Негативный опыт продажи по балансовой стоимости 122 / 4160

[Maxim D.]

Так что видимо в расчетах дело

Подскажите тогда, как вы считаете расходы, скажем, для ИП на УСН, помещение в жилом доме. Любопытно.

[Asti495]

Подскажите тогда, как вы считаете расходы, скажем, для ИП на УСН, помещение в жилом доме. Любопытно.

Да вроде как обычно. Если общо, то МАП беру такой, как если бы арендатор свалил прямо сегодня и понадобился новый, т.е. за сколько можно было бы сдать без простоев больше 2х недель, с условием - вся коммуналка на арендаторе.
Из ГАП вычитаю ПФР, ФОМС, ФСС, УСН (за вычетом ПФР), налог на имущество от кадастровой, зарплата правильного буха - 180 тыс. в год, 0,5-1% на износ (смотря что за помещение), 0,5х МАП - на простой, банк - 15 тыс. в год и собственно всё, если речь об оформлении на ИП. Конечно могут быть еще мелочи жизни по ситуации, но именно этот блок сожрет сумму, которая влияет на цифры. Мелочи - это какие-то доли процента и чувствительного влияния не окажут.
И уже вычтя все это из ГАП, рассчитываю годовые и срок окупаемости.
По ООО-шкам другие расчеты, смотря какой учет, смотря как заводятся деньги и т.д. Там конечно побольше.
Вот хоть убейте, но с января 2018 по май 2018 в Москве единицы торговых площадей с нашими характеристиками имели 7% годовых.
Одно было симпатичное за 7,3 млн. с доходностью 8,5% (в соотношении депозит-доходность в принципе было ничего так, если бы мало денег было, может и до 9% догнали бы, если поторговаться), но у меня клиент хотел потратить 40 млн, а за 40 покупать было нечего все это время. Ну на Измайловской 300 с чем-то метров еще было с 13,5%, но там лютая ж... с документами. В общем, еще годик в депозите посидит.

[planetabum]

Красиво расписано. Для меня тоже тяжело сделать такой процент по аренде (не получается), поэтому и зарабатывали в основном на перепродажах. В этом году начали проект по аренде. Сколько не смотрели , в основном фейки с арендаторами. Будем работать с ценой, может чего и получится. Безумно пока все нравится.

[KuchenMeister]

Причём тут кредиторы-то?

при том

[Asti495]

Для меня тоже тяжело сделать такой процент по аренде (не получается)

если не секрет, то какие цифры у Вас получаются?
у меня в среднем нынешние предложения на РН по расчетам дают 5,5-6,2% годовых чистыми и очень малое число объектов способно на большее, т.е. переоценка объектов довольно серьезная и смысла приобретать их нет. можно с таким же, а то и большим успехом сидеть в депозитах и, не делая вообще ничего, получать сравнимые или больше деньги.
и ведь это в расчетах еще не учитывая будущие потери в виде налогов при продаже.

[planetabum]

Не секрет, сравнимо с Вашими было , не больше.
Сейчас вошли за 2 копейки в объект в подмосковье, если сможем сдать, то будет шикарная окупаемость. Есть большие вопросы с коммуналкой, если не сможем быстро и не дорого решить, то снова перепродажа.
Я думаю, что высокая окупаемость в редком случае и в случаях небольших помещений, плюс суммы в договорах договорные, а в белую не встречала. А да, высокий процент, в помещениях не капитальных. Мы несколько раз входили несколько лет назад, на последнем зависли, был пожар, не было арендатора. Кое- как выползли оттуда. Больше не хочу. Для меня там не комфортно.

[Asti495]

Maxim D., кстати, а Вы как расчеты делаете?

[Maxim D.]

т.е. за сколько можно было бы сдать без простоев больше 2х недель, с условием - вся коммуналка на арендаторе.

Почему обязательно 2 недели и вся коммуналка на арендаторе? И любопытно, две недели - это срок берёте до чего? До принципиального согласия арендатора или до чего?

Из ГАП вычитаю ПФР, ФОМС, ФСС, УСН (за вычетом ПФР), налог на имущество от кадастровой, зарплата правильного буха - 180 тыс. в год, 0,5-1% на износ (смотря что за помещение),

Из всего перечисленного только налог на имущество существенен. Зачем нужен бухгалтер, тем более по пятнашке в месяц - понятия не имею.

0,5х МАП - на простой

Почему 2 недели на простой? В год или всего? Или это вы исходите из того, что я выделил в первой цитате?

Вот хоть убейте, но с января 2018 по май 2018 в Москве единицы торговых площадей с нашими характеристиками имели 7% годовых.

Если не секрет, не могли хотя бы пару адресов назвать, которые смотрели из этой категории? Любопытно просто, о чём речь идёт.

Одно было симпатичное за 7,3 млн. с доходностью 8,5%

И это тоже, если не секрет конечно.

Ну на Измайловской 300 с чем-то метров еще было с 13,5%, но там лютая ж... с документами.

И это тоже.

при том

Спасибо.

кстати, а Вы как расчеты делаете?

Бухгалтер не нужен, к мелким расходам - взносы в фонды, банковское обслуживание и т.д. - могут быть другие расходы разово на 10-30-50 штук, не вижу смысла их учитывать, поскольку они все в совокупности перекрываются с головой индексацией и разбросом по аренде.
К крупным расходам, помимо налога на недвижимость, важно учитывать ремонт, покупку электроэнергии и согласование документов. Причём из них регулярный - только налог на недвижку. И сюда же нужно учитывать коммуналку, поскольку не всегда её удаётся повесить или целесобразно вешать на арендатора, а в совокупности там набегает ощутимо.

