Апартаменты. Покупка, межрегиональная сделка, электронная регистрация. 19 / 122
Форум для обсуждения аспектов работы на рынке коммерческой недвижимости Москвы и Подмосковья: офисы, склады, магазины и т.д. Для просмотра объявлений по продаже и аренде перейдите по ссылке. Если же вам интересны предложения объектов и найдете много объявлений.
07 июл. 2023
Хочу поделиться опытом сопровождения покупки бюджетных апартаментов в Москве. В этой сделки был ряд нюансов, которые сначала не позволяли нам получить желаемое. Но обо всем по порядку.
.
Сопроводить сделку меня пригласили клиенты, которые в прошлой сделке были моей контр-стороной. С ними было непросто и в силу их возраста, и ситуации продажи- наследство. Но сделка тогда прошла и закончилась отлично. Ипотека ЮниКредитБанка.
И в этот раз меня пригласили сопроводить покупку объекта, аналогов которого на рынке Москвы много- некогда долевки в крупных зданиях, реконструированные под отели, гостиницы, нежилые помещения, апартаменты.
Первое, и самое важное это схема реализации подобных объектов. На первый взгляд мутная и надо от такого уходить. Но мне стало интересно разобраться в этой схеме продажи до мелочей.
Поиски привели меня к постановлению правительства г. Москвы о сносе здания по указанному адресу. Вот так. Постановление примерно 2007 года. Снос под нужды города для строительства жилых домов. Это если коротко. Времена Юрия Михайловича.
До 2010 года снести не успели. И уже в 2011 году постановление о сносе по данному адресу отменили. А в 2012 году объект был передан известному ООО.
Далее начались реорганизационные действия в кадастре и реестре- зданию присваивались новые кадастровые номера, затем некоторые из них объединялись в другие объекты кадастрового учёта. Предпоследний этап преобразований выводил объект в долевое владение- те самые долевки, которые начали активно продавать примерно в 2020м году. Они заполонили рынок и были привлекательны ценой.
Но по моему объекту выделом доли не ограничились. Доли превратились в отдельные объекты со своими кадастровыми номерами. За всеми этими слаженными действиями чувствовался ресурс- и финансовый, и административный. После образования новых объектов с кадастровыми номерами, их начали продавать. Два года назад все апарты площадью 17-20 м2 с ремонтом и отделкой были распроданы за пару месяцев по цене примерно 5 млн руб.
Часть апартаментов использовали под постоянное жильё, часть под аренду. Средняя ставка в зависимости от вида из окон, а их три- на МЦК, в тихий двор, на проезжие дворовые проезды, составила 35 тр.
Наш апарт сдавался за 36 тр.
Коммунальные платы 3 тр.
.
В нашем случае конечным покупателем, а для нас продавцом оказалась молодая мама грудного малыша из Башкортостана из города, название которого вам ни о чём не скажет. В городе было одно отделение Сбербанка и в нем нужно было провести межрегиональную сделку.
Объект для покупки мной был одобрен, схема понятна, первое ООО, приватизировавшее здание лет 10 назад до сих пор успешно функционировало, признаков банкротства не подавало. Остальные участники цепочки реализации тоже были в добром здравии, признаков банкротства по ним не обнаружено и даже более- на них и сейчас зарегистрировано много имущества- в основном объекты недвижимости.
Начали организовывать сделку.
1. Объект был залоговый. Залогодержателем являлся Сбербанк.
2. Мой клиент одобрил ипотечный кредит в Сбербанке и покупка проходила по схеме двойного залога.
3. Рассматривалось только проведение межрегиональной сделки, тк продавец прилететь в Москву не могла категорически. На внесении аванса этот момент был приговорён посредством видео-конференции.
Но возникли нюансы.
В силу занятости, я заказала договор в Сбербанке. И Сбербанк отказал в этой услуге- по нежилым помещениям, апартаментам, ДомКлик не составляет договоры.
Обратилась на форуме Нерс к коллегам- у них не было такого опыта и проекта Дкп, к сожалению.
Договор должен отразить- схему двойного залога, требования клиента прописать все подробности расчетов в тексте, условия снятия первого залога, расчеты посредством аккредитива с трансферацией, и тп.
4. Межрег априори предполагает электронную регистрацию в этом пакете услуг.
Электронная регистрация по апартаментам, как нежилому помещению, формально невозможна. А значит, невозможно провести межрег. Тупик.
Но если невозможно, но очень надо, то реально.
Невозможность ЭР не позволяла получить скидку 0,3% к ставке кредита.
