Почему покупают квартиры под аренду вместо нежилых помещений? 501 / 9465

08.11.17, 14:22
КириллМск писал(а):
И делаем предложение от которого нельзя отказаться.

И в квартире, и в нежилом - люди. Так что деловые обычаи применимы в обоих случаях.
Но в нежилом выхлоп больше

08.11.17, 13:21
Bzzz писал(а):

08.11.17, 12:48
КириллМск писал(а):
Могут быть трудные вопросы от арендаторов мало опытному собственнику типа:
Ситуация на рынке изменилась, а давайте со следующего месяца понизим арендную плату на 30%?
Как вам такая мысль:

1. Коммерческая в панельных домах - новостройках (спальниках, не в топ местах) по стоимости квадратного метра почти не отличается от квартир.
2. Ремонт в коммерческом стоит не дороже, а возможно, и подешевле, чем ремонт квартиры под аренду, т.к. коммерческое не надо наполнять мебелью-техникой.

Т.е. первоначальные материальные вложения в коммерческую и жилую недвижку одинаковой площади примерно одинаковые. И даже в коммерческую поменьше, т.к. нужно учесть то, что чтобы получить нормальную ликвидность и доходность 5% от сдачи квартиры, лучше покупать однушки, а это - дополнительные вложения в обстановку (комплект для каждой квартиры). Нежилое будет одно (по площади равное двум однушкам) и его доходность 8%.

Арендную плату могут попросить уменьшить и в квартире. Не на 30%, но всё-таки. И в итоге получится, что по квартире имеем доходность меньше 5%, а по нежилому - около шести (8-30%).

Т.е., если перестать предъявлять к нежилью повышенные требования, то в абсолютных значениях оно всё равно более выгодно.

ПС. Технически управлять маленьким нежилым, КМК!, ненамного сложнее, чем квартирой - Договор Аренды более свободный для собственника, чем Найма.

С первым пунктом можно согласится если имеется в виду самые средние мало ликвидные коммерческие помещения и средние квартиры. Иначе очень спорное утверждение.
Со вторым пунктом в общем случае согласен. Ремонт дешевле. Проще дать каникулы арендатору, чем угадывать что ему надо. И арендатору это интереснее. Вопрос только в длине этих каникул.
В общем, среднем случае соглашусь. Что лучше иметь две малые торговые точки в аренде, чем 5-7 квартир на такой же бюджет. С этим сложно спорить. В Москве. Если не вдаваться в частности.

08.11.17, 14:31
КириллМск писал(а):
имеется в виду самые средние мало ликвидные коммерческие помещения и средние квартиры.

Только такие и общедоступны для обывателя. Высоколиквидные недорогие просто до него не дойдут. А на те, которые дойдут - денег не хватит

В Саларьево можно было прикупить (но не в первом к метро доме), на Полярной сейчас есть. А на Ярцевской даже близко в продажу не поступило ни одной штуки - всё скопом выкупил один загадошный клиент

08.11.17, 14:37
Bzzz писал(а):
Только такие и общедоступны для обывателя. Высоколиквидные просто до него не дойдут. А на те, которые дойдут - денег не хватит
В Саларьево можно было прикупить (но не в первом к метро доме), на Полярной сейчас есть. А на Ярцевской даже близко в продажу не поступило ни одной штуки - всё скопом выкупил один загадошный клиент

Да. Хорошую точку, да еще по хорошей цене, купить очень трудно. Сомнительных предложений полно. А жемчужин на всех не хватает.
Не случайно, все расширяющиеся сетевики создают отдел развития. Сотрудники которого только и делают с утра до вечера, что ищут интересные точки по заданным параметрам. И выполняют план по открытию новых точек.

