Негативный опыт продажи по балансовой стоимости 122 / 4160

[Asti495]

Почему? Как раз таких объектов на рынке навалом, только они никому не нужны с такой доходностью.

на рынке навалом фуфла с доходностью всего 5-6% годовых и арендными платежами, которые собственниками по сговору фальсифицированы. вот они-то все как раз валяются и никому не нужны.
а за ЧИСТЫМИ 8,5-9,5 еще побегать надо и не один месяц.

Сколько там сейчас в топовых банках, не больше 7% до налогов?

с депозитов налоги, если ставка меньше, чем +5 к ключевой, налоги не платятся.
на суммы от 50 млн. и 8, и 9 есть.

[Maxim D.]

на рынке навалом фуфла с доходностью всего 5-6% годовых и арендными платежами, которые собственниками по сговору фальсифицированы.

Ну, одно другому всё-таки противоречит И надо отметить, что такие сговоры всё-таки редкость. Как и доходность 5-6%.

а за ЧИСТЫМИ 8,5-9,5 еще побегать надо и не один месяц.

Может мы просто про разные ценовые уровни говорим? Я говорю, подразумевая объекты в категории до миллиона долларов.

с депозитов налоги, если ставка меньше, чем +5 к ключевой, налоги не платятся.

Сорри, сорри. Я всё время забываю об этом

на суммы от 50 млн. и 8, и 9 есть.

Среди топовых банков? Можете озвучить, если не секрет?

[Asti495]

Ну, одно другому всё-таки противоречит И надо отметить, что такие сговоры всё-таки редкость. Как и доходность 5-6%.

меня просто умиляют эти прогоны с 9-11 годовыми - налог на имущество (а кадастровая-то немаленькая), пенсионный фонд, да хоть та же упрощенка, зарплата бухгалтера, отложить на износ (рано или поздно что-то глобально придется ремонтировать), аренда земли и т.д. и т.п. и что остается-то? да у них у всех остается пшик, потому и продают-продают-продают или плачут и ждут конца кризиса.
про какие 9-11-14 свистят? да если бы они их имели, то фиг бы продавать стали. 5-6%, иногда 7% - продай, отнеси в банк и не мучься.
только продать они то же не могут или по техническим причинам, или по юридическим, или мечтают о докризисных ценах.
а за ЧИСТЫМИ 8,5-9,5 сейчас еще побегать надо и не один месяц, а уж за 10-11 чистыми тем более.

Может мы просто про разные ценовые уровни говорим? Я говорю, подразумевая объекты в категории до миллиона долларов.

Они все фальсифицируют данные и врут абсолютно одинаково.

Среди топовых банков? Можете озвучить, если не секрет?

Не могу. Это персональные условия.

[Maxim D.]

меня просто умиляют эти прогоны с 9-11 годовыми - налог на имущество, пенсионный фонд, та же упрощенка, зарплата бухгалтера, отложить на износ (рано или поздно что-то глобально придется ремонтировать) и т.д. и т.п. что остается-то? про какие 9-11 свистят? да если бы они их имели, то фиг бы продавать стали.
а за ЧИСТЫМИ 8,5-9,5 еще побегать надо и не один месяц.

Простите, я только за июль помещений под десяток не рекомендовал покупать тупо потому, что, скажем, на 25 вложенных могло получиться не 230-250 чистыми, а 190-200, или, скажем, при стоимости 15-16 чистыми могло выйти 100-110

Они все фальсифицируют данные и врут абсолютно одинаково.

То, что все кругом врут - это ни для не секрет. А вот то, что вступают в сговор, по крайней мере, по моей практике достаточно редко, как ни странно.
Я сейчас говорю о сговоре с целью завысить аренду для продажи, при условии, что данная ставка потом не продержится даже шести месяцев.

Не могу. Это персональные условия.

Ключевое. А не для всех

[Asti495]

Простите, я только за июль помещений под десяток не рекомендовал покупать тупо потому, что, скажем, на 25 вложенных могло получиться не 230-250 чистыми, а 190-200, или, скажем, при стоимости 15-16 чистыми могло выйти 100-110

Если 200 000 - это действительно чистыми за вычетом всех налогов, зарплат и расходов, то на 25 млн. вложений это 9,6% годовых.
Если 190 000, то 9,91% годовых.
Если 100 000, то на 15 млн. вложений это всего 8% годовых.
Если 110 000, то на 16 млн вложений это всего 8,25% годовых.
Кому они нужны-то со своими 8-8,25%? Практически то же самое и банк может обеспечить без шума и пыли, не ради чего депозиты изымать.
Им или ценой корректировать доходность, или пусть на панель идут подрабатывать.

Ключевое. А не для всех

От этого "не для всех" зависит есть ради чего выходить на коммерческую или пусть дальше на депозитах деньги валяются.
Выходят только на доходность чувствительно выше депозита, но собственники коммерческой про это шибко забывают. И о том, что чем выше сумма, тем банк красивей расстелится перед вкладчиком то же забывают, когда придумывают себе цену своего объекта, мечтая оказаться на месте тех, у кого такие депозиты и так размещены.

