Какая сейчас рентабельность от сдачи коммерческой недвижимости в Москве? 160 / 12745

[krasner66]

был в продаже обьеет в сигулде латвия
поясню сигулда это латвийскаЯ швецария
лыжные каталки зимой замки феодалов
осенью вообще очень красиво

от риги 40 км
трасса рига псков

продавался комплекс 4 магащина 2 офиса
6 арендатора
приьыль 2500 еврр мсц
цена 240000 еаро

каждый мсц появлялись росмияне и укры
типо покупатели
так никто не купил
глааный довод маленая ррибыль
обьект ьыл продан местному коиенту

[5х5]

продавался комплекс 4 магазина 2 офиса
6 арендаторов
прибыль 2500 еврр мсц
цена 240000 евро


главный довод маленькая прибыль

Поправлю: главный довод - не маленькая прибыль вообще, а маленькая прибыль для заявленной цены объекта, или высокая стоимость недвижимости для заявленной прибыли. Отбить вложения (срок окупаемости) можно только через 8 лет (еще вилами писано) - это ни в какие ворота..

[krasner66]

может вы не поняли доходность в сдаче недвижимости редко привышает 8% год иэто во в ем мире

[Иосиф Виссарионович]

Когда было дешевле, если не секрет?

в 2006 и 2009 покупались объекты которые сейчас даже по долларам стоят дороже чем тогда, хотя бы исходя из того что прибыльность выше 15% годовых, а значит и продажная цена поднялась.

[Maxim D.]

в 2006 и 2009 покупались объекты которые сейчас даже по долларам стоят дороже чем тогда, хотя бы исходя из того что прибыльность выше 15% годовых, а значит и продажная цена поднялась.

В 2008 одни мои постоянные заказчики купили магазин за миллион долларов. По договору был 1млн рублей, остальное традиционно валютой в ячейке. Ещё миллион долларов вложили в ремонт.
В 2016 году помещение могло бы стоить 35-40млн рублей. Могло бы, но не успели. Из-за частично запрета парковочной зоны, частично из-за введения платной зоны, трафик упал совсем. И помещение стало стоить максимум 22-23млн рублей.
Недалеко недавно выставили на продажу магазин, владелец его купил где-то в 2006-м, если не ошибаюсь. Владелец до сих пор называет цену за квадрат в долларах. Реально оно сейчас стоит в 1,5 раза дешевле, чем он хочет. Поэтому с продажи магазин сняли, пробуют сдать в аренду. В аренду, естественно, вариантов гораздо меньше - рыночная ставка понятнее, истории про доллары и нулевые года никому неинтересны.
В том же районе выставлен на продажу ещё один магазин. Продаётся уже года 4 минимум. Ценник упал с 250млн до 120 на сегодняшний день. Деликатный момент в том, что красный ценник там - 70-80млн рублей, причём он такой был и три года назад, и год назад, и сегодня такой же. Но владельцы уверены, что кругом одни лохи, а в нулевые годы рассчитывались долларами и много не разговаривали. С последним поспорить трудно, а вот с первым не всё так однозначно.
На соседней улице продаётся ещё один магазин. Тоже в собственности с 2004 года, если не ошибаюсь. Там владелец более адекватный. Ценник выше рынка всего лишь на 20%. То, что рядом продаётся по той же цене магазин площадью в 1,5 раза больше и также больше приносит денег с аренды, его не смущает. Ну, 20% - не 50, через год-два может и созреет. Если по деньгам раньше не прижмёт. Если прижмёт, тогда отдаст на 20% дешевле. Но на 20% не от того, что сейчас хочет, а от рынка. Это тоже традиционная история.

Я всё это к чему навскидку вспоминаю. У большинства владельцев есть три нехорошие черты в ведении дел: покупать цены на пике (конец 14 года например) или по максимально задранной планке (частенько у многих застройщиков, скажем); упускать моменты, когда недвигу нужно продавать, пока цены на пике (2014 год например); после того, как упустил правильное время, пытаться его догнать.
Поэтому случаи, когда владелец делает всё правильно - по сути, просто вовремя продаёт -, встречаются очень и очень редко.

Ну а уж варианты, когда цена ещё и в долларах выросла, скорее исключение. Это значит, что недвига должна со временем вырасти в два раза, по существу.


---

А, ещё вспомнил. В соседнем районе офис. Куплен за 1млн долларов и ремонт сделан на 1млн не знаю чего, евро или долларов. На сегодня красный ценник 70-80, владелец меньше, чем за 100, отдавать не готов.
Иной раз возникает ощущение, что большинство объектов выставлены на продажу просто, чтобы не прозевать момент, когда цены пойдут вверх. Ну как у брокеру на бирже можно дать поручение продать акции, если цена достигает определённой величины.
Собственно, так и в недвижимости получается

[Dmitry T.]

Я всё это к чему навскидку вспоминаю. У большинства владельцев есть три нехорошие черты в ведении дел: покупать цены на пике (конец 14 года например) или по максимально задранной планке (частенько у многих застройщиков, скажем); упускать моменты, когда недвигу нужно продавать, пока цены на пике (2014 год например); после того, как упустил правильное время, пытаться его догнать.

Это никакие ни черты, не все инвесторы в недвижимость, знал бы прикуп как говорится.

[Maxim D.]

Это никакие ни черты, не все инвесторы в недвижимость, знал бы прикуп как говорится.

Ошибаются все, это естественно. Я говорю о том, что у многих владельцев есть одни и те же характерности. Когда заходишь со стороны покупателя, это важно знать.

[Dmitry T.]

