Негативный опыт продажи по балансовой стоимости 122 / 4160

29.07.18, 21:18
Maxim D. писал(а):
До двух недель иной раз только инвест. комитет конкретного сетевика одобряет помещение.

моих сетевики как раз сейчас не волнуют.

29.07.18, 21:18
Maxim D. писал(а):
Там бухгалтерии почти нет, не за что платить столько.

там есть бухгалтерия.

29.07.18, 21:18
Maxim D. писал(а):
У меня при всём желании меньше 10-11 процентов не получается никак. Ну разве что если считать первый год по льготной ставке по некоторым арендаторам.

а кто спорит, что мы по разному считаем.

29.07.18, 21:18
Maxim D. писал(а):
Единоразово или каждый год?

на каждый год.

29.07.18, 21:18
Maxim D. писал(а):
Набегает там на мизер. Даже если всплывут дополнительные расходы в размере 30-50тыс, на электричество скажем, это всё равно немного, время поиска арендатора на порядок существеннее, чем эти деньги даже в совокупности.
***
Я не опираюсь на неё при расчётах, но она - индексация - есть и никто её не отменял. От 5 до 10% в среднем, с оговоркой, что не по всем помещениям поднимают каждый год, да. Говорю про торговые площади.
***
Его может получится сдать, скажем, с красными линиями в БТИ или с 8кВт на 100м2, а может быть нет. Поэтому объективности ради в стоимость объекта их вносить, считаю, не стоит. Это именно доп. расходы. Ремонт сюда же относится.

мы спорим чье кунг-фу лучше? Вы считаете так, я по другому.
Ваши клиенты согласны с Вами, а мои со мной.

29.07.18, 21:18
Maxim D. писал(а):
В квартирах как раз и получается максимум 5% до потенциальных налогов и амортизации (вот, кстати, где её следует точно учитывать, в отличии от коммерческой, где надо разделять текущий ремонт и чистовую отделку), поэтому никто всерьёз не рассматривает доход с аренды квартир, и с этой целью квартиры тоже никто не покупает.

и квартиры примерно 5, редкие варианты могут дать больше.

29.07.18, 21:18
Maxim D. писал(а):
Если бы коммерческая приносила столько же, сколько квартиры, никто бы (понятно, что сейчас сильно обобщаю, но тем не менее) не подписался на покупку коммерческой

Так и не подписываются, потому торчит горемычная.
Условия нужны, чтобы подписались. Тьма людей сидит в депозитах и им ни холодно и ни жарко от того, что хотят продавцы. Повторять их подвиги, если можно не повторять, никто не собирается.

29.07.18, 21:55
Asti495 писал(а):
моих сетевики как раз сейчас не волнуют.

Большинство как раз наоборот волнуют в первую очередь сетевики, причём иной раз строго сетевики.

29.07.18, 21:55
Asti495 писал(а):
там есть бухгалтерия.

Для Ипшника на УСН, который сдаёт в аренду помещение? Не стоит она столько.

29.07.18, 21:55
Asti495 писал(а):
а кто спорит, что мы по разному считаем.

Считать можно как угодно. У меня со всеми расходами не получается меньше 10-11% по тем помещениям, которые рассматривались, куплены и/или в данный момент рассматриваются/оформляются. Если же по какому-то помещению в ближайший год получится меньше 10%, это будет единичный случай, который можно записывать в разряд "неудачных".

29.07.18, 21:55
Asti495 писал(а):
на каждый год.

Имхо, не совсем точно тогда получается, но это действительно просто другая система подсчётов.

29.07.18, 21:55
Asti495 писал(а):
мы спорим чье кунг-фу лучше? Вы считаете так, я по другому.

Нет, я скорее говорю о нюансам. Методика подсчётов у нас с вами действительно отличается, как ни странно.

29.07.18, 21:55
Asti495 писал(а):
и квартиры примерно 5, редкие варианты могут дать больше.