Перечисленное выше - это общее правило для всех, про нюансы отдельных объектов я не говорю.

[Asti495]

Почему обязательно 2 недели и вся коммуналка на арендаторе? И любопытно, две недели - это срок берёте до чего? До принципиального согласия арендатора или до чего?

до согласования договора, т.е. дней 9-10 активно ищем, 4-5 дней согласовываем.
если большие площади, то конечно дольше.

Из всего перечисленного только налог на имущество существенен. Зачем нужен бухгалтер, тем более по пятнашке в месяц - понятия не имею.

За тем, что собственники сами бухгалтерию не ведут, а беспроблемный бухгалтер, который пройдет с тобой любые проверки и не подведет под штрафы по минимуму стоит именно столько на аутсорсе.
Люди хотят просто получать деньги, не заморачиваясь никакими проблемами.
Другое дело если уже какой-то пул объектов есть и бух есть, то там просто надбавку нужно сделать и сумма может быть меньше.

Почему 2 недели на простой? В год или всего? Или это вы исходите из того, что я выделил в первой цитате?

Арендаторы меняются нечасто, так что возможный простой размазывается во времени, а значит и потери размазываются, так что учитывать их как 0,5 в год - это в самый раз.

Если не секрет, не могли хотя бы пару адресов назвать, которые смотрели из этой категории? Любопытно просто, о чём речь идёт.

В лом искать. У меня следующий заказ только в сентябре будет.
Вы и сами можете посчитать на тех, что у Вас есть, что это получается по другому расчету.

Бухгалтер не нужен, к мелким расходам - взносы в фонды, банковское обслуживание и т.д.

Отчетность сама себя не подаст, налоги надо платить - сроки пропустишь и уменьшить на ПФР не получится, банковское обслуживание денег стоит - там немножко, сям немножко - вот и набегает.

могут быть другие расходы разово на 10-30-50 штук, не вижу смысла их учитывать, поскольку они все в совокупности перекрываются с головой индексацией и разбросом по аренде.

на фоне падения цен на аренду Вы еще на индексацию как увеличение арендной платы сейчас опираетесь? я считаю, что надежды на индексацию смысла сейчас не имеют.

покупку электроэнергии и согласование документов.

а вот это учитываю в стоимость объекта. его же не сдашь нормально, пока не сделаешь. значит эта сумма падает в стоимость объекта + к запрашиваемой цене
в этом отношении от квартирных вопросов эта история не отличается. цена квартиры = цена по договору + цена ремонта и т.д. до возможности в ней жить.
у коммерческой то же самое.

И сюда же нужно учитывать коммуналку, поскольку не всегда её удаётся повесить или целесобразно вешать на арендатора, а в совокупности там набегает ощутимо.

мы вешаем на арендатора к арендной плате.

[Maxim D.]

до согласования договора, т.е. дней 9-10 активно ищем, 4-5 дней согласовываем.
если большие площади, то конечно дольше.

До двух недель иной раз только инвест. комитет конкретного сетевика одобряет помещение.

За тем, что собственники сами бухгалтерию не ведут, а беспроблемный бухгалтер, который пройдет с тобой любые проверки и не подведет под штрафы по минимуму стоит именно столько на аутсорсе.
Люди хотят просто получать деньги, не заморачиваясь никакими проблемами.

Там бухгалтерии почти нет, не за что платить столько.

Вы и сами можете посчитать на тех, что у Вас есть, что это получается по другому расчету.

У меня при всём желании меньше 10-11 процентов не получается никак. Ну разве что если считать первый год по льготной ставке по некоторым арендаторам.

так что учитывать их как 0,5 в год - это в самый раз.

Единоразово или каждый год?

Отчетность сама себя не подаст, налоги надо платить - сроки пропустишь и уменьшить на ПФР не получится, банковское обслуживание денег стоит - там немножко, сям немножко - вот и набегает.

Набегает там на мизер. Даже если всплывут дополнительные расходы в размере 30-50тыс, на электричество скажем, это всё равно немного, время поиска арендатора на порядок существеннее, чем эти деньги даже в совокупности.

на фоне падения цен на аренду Вы еще на индексацию как увеличение арендной платы сейчас опираетесь? я считаю, что надежды на индексацию смысла сейчас не имеют.

Я не опираюсь на неё при расчётах, но она - индексация - есть и никто её не отменял. От 5 до 10% в среднем, с оговоркой, что не по всем помещениям поднимают каждый год, да. Говорю про торговые площади.

а вот это учитываю в стоимость объекта. его же не сдашь нормально, пока не сделаешь. значит это сумма падает в стоимость объекта.

Его может получится сдать, скажем, с красными линиями в БТИ или с 8кВт на 100м2, а может быть нет. Поэтому объективности ради в стоимость объекта их вносить, считаю, не стоит. Это именно доп. расходы. Ремонт сюда же относится.

ну и в квартирах, цена квартиры = цена по договору + цена ремонта и т.д. до возможности в ней жить.

В квартирах как раз и получается максимум 5% до потенциальных налогов и амортизации (вот, кстати, где её следует точно учитывать, в отличии от коммерческой, где надо разделять текущий ремонт и чистовую отделку), поэтому никто всерьёз не рассматривает доход с аренды квартир, и с этой целью квартиры тоже никто не покупает.
Если бы коммерческая приносила столько же, сколько квартиры, никто бы (понятно, что сейчас сильно обобщаю, но тем не менее) не подписался на покупку коммерческой, потому что квартир в разы больше - как количественно, так и в плане выбора. Да и проще с ними намного.
Но поскольку с квартир реально на руки три копейки, а с коммерческой вполне себе неплохо, поэтому и вкладываются в неё.