инвестиции в период кризиса 23 / 632

Есть желание совместно с партнерами купить коммерческую недвижимость стоимостью около 80-100 млн рубл. для последующей сдачи в аренду. Стоит ли это делать сейчас или еще подождать "дна"?

05.04.20, 13:42
sermtu писал(а):
стоимостью около 80-100 млн рубл. для последующей сдачи в аренду.

Водку продали, а деньги пропили...

Моё мнение, с одной стороны, надо быть готовым к тому, что ставки могут снизиться на какой-то ближайший период, поэтому в моменте доходность просядет. С этой стороны возможно лучше выждать.
С другой стороны, собственники последние годы и так сильно недовольны ценами, даже когда купили дешевле, чем продают, а если цены ещё снизятся, запросто могут массово (или заметно по количеству оставшихся предложений, как минимум) отказаться от продажи объектов. Особенно если объект сдан в аренду и приносит деньги. Просто так недвижимость не продают, деньги с какой-то целью вытаскивают. Причины, как правило, в целом одни и те же, их можно структурировать по группам. С учетом обстановки, некоторые причины продажи могут быть уже неактуальны или просто накрыться. Тогда продавать, тем более дешевле, нецелесообразно.
Значит если сейчас еще что-то встречается, условно завтра выбор может быть сильно меньше.
И с третьей стороны, надо понимать, что желающих купить по-прежнему достаточно много, и есть все шансы купить помещение дорого. С вытекающими возможными последствиями.
Последний такой пример у меня был неделю назад. Некоторое время присматривался к помещению под заказчиков. Оценивал в 30-32млн. На прошлой неделе узнал, что это помещение всё-таки купили, за 38млн.
Проблема в том, что при его оценочной ставке на сегодня примерно в 280-320 тысяч, они хотят сдать его за 350-400 тысяч - при той цене, за которую купили, это ожидаемо. Но только в том месте нет и в общем-то не было таких ставок. И теперь уже в ближайшие годы точно не будет.
Вот на это важно не нарваться.

05.04.20, 14:35
Maxim D. писал(а):
Моё мнение, с одной стороны, надо быть готовым к тому, что ставки могут снизиться на какой-то ближайший период, поэтому в моменте доходность просядет.

К снижению готовы, но можно ли рассматривать текущую ситуацию как возможность купить действительно ликвидный объект? пусть с доходностью ниже "рыночной"

05.04.20, 16:30
sermtu писал(а):
К снижению готовы, но можно ли рассматривать текущую ситуацию как возможность купить действительно ликвидный объект? пусть с доходностью ниже "рыночной"

Смотря что вы вкладываете в термин "действительно ликвидный объект". Ведь ликвидной может быть и бывшая кладовка, но внутри Бульварного кольца, на выходе из метро, на центровой улице, с единственным, но огромным окном-витриной. Кто скажет, что это неликвид, несмотря на то, что выглядит невзрачно?
А может быть здание с участком на трассе где-нибудь в области за ближним кругом городов-спутников, но с арендатором-макдональдсом, скажем. Кто скажет, что это неликвид, несмотря на то, что находится чёрте где?
Слегка утрирую, но тут надо понимать, что как таковых ликвидных объектов много. Вопрос в том, что не ко всем из них "душа лежит", как бы там цифры не складывались - есть такое у покупателей, частенько присутствует.
И второй вопрос в том, что конкретно хочется купить-то. 1000м2 под супермаркет - это одно, тут надо быть готовым к договору на 30 страниц и жёстким обязательствам для арендодателя. Пока всё хорошо идёт, это незаметно. Как первый раз электричество в доме выключат и пол-аренды за месяц как не бывало, плюс претензии от арендатора немедленно всё починить, пока пени не пошли - сразу станет заметно.
Пара помещений под небольшие магазинчики - это другое, но тут тоже есть нюансы, особенно в центре.
---
Я думаю, что на таком рынке, как сейчас, в любом случае кто-то захочет из недвиги выйти, в том числе из тех объектов, которые на растущим рынке никто бы не продал. Ну и второй момент, о чём в принципе всем тоже понятно - разорения, банкротства. Имущество, в том числе весьма и весьма ликвидное, тоже пойдёт на продажу с торгов. Так что для покупки в текущий период есть определённые перспективы, если смотреть не на короткую дистанцию, год-два-три, а на дистанцию от 3-5 лет и дальше.