Это никакие ни черты, не все инвесторы в недвижимость, знал бы прикуп как говорится.

Ошибаются все, это естественно. Я говорю о том, что у многих владельцев есть одни и те же характерности. Когда заходишь со стороны покупателя, это важно знать.

Ну 14й год наверное просто не очень удачный пример, тогда многие наделали ошибок (касается не только недвижимости), кто-то перекладывался в валюту, кто-то из, кто-то слишком рано, кто-то слишком поздно и тд.
Сейчас будут в выигрыше те, кто поймет, что нам гнить в экономическом плане не меньше 6 лет и рост ВВП будет чисто символический и то, что надо скидывать ненужное как можно скорее.

[Иосиф Виссарионович]

в 2006 и 2009 покупались объекты которые сейчас даже по долларам стоят дороже чем тогда, хотя бы исходя из того что прибыльность выше 15% годовых, а значит и продажная цена поднялась.

В 2008 одни мои постоянные заказчики купили магазин за миллион долларов. По договору был 1млн рублей, остальное традиционно валютой в ячейке. Ещё миллион долларов вложили в ремонт.
В 2016 году помещение могло бы стоить 35-40млн рублей. Могло бы, но не успели. Из-за частично запрета парковочной зоны, частично из-за введения платной зоны, трафик упал совсем. И помещение стало стоить максимум 22-23млн рублей.
Недалеко недавно выставили на продажу магазин, владелец его купил где-то в 2006-м, если не ошибаюсь. Владелец до сих пор называет цену за квадрат в долларах. Реально оно сейчас стоит в 1,5 раза дешевле, чем он хочет. Поэтому с продажи магазин сняли, пробуют сдать в аренду. В аренду, естественно, вариантов гораздо меньше - рыночная ставка понятнее, истории про доллары и нулевые года никому неинтересны.
В том же районе выставлен на продажу ещё один магазин. Продаётся уже года 4 минимум. Ценник упал с 250млн до 120 на сегодняшний день. Деликатный момент в том, что красный ценник там - 70-80млн рублей, причём он такой был и три года назад, и год назад, и сегодня такой же. Но владельцы уверены, что кругом одни лохи, а в нулевые годы рассчитывались долларами и много не разговаривали. С последним поспорить трудно, а вот с первым не всё так однозначно.
На соседней улице продаётся ещё один магазин. Тоже в собственности с 2004 года, если не ошибаюсь. Там владелец более адекватный. Ценник выше рынка всего лишь на 20%. То, что рядом продаётся по той же цене магазин площадью в 1,5 раза больше и также больше приносит денег с аренды, его не смущает. Ну, 20% - не 50, через год-два может и созреет. Если по деньгам раньше не прижмёт. Если прижмёт, тогда отдаст на 20% дешевле. Но на 20% не от того, что сейчас хочет, а от рынка. Это тоже традиционная история.

Я всё это к чему навскидку вспоминаю. У большинства владельцев есть три нехорошие черты в ведении дел: покупать цены на пике (конец 14 года например) или по максимально задранной планке (частенько у многих застройщиков, скажем); упускать моменты, когда недвигу нужно продавать, пока цены на пике (2014 год например); после того, как упустил правильное время, пытаться его догнать.
Поэтому случаи, когда владелец делает всё правильно - по сути, просто вовремя продаёт -, встречаются очень и очень редко.

Ну а уж варианты, когда цена ещё и в долларах выросла, скорее исключение. Это значит, что недвига должна со временем вырасти в два раза, по существу.


---

А, ещё вспомнил. В соседнем районе офис. Куплен за 1млн долларов и ремонт сделан на 1млн не знаю чего, евро или долларов. На сегодня красный ценник 70-80, владелец меньше, чем за 100, отдавать не готов.
Иной раз возникает ощущение, что большинство объектов выставлены на продажу просто, чтобы не прозевать момент, когда цены пойдут вверх. Ну как у брокеру на бирже можно дать поручение продать акции, если цена достигает определённой величины.
Собственно, так и в недвижимости получается

Однако, если сегодня в долларах реальная доходность с долгосрочным договором аренды 15% относительно покупной цены в 2006 году (тоже в долларах), значит либо 15% является нормальной доходностью (в чем я сомневаюсь) либо цена в $ все таки поднялась

[Maxim D.]

Сейчас будут в выигрыше те, кто поймет, что нам гнить в экономическом плане не меньше 6 лет и рост ВВП будет чисто символический и то, что надо скидывать ненужное как можно скорее.

Это слишком абстрактно. Считаю, за эти шесть лет будут отрезки времени, когда будет выгодно продавать или покупать определённую недвижимость. Если говорить в целом, то это слишком большой период, чтобы отрицать возможность ещё одного разового скачка, вроде того же 14 года.

Однако, если сегодня в долларах реальная доходность с долгосрочным договором аренды 15% относительно покупной цены в 2006 году (тоже в долларах), значит либо 15% является нормальной доходностью (в чем я сомневаюсь) либо цена в $ все таки поднялась

Сегодня в долларах доходность снизилась процентов на 10 относительно месяца назад, поскольку доходность в договоре зафиксирована вероятнее всего в рублях.
Если же в целом, получается, что доходность на тот момент была 15%, сегодня доходность выросла примерно в 2 раза, чтобы скорректировать разницу в курсах 06/18гг. И, поскольку сейчас доходность 10-12% - нормальное предложение, стало быть продать то помещение можно подороже, тогда и в долларах стоимость будет выше, ненамного правда.

Но это скорее редкий случай, поскольку большинство помещений по аренде ужались.