О подводных камнях 226 / 14831

Может кому-то пригодится для размышлений.

На днях произошёл любопытный случай. Один из постоянных заказчиков позвонил, сказал, что подписывает договор аренды помещения под магазинчик, смутили некоторые мелочи по договору. Скинул фотки договора, обсудили, что хотели.

Из любопытства заказываю выписку на это помещение и вижу, что собственник другое лицо

Но с той же фамилией

И что ещё забавно, имена-отчества те же, только "наоборот" - один Фёдор Василич, а второй Василий Фёдорыч. Ну и номера регистрации, дата выдачи соответственно разные.

Дальнейшие подробности опускаю, по результату за пару часов выясняется, что помещение в новостройке купил отец, оформил на себя как на физ. лицо, по прошествии пяти лет подарил сыну, тоже как на физ. лицо. Сейчас помещение рекламирует 4 или 5 агентств, но что-то никто не догадался проверить своего заказчика.
Деньги налом, договор (по факту ничтожный) как бы есть, при этом условия по штрафам жёсткие для обеих сторон. Только арендатор там сядет, должен будет весь срок проработать, иначе съезжать будет со штрафами, а со стороны арендодателя в любой момент может прийти сынок и спросить "А что здесь происходит?".
Учитывая место и понимая, что помещение сдают несетевику только потому, что сетевиков пока что найти не могут, эта история реально может оборваться в любой момент, как только придёт сетевик и скажет "мы готовы, дайте нам".

Про профессионалов.
Мужик приходит к врачу и жалуется на постоянную головную боль. Врач проводит тщательное обследование, проверяет все анализы, проводит консилиум, и в результате, после месяца всяких тестов, рентгенов и анализов, сообщает больному: — От вашей головной боли можно избавиться только одним способом: вам придется ампутировать яйца. Больной в шоке. Но, делать нечего, терпеть дальше он уже не может, соглашается на операцию. Ампутировали. Действительно, головная боль прошла. Спустя некоторое время, этот мужчина решает пошить себе костюм у хорошего мастера. Портной, взглянув один раз на мужика, говорит ему: — Так-так, у нас тут 40-ой размер воротника, 42-ой размер рубашки, 43-й пиджака, 44-й брюк, и 40-ой размер трусов. Мужчина восхищенно отвечает: — Вот это да! Надо же, почти все правильно определили! Вот только трусы я всю жизнь ношу не 40-го, а 39-го размера. — Этого не может быть! Если бы вы носили трусы 39-го размера, то они бы сильно давили бы вам на яйца, и у вас от этого постоянно болела бы голова...

Спасибо за тонкий стеб в мою сторону, я говорю о том, о чём регулярно спрашивают.

Продолжу по-тихоньку походные заметки.

Время от времени попадаются торговые помещения с одной особенностью. По факту в магазин вход с улицы, перед входом сделан тамбур и ступеньки. А по документам проходит только вход. Не отмечена не только "стекляшка" на входе, но и всё бетонное основание со ступеньками. Это означает, что ступеньки не узаконены и существуют там до первого случая.

Контрагент, разумеется, уверяет, что всё х***я, ступеньки тут со времён динозавров и никому не мешают, а если что - узаконить их ерунда, заявление в мфц и готово.

Как раз такими ступеньками по одному помещению я в данное время занимаюсь. Согласовать их мало того, что достаточно непросто и занимает несколько месяцев, это ещё существенные расходы, от 500тыс при удачном раскладе и вверх, до интересной, семизначной цифры.

То, что ступеньки существуют много лет и никому неинтересны - это хорошо, трабл только в том, что с каждым годом много чего усложняется, некоторые вещи уже сейчас не сделаешь, а другие сделаешь ли в будущем - большой вопрос. И это с одной стороны будет хохма, оказаться с помещением, у которого дверь на улицу будет висеть "в воздухе", а с другой - попадалово. На дистанцию в десять лет - тот минимум, на который обычно рассчитывают покупатели таких помещений - может случиться, что угодно.
Особенно учитывая, что жалобы на магазин идут, пока на них все успешно забивают, но что будет через пару лет?

В своё время съел несколько ложек несъедобного с мелкими нежилыми, сейчас уже не так часто с энтузиазмом туда лезу.
С интересом почитаю ещё заметки про коммерческую, спасибо!

