влезать есть. Если окупаемость коммерции раньше была 5-6 лет, потом 10 лет, сейчас хорошо если 12-15, но это сильно быстрее окупаемости жилой недвижимости + постоянный рост цены актива, особенно в удачных локациях.

Ценятся на рынке помещения с индивидуальным каналом вытяжки, если он есть, то там можно выпекать, готовить, огранизовать фуд-корт, если такого канала нет, то точка обречена на привозные чизкейки и холодную выпечку, а это ценится ниже и всегда отражено в ставке аренды.

А что изменилось? Сейчас с помощью грамотно выстроенного ритейла и удачного местоположения можно раскрутить точку и продать её лет через 5-6 уже за совсем другую цену. В чем смысл ждать 10-15 лет.

Взять такие кластеры как Спартак, который полностью изолирован от внешней инфраструктуры.
Аптечные сети, сетевой фитнес и йоги, кофейни, магазины типа фрешфрост, сетевые парикмахерские, все сейчас сыграет на пользу собственнику помещения в этой локации.

Женевьева, окупаемость - это ориентир. Если вдруг попадается алмаз, где по формулам и самым скромным расчетам окупаемость 8-10 лет, то это звезда и надо хватать немедленно! Такое и перепродать можно сразу и привинтить очень много! Если же окупаемость стандартная, то можно и повыбирать еще, включить фукалку, как это делают ждуны когда просят посоветовать им на форуме забесплатно идеальный объект, а они будут фукать, что все и так знают и все гэ ;)

[Павел Рыкалин]

а не тот же А101 в Коммунарке.

Может у них получше.
Они меня «не пускают» в секретики.
Я судился по просрочке передачи жилья с их прародителями пару раз (Авгур-эстейт и ЗАО Масштаб)))