То, что все кругом врут - это ни для не секрет. А вот то, что вступают в сговор, по крайней мере, по моей практике достаточно редко, как ни странно.
Я сейчас говорю о сговоре с целью завысить аренду для продажи, при условии, что данная ставка потом не продержится даже шести месяцев.

А мне кажется, что этого добра сейчас как раз больше стало.

[Maxim D.]

Кому они нужны-то со своими 8-8,25%? Практически то же самое и банк может обеспечить без шума и пыли, не ради чего депозиты изымать.

Вы же сами написали, что за 8,5-9,5% надо побегать А я говорю о том, что такие цифры сейчас почти никому неинтересны.

Выходят только на доходность чувствительно выше депозита, но собственники коммерческой про это шибко забывают.

Коммерческую покупают из разных соображений. Проблема многих собственников в том, что дорого хотят.

А мне кажется, что этого добра сейчас как раз больше стало.

Сговоров? Не могу говорить "глобально", по понятным причинам, по моей практике встречается крайне редко.

Гораздо чаще встречается другое, что сидит неплохой арендатор на неплохой аренде, и сидит долго. Но если съедет, помещение в принципе надо ещё сдать даже со скидкой.

[KuchenMeister]

Если в плане продажи и сложности, то понятно - оформлено всё так, что конкретно попадает на налогах. Если имеете ввиду банкротство, то я бы тоже подождал, но повторюсь, никто не знает, что у них там дальше будет. И тупизну, тоже никто не отменял. Не хотелось бы оттуда прилётов.

Имела в виду банкротство сразу после слива активов.

Кто может знать, что выкинет другой человек?

Если кредиторы лохи не вопрос. А если активный кредитор - туши фонарь.
Суды откидывют аффилированных кредиторов только так.

[Asti495]

Вы же сами написали, что за 8,5-9,5% надо побегать А я говорю о том, что такие цифры сейчас почти никому неинтересны.

Погодите, мы говорили в целом о доходности объектов. У подавляющего большинства объектов на РН сейчас она не тянет больше 7%.
Объект 8,5-9,5 годовых - это еще поискать и не один месяц, а 10-11 - это еще дольше поискать и т.д.

По интересам покупателей - смотря какая сумма и что за нее даст банк.
из моих клиентов с 20-кой никто не получил предложение по депозиту выше 7 с чем-то в топах, так что 9,91% им может быть интересным. банк столько не даст.
однако ради каких-нибудь 0,5% годовых они из депозитов совершенно точно не выйдут - не те деньги, чтобы с этим париться.

[Maxim D.]

Если кредиторы лохи не вопрос. А если активный кредитор - туши фонарь.
Суды откидывют аффилированных кредиторов только так.

Причём тут кредиторы-то?

У подавляющего большинства объектов на РН сейчас она не тянет больше 7%.

У многих объектов она 9-8% чистыми. Поэтому они неинтересны никому. Но нельзя сказать, что таких подавляющее большинство.

Объект 8,5-9,5 годовых - это еще поискать и не один месяц

Полно на рынке. 8-9% годовых - это как раз то, что найти труда не составит.

По интересам покупателей - смотря какая сумма и что за нее даст банк.

Я слабо представляю, чтобы банки из первой десятки предлагали особые условия за 20-30млн на депозите. Если это действительно так, это повод прогуляться по банкам, узнать детали.

из моих клиентов с 20-кой никто не получил предложение по депозиту выше 7 с чем-то в топах,

А с 50-кой? Любопытно

так что 9,91% им может быть интересным.

А подавляющему большинству (вот где это словосочетание действительно к месту) такие цифры неинтересны.
Повторюсь, говорю сейчас, подразумевая объекты в категории до миллиона долларов.

[Asti495]

У многих объектов она 9-8% чистыми. Поэтому они неинтересны никому. Но нельзя сказать, что таких подавляющее большинство.
Полно на рынке. 8-9% годовых - это как раз то, что найти труда не составит.
А подавляющему большинству (вот где это словосочетание действительно к месту) такие цифры неинтересны.
Повторюсь, говорю сейчас, подразумевая объекты в категории до миллиона долларов.

Видимо мы по разному эти чистые рассчитываем, что у меня в подавляющем большинстве случаев получается 5-7% годовых, причем в 7% единицы по торговым площадям на всю Москву вылезают и это мы еще принципиально не смотрим объекты, где плата за аренду земли вылезает, иначе еще хуже ситуация будет, а у Вас большинство 8-9%.
Так что видимо в расчетах дело

Я слабо представляю, чтобы банки из первой десятки предлагали особые условия за 20-30млн на депозите. Если это действительно так, это повод прогуляться по банкам, узнать детали.

конечно прогуляйтесь. только не факт, что человеку с улицы такие же условия дадут.
у них корпоративное обслуживание.

А с 50-кой? Любопытно

у своих спросите.