Без "и" только

29.07.18, 21:55
Asti495 писал(а):
Так и не подписываются, потому торчит горемычная.

Где она торчит, можно узнать?

Движуха прёт, только успевай бегать. И не прослеживается каких-то пессимистичных настроений в плане покупки. Другой вопрос, что условия рынка круто поменялись - это да, и на риэлторском бизнесе это тоже отразилось, по общению с коллегами при встречах вижу. Но, повторюсь, движение очень активное.

29.07.18, 21:55
Asti495 писал(а):
Условия нужны, чтобы подписались. Тьма людей сидит в депозитах и им ни холодно и ни жарко от того, что хотят продавцы. Повторять их подвиги, если можно не повторять, никто не собирается.

Насчёт депозитов не поспоришь, но считаю, хотелки продавцов тут не при делах.

29.07.18, 22:13
Maxim D. писал(а):
Большинство как раз наоборот волнуют в первую очередь сетевики, причём иной раз строго сетевики.

если только винно-водочные.

29.07.18, 22:15
Asti495 писал(а):
если только винно-водочные.

Нет, не только. "ноунейм" как арендатор не рассматривается всерьёз, за исключением общепита. Подчеркну - говорю про торговую недвигу.

27.07.18, 10:34
Asti495 писал(а):
27 июл.

27.07.18, 07:40
planetabum писал(а):
Дело в том, что продавцам верить нельзя, пообещают не закрываться 3-5 лет, а завтра закроются.

Так в том и дело, что никто не хочет оставаться зависимым от продавцов, их поведения и способов ведения дел, тем более в таком щекотливом вопросе как право собственности. Нынешних собственников коммерческой до сих пор этот факт удивляет и они ни черта не готовятся к продаже. В принципе как у физиков с квартирами в некоторой степени)

Уважаемые специалисты по нежилой недвижимости! Подскажите, пожалуйста, лучший способ перевести право собственности на нежилое помещение с ООО на физ.лицо. Увеличит ли факт того, что единственный владелец - физ.лицо, цену недвижимости при возможной продаже?
Дело в том, что ООО (г.Москва) формально владеет пожилая женщина-пенсионерка, а в реальности это ООО ее сына. Как лучше оформить передачу помещения от ООО к владелице или ее сыну? Были бы свободные деньги, вопросов бы не было, провели бы куплю-продажу, переложили бы деньги из одного кармана в другой.
ООО ведет торговую деятельность, т.е. бухучет "засирается" непрерывно, да и владелица ООО не молодеет.
Что посоветуете?

Вот так на вскидку, ничего кроме купли-продажи и не сделаешь. Ну поменяйте учредителя. Никакой выгоды не получите при смене владельца.

planetabum, менять учредителя бессмысленно в нашем случае.
Недвижимость, принадлежащая ООО с многолетней бурной деятельностью, отвращает покупателя, а недвижимость, принадлежащая физ.лицу, более предсказуема по последствиям. В наше время отнять ООО у человека гораздо легче, чем отнять помещение у того же человека. К сожалению, я видела примеры рейдерских захватов ООО, поэтому неспокойно держать на ООО недвижимость. Ищу способ, как перевести собственность с ООО на физ.лицо, чтоб не усугубить проблемы.
В голову приходит только купля-продажа с оплатой частями за некоторый временной отрезок или с оплатой взаимозачетом финансовых обязательств единовременно.
Какой способ вызовет меньше подозрений у будущего покупателя этой переведенной на физ.лицо недвижимости?

Орнитолог,
уставник большой? имуществом вносили?

Asti495, уставный капитал 1 млн. Вносили деньгами. ООО создано после приватизации в 90-х.

Орнитолог,
ну что ж вы, балбесы, не могли на физиков купить, внести и уставом предусмотреть возврат внесенного имущества в случае выхода участников?

взрослые ж люди, елки-палки.
а балансовая большая? какого рода недвижка - зданьице, помещеньице, ларечек?