Негативный опыт продажи по балансовой стоимости 122 / 4160

26.07.18, 20:52
planetabum писал(а):
А по-хорошему 5 лет. Если эти годы у людей есть. Директора на минималке на четверть совместителя держать тоже затратно, плюс бухгалтер, плюс счета - дорогое удовольствие все-равно выйдет. А если директора на основном нет, то вообще тяжко. Объект золотым выйдет.

можно оставаться самому директором, бух на аутсорсе, а спустя время тихо в сторону заката.
после продажи культурной недвижки как-то грех говорить о том, что эти мелочи затратны)

26.07.18, 20:52
planetabum писал(а):
А у коммерсов какие могут быть страхи? Все решается ценой.

если заплатив цену можно недвижки лишиться, то какой интерес в это играться у коммерса?

внешняя ссылка
Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу: сам по себе факт продажи обществом с ограниченной ответственностью недвижимости по цене, равной ее балансовой стоимости, законодательству не противоречит.
Источник: внешняя ссылка

26.07.18, 18:10
Maxim D. писал(а):
Знать бы ещё адвоката, проверенного в этих делах

Могу предложить контакты, спец по банкротствам, почитаете, пообщаетесь, оцените

По поводу соблюдения законодательных норм, цитата: "За буквой закона не то, что следим — пылинки сдуваем (и это без преувеличений)."

26.07.18, 21:50
Asti495 писал(а):

26.07.18, 20:52
planetabum писал(а):
А по-хорошему 5 лет. Если эти годы у людей есть. Директора на минималке на четверть совместителя держать тоже затратно, плюс бухгалтер, плюс счета - дорогое удовольствие все-равно выйдет. А если директора на основном нет, то вообще тяжко. Объект золотым выйдет.
можно оставаться самому директором, бух на аутсорсе, а спустя время тихо в сторону заката.
после продажи культурной недвижки как-то грех говорить о том, что эти мелочи затратны)

26.07.18, 20:52
planetabum писал(а):
А у коммерсов какие могут быть страхи? Все решается ценой.
если заплатив цену можно недвижки лишиться, то какой интерес в это играться у коммерса?

Дело в том, что продавцам верить нельзя, пообещают не закрываться 3-5 лет, а завтра закроются. И все равно за несколько лет под млн рублей затраты выйдут. Если в сумме продажи эта сумма небольшая, то одно, а если нет?
Совсем возврата объектов я не встречала, это на самом деле тоже очень дорого. Про угрозы забрать взад слышала регулярно, но тут надо при покупке таких объектов правильно оформляться .
Риск чаще в другом. На моему опыту из 10 объектов 2-3 уйдут в убыток в любом случае. Поясню , я исхожу из того, что объект покупается на перепродажу. Если объект под аренду, то тут необходимо смотреть срок окупаемости. Если он до 3 лет, то рисков будет намного больше.
Если больше 10 лет, то тогда надо бояться всего. Если для своего бизнеса, то смотреть комфорт своего бизнеса в первую очередь.

planetabum,
Любопытно, а почему 2-3 из 10 убыточны? Почему в основном покупают под перепродажу?

Ну и главное - почему при окупаемости рисков намного больше (чем когда?) ? И почему при окупаемости 10 лет «бояться надо всего»?

27.07.18, 07:40
planetabum писал(а):
Дело в том, что продавцам верить нельзя, пообещают не закрываться 3-5 лет, а завтра закроются.

Так в том и дело, что никто не хочет оставаться зависимым от продавцов, их поведения и способов ведения дел, тем более в таком щекотливом вопросе как право собственности. Нынешних собственников коммерческой до сих пор этот факт удивляет и они ни черта не готовятся к продаже. В принципе как у физиков с квартирами в некоторой степени)

27.07.18, 07:40
planetabum писал(а):
И все равно за несколько лет под млн рублей затраты выйдут. Если в сумме продажи эта сумма небольшая, то одно, а если нет?

все надо считать.

27.07.18, 07:40
planetabum писал(а):
Поясню , я исхожу из того, что объект покупается на перепродажу.

в смысле если брать большой, пилить на мелкие и распродавать частями или просто покупка с дисконтом?

27.07.18, 07:40
planetabum писал(а):
Если объект под аренду, то тут необходимо смотреть срок окупаемости. Если он до 3 лет, то рисков будет намного больше.

у меня всего 1-2 сделки с коммерческой в год, так что ни разу не видела готовый объект, который бы окупался за 3 года как арендный бизнес.

не могли бы Вы пример привести?

27.07.18, 07:40
planetabum писал(а):
Если больше 10 лет, то тогда надо бояться всего.

