Почему покупают квартиры под аренду вместо нежилых помещений? 501 / 9465

08.11.17, 08:32
КириллМск писал(а):
Легкомысленно вкладываться в коммерческую недвижимость, сравнимо с тем как вкладываться в малознакомый для человека товар.

По-моему сейчас в любую недвижимость вкладываться нужно с предварительными расчётами и анализом. Впрочем, с другой стороны, только на депозит в Сбер можно положить, не думая, во всём остальном свои риски.

08.11.17, 08:32
КириллМск писал(а):
Кроме сложности выбора объекта покупки, коммерческая недвижимость еще нуждается в опытном управлении. Иначе доходность в песок начнет уходить со временем.

Какое нужно опытное управление, скажем, для обычного ритейла, который все хотят купить? Даже для необычного автосервиса, который не все хотят купить?

08.11.17, 08:32
КириллМск писал(а):
А квартиры понятно для всех как использовать и управлять ими относительно не сложно. И как многим кажется, они в квартирах большие знатоки.

Если только кажется. Тем более, что зачастую выясняется, что ничего лучше "купить и сдавать, потом продать" с квартирами обычно не придумывают, хотя и там есть варианты.

08.11.17, 11:28
Maxim D. писал(а):
Какое нужно опытное управление, скажем, для обычного ритейла, который все хотят купить? Даже для необычного автосервиса, который не все хотят купить?

Мне кажется, что лучше приобретать бизнес и тему где хоть как то ориентируешься или тема близка в перспективе. И есть желание в теме разобраться.
Если приобретать коммерческую недвижимость только с целью получения ренты, а сам малоопытен, то иметь профессиональных управляющих. На сдельной или постоянной основе. Для решения, как минимум, сложных задач. Дешевле в итоге выйдет.
Могут быть трудные вопросы от арендаторов мало опытному собственнику типа:
Ситуация на рынке изменилась, а давайте со следующего месяца понизим арендную плату на 30%?
Или давайте сделаем другую конфигурацию входной группы? Увеличим мощность?
Или возьмет съедет и надо искать другого арендатора. В новых условиях.

КириллМск,
Ключевой момент - рядом должен быть человек, с которым можно посовещаться. На сдельной или постоянной основе. Но, по существу, так везде, куда ни ткнись.

Что касается управления. Необходимость возникает сама по себе, когда:
1. Объекты нуждаются в регулярном тех. обслуживании.
2. Объекты требуют обслуживания: охрана, уборка, администрация и т.д.
3. Объекты требуют регулярной пересдачи, речь идёт о сдаче по частям крупного объекта.
4. Объектов много и у каждого есть что-то из перечисленного выше.

Это навскидку. В остальных случаях. даже если объектов много, далеко не факт, что нужен постоянный управляющий. Люди сдают иной раз по десятку-другому помещений, в том числе больших, от 1000кв.м. и больше, и максимум, что там требуется - время от времени какое-нибудь тех. обслуживание, да иногда консультации или пересдача. ~~Но с этого не проживёшь~~

08.11.17, 12:48
КириллМск писал(а):
Могут быть трудные вопросы от арендаторов мало опытному собственнику типа:
Ситуация на рынке изменилась, а давайте со следующего месяца понизим арендную плату на 30%?

Как вам такая мысль:

1. Коммерческая в панельных домах - новостройках (спальниках, не в топ местах) по стоимости квадратного метра почти не отличается от квартир.
2. Ремонт в коммерческом стоит не дороже, а возможно, и подешевле, чем ремонт квартиры под аренду, т.к. коммерческое не надо наполнять мебелью-техникой.

Т.е. первоначальные материальные вложения в коммерческую и жилую недвижку одинаковой площади примерно одинаковые. И даже в коммерческую поменьше, т.к. нужно учесть то, что чтобы получить нормальную ликвидность и доходность 5% от сдачи квартиры, лучше покупать однушки, а это - дополнительные вложения в обстановку (комплект для каждой квартиры). Нежилое будет одно (по площади равное двум однушкам) и его доходность 8%.