Уже казалось, что всё плохо и продавец обязан приехать на сделку в Москву. Или мы поедем в Башкортостан. )
Но мы нашли выход.
От скидки пришлось отказаться. Ограничились скидкой витрины ДомКлика. Сама ЭР состоялась- формально нам провели регистрацию квартиры. Система съела формальную галочку в заявке на ЭР, которую поставили вручную. Так же
в договоре было важно уйти от формулировки Договор купли-продажи нежилого помещения, что изначально напрашивалось. В нашем случае очень кстати оказалась формулировка, которую использует ВТБ- объект недвижимости. Система в этом случае вполне удовлетворена и лояльна.
Лишь в описании предмета договора нужно указать назначение помещения- нежилое. И все пройдёт как по маслу.
.
Итак, мы провели межрег. Сделка заняла 1 час 40 мин, но по ощущениям она пролетела за 15 минут. Разница во времени с Башкортостаном, отсутствие времени в отделениях Сбербанка в Москве, в результате мы вынуждены были поехать на сделку в Подмосковное отделение, - все это создавало дополнительные трудности. Но ничто не могло нас остановить.)
-
Из нюансов-
Страховку хотели включить в тело кредита, так было удобней. Но при этой схеме теряли скидку на оплату полисов за 1 день до сделки. Пришлось пересмотреть первоначальный взнос, сэкономить деньги на страховку, но увеличить тело кредита. Сбербанка пересмотрел условия за пару часов- спасибо им!
-
Мы стали ждать регистрации.
Прошел день. Тишина. Второй. Глухо.
Крайний срок регистрации был 5 июля. Вчера весь день провела в ожидании хороших новостей. Нет ничего хуже, чем ждать и догонять.
А Росреестр сообщал статус - В работе. В работе… Радовались тому, что не приостановка. При регистрации давно не было во мне чувства неопределенности. Но не в этот раз. Несмотря на то, сто банк одобрил проект Дкп с первого раза без единого замечания, Новый договор ещё ни разу не проходил через регистрацию.
К радости всех участников вчера вечером право зарегистрировано, двойной залог так же, и нам полетели смс- сообщения, чат ожил - Ура!
И тут же сообщение о переводе денежных средств с аккредитивного счета. Вслед радостное сообщение от продавца - Деньги поступили!
Одна часть денежных средств поступила продавцу, вторая - на ссудный счёт Сбербанка.
Снятие залога в течение….
Впрочем, читайте сами:
@id21ххххх (Ирина Владимировна), добрый день, после полного погашения кредита банк самостоятельно снимает обременение с объекта недвижимости, никуда обращаться не требуется. Продавцу придет смс-уведомление о начале процедуры снятия обременения. Срок снятия обременения составляет до 30 календарных дней, в некоторых случаях срок может быть увеличен. Статус можно отслеживать в личном кабинете в разделе "Мои заказы - Снятие обременения". После завершения процедуры банк направит продавцу смс-уведомление о снятии обременения".
-
Всё пройдено. Сегодня принимаем апарт по акту.
.
Сопроводить сделку меня пригласили клиенты, которые в прошлой сделке были моей контр-стороной. С ними было непросто и в силу их возраста, и ситуации продажи- наследство. Но сделка тогда прошла и закончилась отлично. Ипотека ЮниКредитБанка.
И в этот раз меня пригласили сопроводить покупку объекта, аналогов которого на рынке Москвы много- некогда долевки в крупных зданиях, реконструированные под отели, гостиницы, нежилые помещения, апартаменты.
Первое, и самое важное это схема реализации подобных объектов. На первый взгляд мутная и надо от такого уходить. Но мне стало интересно разобраться в этой схеме продажи до мелочей.
Поиски привели меня к постановлению правительства г. Москвы о сносе здания по указанному адресу. Вот так. Постановление примерно 2007 года. Снос под нужды города для строительства жилых домов. Это если коротко. Времена Юрия Михайловича.
До 2010 года снести не успели. И уже в 2011 году постановление о сносе по данному адресу отменили. А в 2012 году объект был передан известному ООО.
Далее начались реорганизационные действия в кадастре и реестре- зданию присваивались новые кадастровые номера, затем некоторые из них объединялись в другие объекты кадастрового учёта. Предпоследний этап преобразований выводил объект в долевое владение- те самые долевки, которые начали активно продавать примерно в 2020м году. Они заполонили рынок и были привлекательны ценой.