Прибыль за вычетом всех налогов и расходов более 8,5-9,5% годовых на реальной мап всегда было довольно непросто найти

да что там непросто. это всегда было сложным.
но мне кажется, что если не такую коммерческую покупать, то вообще можно ничего не покупать, ведь банки % на приличный депозит могут не меньше дать и никакой мороки не надо с покупками, продажами и арендаторами.

27.07.18, 09:25
Maxim D. писал(а):
planetabum,
Любопытно, а почему 2-3 из 10 убыточны? Почему в основном покупают под перепродажу?

Ну и главное - почему при окупаемости рисков намного больше (чем когда?) ? И почему при окупаемости 10 лет «бояться надо всего»?

При покупках для целей перепродажи покупаются объекты в количествах, скажем так, более одного в год. Были рекорды -получение свидетельства и сдача документов на регистрацию - 1 день. И с хорошей прибылью. А бывало подвисали на год, другой и ,понятно, что бывало продавалось меньше покупки, не считая вложений. А почему? Да кто его знает. Звезды не сошлись. Оценка абсолютно одинаковая и там и там. При окупаемости более 10 лет -это должно быть объекты с хорошей локацией, которых на самом деле в продажах практически не бывают. Вот там идут, скажем так, не совсем комфортные люди. С которыми мы , конечно , общались, но дорогу им переходить никто в здравом уме не будет.

planetabum,
Я ничего не понял. Про перепродажу ладно, это видима ваша специфика, а вот про "более 10 лет" не понял ничего. Почему "всего боятся надо"?

27.07.18, 10:34
Asti495 писал(а):
Прибыль за вычетом всех налогов и расходов более 8,5-9,5% годовых на реальной мап всегда было довольно непросто найти

Почему? Как раз таких объектов на рынке навалом, только они никому не нужны с такой доходностью.

27.07.18, 10:34
Asti495 писал(а):
ведь банки % на приличный депозит могут не меньше дать

Сколько там сейчас в топовых банках, не больше 7% до налогов?

27.07.18, 10:34
Asti495 писал(а):

27.07.18, 07:40
planetabum писал(а):
Дело в том, что продавцам верить нельзя, пообещают не закрываться 3-5 лет, а завтра закроются.
Так в том и дело, что никто не хочет оставаться зависимым от продавцов, их поведения и способов ведения дел, тем более в таком щекотливом вопросе как право собственности. Нынешних собственников коммерческой до сих пор этот факт удивляет и они ни черта не готовятся к продаже. В принципе как у физиков с квартирами в некоторой степени)

27.07.18, 07:40
planetabum писал(а):
И все равно за несколько лет под млн рублей затраты выйдут. Если в сумме продажи эта сумма небольшая, то одно, а если нет?
все надо считать.

27.07.18, 07:40
planetabum писал(а):
Поясню , я исхожу из того, что объект покупается на перепродажу.
в смысле если брать большой, пилить на мелкие и распродавать частями или просто покупка с дисконтом?

27.07.18, 07:40
planetabum писал(а):
Если объект под аренду, то тут необходимо смотреть срок окупаемости. Если он до 3 лет, то рисков будет намного больше.
у меня всего 1-2 сделки с коммерческой в год, так что ни разу не видела готовый объект, который бы окупался за 3 года как арендный бизнес. не могли бы Вы пример привести?

27.07.18, 07:40
planetabum писал(а):
Если больше 10 лет, то тогда надо бояться всего.
Прибыль за вычетом всех налогов и расходов более 8,5-9,5% годовых на реальной мап всегда было довольно непросто найти
да что там непросто. это всегда было сложным.
но мне кажется, что если не такую коммерческую покупать, то вообще можно ничего не покупать, ведь банки % на приличный депозит могут не меньше дать и никакой мороки не надо с покупками, продажами и арендаторами.

Цитатить не умею. Покупать большой и пилить- не умею, теоретически много раз пытались, но ни разу не срослось. Долю покупали, долго и муторно, до сих пор в управляющей ООО сижу, времени не хватает выйти. Вышли с убытком, объект был красивый, а какие люди...... Поэтому я говорю о покупке с дисконтом.
3 года на самом деле практически не бывает никогда. Скажем так, это игра с государством, плюс большое количество сделок, плюс только наличные, плюс без просмотра, плюс инсайд. Железные нервы, скажем так.
В остальном все правильно написали. По поводу аренды для меня все тяжело. Мечты скажем, сейчас пытаемся освоить арендную тему.
Тоже в процессе. Поставили себе задачу.
А банки не дадут такой доход , как коммерческая.