Арендную плату могут попросить уменьшить и в квартире. Не на 30%, но всё-таки. И в итоге получится, что по квартире имеем доходность меньше 5%, а по нежилому - около шести (8-30%).

Т.е., если перестать предъявлять к нежилью повышенные требования, то в абсолютных значениях оно всё равно более выгодно.

ПС. Технически управлять маленьким нежилым, КМК!, ненамного сложнее, чем квартирой - Договор Аренды более свободный для собственника, чем Найма.

08.11.17, 13:08
Maxim D. писал(а):
Как вам такая мысль:
1. Коммерческая в панельных домах - новостройках (спальниках, не в топ местах) по стоимости квадратного метра почти не отличается от квартир.
2. Ремонт в коммерческом стоит не дороже, а возможно, и подешевле, чем ремонт квартиры под аренду, т.к. коммерческое не надо наполнять мебелью-техникой.
Т.е. первоначальные материальные вложения в коммерческую и жилую недвижку одинаковой площади примерно одинаковые. И даже в коммерческую поменьше, т.к. нужно учесть то, что чтобы получить нормальную ликвидность и доходность 5% от сдачи квартиры, лучше покупать однушки, а это - дополнительные вложения в обстановку (комплект для каждой квартиры). Нежилое будет одно (по площади равное двум однушкам) и его доходность 8%.
Арендную плату могут попросить уменьшить и в квартире. Не на 30%, но всё-таки. И в итоге получится, что по квартире имеем доходность меньше 5%, а по нежилому - около шести (8-30%).
Т.е., если перестать предъявлять к нежилью повышенные требования, то в абсолютных значениях оно всё равно более выгодно.
ПС. Технически управлять маленьким нежилым, КМК!, ненамного сложнее, чем квартирой - Договор Аренды более свободный для собственника, чем Найма.

Ну а кто этим всем будет заниматься? Если собственник мало опытен? Поэтому мне кажется, что лучший вариант, если тот человек, что помогал покупать, возьмет на первую помощь в управлении новым помещением. Хотя бы на первый год, два. И поможет пройти сложные моменты. Потом уже можно и самому обойтись, до первой по настоящему сложной ситуации или выбора.

08.11.17, 13:36
КириллМск писал(а):
Ну а кто этим всем будет заниматься?

Это не я писал

08.11.17, 13:36
КириллМск писал(а):
сложные моменты

Ну, какие там сложные моменты, какие подводные камни - сдать под салон красоты? Правильный Договор аренды?
Стырить в нежилом практически нечего. В отличии от квартир

08.11.17, 13:39
Bzzz писал(а):

08.11.17, 13:36
КириллМск писал(а):
сложные моменты
Ну, какие там сложные моменты, какие подводные камни - сдать под салон красоты? Правильный Договор аренды?
Стырить в нежилом практически нечего. В отличии от квартир

Ну...стырить нечего. А отжать помещение целиком могут....на кого нарветесь.
Представьте....Вот не будут Вам арендных денег платить, что Вы будете делать ?

08.11.17, 14:10
bukinist писал(а):
А отжать помещение целиком могут....на кого нарветесь.

Кому из серьёзных бандитов понадобится 70 метров в панельке?

08.11.17, 14:10
bukinist писал(а):
Вот не будут Вам арендных денег платить, что Вы будете делать ?

Напишу в Договоре, что имею право отключить все коммуникации и вообще выставить вещи на улицу.

А в квартире что делать в такой ситуации?

08.11.17, 14:10
bukinist писал(а):
Ну...стырить нечего. А отжать помещение целиком могут....на кого нарветесь.
Представьте....Вот не будут Вам арендных денег платить, что Вы будете делать ?

И квартиру могут отжать. Это чаще в жизни происходит чем с коммерческой недвижимостью.
Ну что делать? Как обычно. Вывозим клиента на природу. К реке. Желательно к живописному обрыву. Цементируем клиента ногами в тазике. И делаем предложение от которого нельзя отказаться. Потом к нотариусу)))