08.11.17, 14:10
bukinist писал(а):
08.11.17, 13:39
Bzzz писал(а):

08.11.17, 13:36
КириллМск писал(а):
сложные моменты
Ну, какие там сложные моменты, какие подводные камни - сдать под салон красоты? Правильный Договор аренды?
Стырить в нежилом практически нечего. В отличии от квартир
Ну...стырить нечего. А отжать помещение целиком могут....на кого нарветесь. Представьте....Вот не будут Вам арендных денег платить, что Вы будете делать ?

Как отжать? Сдаёт человек нежилое помещение (апарты, например)...и....
Не будут платить - ограничить допуск, отключить светводу, в суд.

08.11.17, 17:39
Muscovite писал(а):
Как отжать? Сдаёт человек нежилое помещение (апарты, например)...и....
Не будут платить - ограничить допуск, отключить светводу, в суд.

Ага. И подвесить помещение еще на полгода, если орешек будет крепкий и упорный. Особенно не весело вам будет в роли победителя, с решением суда над банкротом.
Лучше договориться миром. Чем быстрее, тем дешевле.
Война всегда в итоге дороже будет. И может затянуться.

08.11.17, 14:19
Bzzz писал(а):
Напишу в Договоре, что имею право отключить все коммуникации и вообще выставить вещи на улицу.
А в квартире что делать в такой ситуации?

Написать то вы можете, а реально в жизни вы себе это представляете? Например воду отключить?
Как вы реализуете свое право отключить все коммуникации? В помещение вас не пускают. Если вы вломитесь, то будете не правы уже вы. И вам не поможет оправдание на суде, что вам не платили аренду за последние три месяца.
Электричество можно отключить по заявлению. А остальные коммуникации проблематично.

08.11.17, 20:13
КириллМск писал(а):
Написать то вы можете, а реально в жизни вы себе это представляете? Например воду отключить?

Если мы говорим о нежилых помещениях на первом этаже жилых домов - то там у нежилых отдельное подключение и воды и канализации от своей независимой линии в подвале (по крайней мере, в современных домах). Так что пишешь заявление в УК - и вуаля. С электричеством как раз посложнее - придётся действовать официально через Мосэнергосбыт (УК не уполномочена производить отключение). Можно просто не платить в сбыт, они сами приедут и отключат без всяких просьб.

Вот в квартирах посложнее. Можно попробовать договориться с местным электриком отсоединить проводки в щитке

Надо эти действия прописать в Договоре (и что арендатор согласен на это). Вот только будет ли это законно? С наймом, кмк, сложнее

08.11.17, 22:16
Bzzz писал(а):
Если мы говорим о нежилых помещениях на первом этаже жилых домов - то там у нежилых отдельное подключение и воды и канализации от своей независимой линии в подвале (по крайней мере, в современных домах). Так что пишешь заявление в УК - и вуаля. С электричеством как раз посложнее - придётся действовать официально через Мосэнергосбыт (УК не уполномочена производить отключение). Можно просто не платить в сбыт, они сами приедут и отключат без всяких просьб.
Вот в квартирах посложнее. Можно попробовать договориться с местным электриком отсоединить проводки в щитке
Надо эти действия прописать в Договоре (и что арендатор согласен на это). Вот только будет ли это законно? С наймом, кмк, сложнее

В нежилых есть возможности отключения водоснабжения. А в квартирах стояки водоснабжения внутри помещения. Не отключишь. На самом деле если гарантировано отключить свет, то жизнь очень скоро становится скучной. Этого достаточно. Долго не протянешь. Могут начаться не санкционированные подключения, встречная борьба и тд.
Выглядит это не очень то законно. Лишать арендатора коммуникаций без решения суда. И равносильно объявлению войны. Я это вижу только как крайнюю меру. Когда уже все переговорные средства исчерпаны.

08.11.17, 23:05
КириллМск писал(а):
Выглядит это не очень то законно. Лишать арендатора коммуникаций без решения суда.

Это главный вопрос - законности.
Никто не практикует такие пункты в договоре?

А так-то все мы пацифисты и против войны. И уж точно не собственник её начинает