Спасибо. Действительно интересные истории и нюансы.

01.02.18, 16:09
Maxim D. писал(а):
Может кому-то пригодится для размышлений.
На днях произошёл любопытный случай. Один из постоянных заказчиков позвонил, сказал, что подписывает договор аренды помещения под магазинчик, смутили некоторые мелочи по договору. Скинул фотки договора, обсудили, что хотели.
Из любопытства заказываю выписку на это помещение и вижу, что собственник другое лицо Но с той же фамилией И что ещё забавно, имена-отчества те же, только "наоборот" - один Фёдор Василич, а второй Василий Фёдорыч. Ну и номера регистрации, дата выдачи соответственно разные.
Дальнейшие подробности опускаю, по результату за пару часов выясняется, что помещение в новостройке купил отец, оформил на себя как на физ. лицо, по прошествии пяти лет подарил сыну, тоже как на физ. лицо. Сейчас помещение рекламирует 4 или 5 агентств, но что-то никто не догадался проверить своего заказчика.
Деньги налом, договор (по факту ничтожный) как бы есть, при этом условия по штрафам жёсткие для обеих сторон. Только арендатор там сядет, должен будет весь срок проработать, иначе съезжать будет со штрафами, а со стороны арендодателя в любой момент может прийти сынок и спросить "А что здесь происходит?".
Учитывая место и понимая, что помещение сдают несетевику только потому, что сетевиков пока что найти не могут, эта история реально может оборваться в любой момент, как только придёт сетевик и скажет "мы готовы, дайте нам".

А почему так получилось? Они действия какие то по дарению предприняли, а регистрацию в реестре не сделали?
Все свои объекты надо проверять по реестру как минимум. Тем более сегодня. Когда это не дорого и быстро. Меня несколько раз пытались вводить в заблуждение свои же клиенты. Хотели оставить сюрприз с документами на потом. Ближе к сделке. Так или иначе жизнь усложняли. Лучше сразу все засады обозначать риэлтору если ему доверяешь помощь. А если не доверяешь, то зачем связывать себя договором с риэлтором? Меня удивляло всегда подобное поведение.

КириллМск,
Гораздо проще. У них осталось старое свидетельство. Приходит к ним предприниматель, сам осматривает, уверенно проверяет и тд. Все устраивает.
- Как рассчитываться будем? -
- Давайте налом. -
- Да не вопрос. -

Ему показывают документы

Паспорт, свидетельство о собственности и БТИ. Всё есть

Понятно, что расчёт на мелких предпринимателей. Причём мелких - это не значит, что суммы копеечные, там аренда по рынку - 120тыс за 80м2, что интересно.

Кстати, вдвойне интересно, что бы они делали, если бы сетка пришла. Насчёт поверки помещения понятно, не все проверяют бумаги, а вот как с расчётами? Рискнули бы безналом проводить?

По части заказчиков и клиентов да, как умышленно что-то скрывают регулярно, так и без злого умысла. Помню, как долго меня расспрашивала помощница директора одной конторы, что с НДС делать и какие есть варианты. Закончив встречу, через час, бл**ь, узнаю, что собственник - физ лицо. Забыли, что год назад продали помещение номиналу.

На тему арендаторов в помещениях.

Сегодня вечером проезжал мимо одного известного адреса, обратил внимание, что съезжает сетевик, висит вывеска "аренда" на витринах. А интересно то, что по этому адресу я был в прошлом году, летом, тогда один из интересантов приезжал, я ему показывал это помещение.
Сетевик там сидел 10 лет, но нюанс был в том, что договор у них заканчивался как раз где-то в это время, зимой. Тогда помещение я показывал просто как пример, что можно купить, и уже тогда предупреждал, что определённые нюансы есть. Было крайне маловероятно, что арендатор, просидев на одном месте десять лет, не станет продлевать аренду. Но это всё-таки произошло.

Это всё к тому, что любой сетевик - это хорошо. Сколько лет он просидел на одном месте - это тоже хорошо, но совершенно не это главное.

А там, кстати, весь торговый ряд по-моему в аренду выставлен, что уже говорит об интересном.

Maxim D.,
А где торговый ряд расположен? В одноэтажных конструкциях?
В чем видите причину массового ухода арендаторов?