05.04.20, 13:42
sermtu писал(а):
Есть желание совместно с партнерами купить коммерческую недвижимость стоимостью около 80-100 млн рубл. для последующей сдачи в аренду. Стоит ли это делать сейчас или еще подождать "дна"?

Коммерческая недвижимость, кроме потенциальной прибыли от сдачи ее в аренду, имеет еще себестоимость владения
Перед покупкой поинтересуйтесь каковы платежи по налогам на собственность, там ставки несколько иные нежели у жилой недвижимости
И потом, мало желающих сейчас расставаться с доходными локациями, предположу что на продажу выставляется не самое сладкое
Если действительно есть желание вложить деньги с перспективой хорошего заработка, на одной европейской трассе продается бензостанция, трасса перспективная, направление Варна-Стамбул, есть согласование с известным брендом о франшизе, цена 850 000 евро, кредиты на расширение бизнеса в Болгарии, 3-5% годовых, и прибыль, что немаловажно, в твердой валюте. Если заинтересует, пишите внешняя ссылка

Вообще, честно говоря, кардинальных изменений не вижу. Для недвиги слишком мало времени прошло, это же как морское судно-контейнеровоз - пока направление изменит, изменения уже прочно войдут в жизнь, и даже начнут устаревать так, что народ начнёт забывать, когда там и с чего началось. А здесь всё только поворачивать будут.
На перспективу два момента могут быть. Ближайший - если из-за карантина начнут дохнуть целые отрасли, которые остались вообще без выручки, а расходы никуда не делись, а льготы всё только обсуждают, но конкретно до сих пор ничего нет. Но здесь либо надо иметь доступ к информации на самом верху, либо как будет, так будет.
И более долгосрочный - это те проблемы, которые начинались ещё до карантина, а именно перспективный банковский кризис, из-за роста закредитованности и плохих долгов из года в год; рост валюты на 25%, а тут надо понимать, что если даже торгуешь пирожками и хлебом, который печёшь из муки, которую у нас делают, то один хрен у тебя в магазине стоит импортное торговое оборудование и импортная техника. И даже муку, которую ты закупаешь, производитель делает на импортном оборудовании, а в производстве используют импортные добавки.
Продаёшь одежду, которую шьёшь у нас же - то же самое.
Плюс теперь ещё и общемировой кризис. Снижение потребления, взрывной рост безработицы и т.д.

И вот эти последствия - неизвестно, либо будет аналогично тому, что пять лет назад было, либо будет что-то кардинально новое. Эти вещи надо уже коллективно обсуждать, тут масса моментов.

Если действительно кардинально ничего не изменится, то весь возможный сценарий уже проходили как минимум в 15-м году, ничего нового тут не будет.

05.04.20, 17:18
Любите себя в искусстве писал(а):
направление Варна-Стамбул

спасибо, будем искать в Москве

05.04.20, 17:11
Maxim D. писал(а):
Так что для покупки в текущий период есть определённые перспективы, если смотреть не на короткую дистанцию, год-два-три, а на дистанцию от 3-5 лет и дальше.

смотрим точно на 5 лет и далее

05.04.20, 13:42
sermtu писал(а):
Есть желание совместно с партнерами купить коммерческую недвижимость стоимостью около 80-100 млн рубл. для последующей сдачи в аренду. Стоит ли это делать сейчас или еще подождать "дна"?

А кого рода коммерческую недвижимость вы рассматриваете, что бы вам подошло ?