Но по моему объекту выделом доли не ограничились. Доли превратились в отдельные объекты со своими кадастровыми номерами. За всеми этими слаженными действиями чувствовался ресурс- и финансовый, и административный. После образования новых объектов с кадастровыми номерами, их начали продавать. Два года назад все апарты площадью 17-20 м2 с ремонтом и отделкой были распроданы за пару месяцев по цене примерно 5 млн руб.
Часть апартаментов использовали под постоянное жильё, часть под аренду. Средняя ставка в зависимости от вида из окон, а их три- на МЦК, в тихий двор, на проезжие дворовые проезды, составила 35 тр.
Наш апарт сдавался за 36 тр.
Коммунальные платы 3 тр.
.
В нашем случае конечным покупателем, а для нас продавцом оказалась молодая мама грудного малыша из Башкортостана из города, название которого вам ни о чём не скажет. В городе было одно отделение Сбербанка и в нем нужно было провести межрегиональную сделку.
Объект для покупки мной был одобрен, схема понятна, первое ООО, приватизировавшее здание лет 10 назад до сих пор успешно функционировало, признаков банкротства не подавало. Остальные участники цепочки реализации тоже были в добром здравии, признаков банкротства по ним не обнаружено и даже более- на них и сейчас зарегистрировано много имущества- в основном объекты недвижимости.
Начали организовывать сделку.
1. Объект был залоговый. Залогодержателем являлся Сбербанк.
2. Мой клиент одобрил ипотечный кредит в Сбербанке и покупка проходила по схеме двойного залога.
3. Рассматривалось только проведение межрегиональной сделки, тк продавец прилететь в Москву не могла категорически. На внесении аванса этот момент был приговорён посредством видео-конференции.
Но возникли нюансы.
В силу занятости, я заказала договор в Сбербанке. И Сбербанк отказал в этой услуге- по нежилым помещениям, апартаментам, ДомКлик не составляет договоры.
Обратилась на форуме Нерс к коллегам- у них не было такого опыта и проекта Дкп, к сожалению.
Договор должен отразить- схему двойного залога, требования клиента прописать все подробности расчетов в тексте, условия снятия первого залога, расчеты посредством аккредитива с трансферацией, и тп.
4. Межрег априори предполагает электронную регистрацию в этом пакете услуг.
Электронная регистрация по апартаментам, как нежилому помещению, формально невозможна. А значит, невозможно провести межрег. Тупик.
Но если невозможно, но очень надо, то реально.
Невозможность ЭР не позволяла получить скидку 0,3% к ставке кредита.
Уже казалось, что всё плохо и продавец обязан приехать на сделку в Москву. Или мы поедем в Башкортостан. )
Но мы нашли выход.
От скидки пришлось отказаться. Ограничились скидкой витрины ДомКлика. Сама ЭР состоялась- формально нам провели регистрацию квартиры. Система съела формальную галочку в заявке на ЭР, которую поставили вручную. Так же
в договоре было важно уйти от формулировки Договор купли-продажи нежилого помещения, что изначально напрашивалось. В нашем случае очень кстати оказалась формулировка, которую использует ВТБ- объект недвижимости. Система в этом случае вполне удовлетворена и лояльна.
Лишь в описании предмета договора нужно указать назначение помещения- нежилое. И все пройдёт как по маслу.
.
Итак, мы провели межрег. Сделка заняла 1 час 40 мин, но по ощущениям она пролетела за 15 минут. Разница во времени с Башкортостаном, отсутствие времени в отделениях Сбербанка в Москве, в результате мы вынуждены были поехать на сделку в Подмосковное отделение, - все это создавало дополнительные трудности. Но ничто не могло нас остановить.)
-
Из нюансов-
Страховку хотели включить в тело кредита, так было удобней. Но при этой схеме теряли скидку на оплату полисов за 1 день до сделки. Пришлось пересмотреть первоначальный взнос, сэкономить деньги на страховку, но увеличить тело кредита. Сбербанка пересмотрел условия за пару часов- спасибо им!
-
Мы стали ждать регистрации.
Прошел день. Тишина. Второй. Глухо.
Крайний срок регистрации был 5 июля. Вчера весь день провела в ожидании хороших новостей. Нет ничего хуже, чем ждать и догонять.
А Росреестр сообщал статус - В работе. В работе… Радовались тому, что не приостановка. При регистрации давно не было во мне чувства неопределенности. Но не в этот раз. Несмотря на то, сто банк одобрил проект Дкп с первого раза без единого замечания, Новый договор ещё ни разу не проходил через регистрацию.
К радости всех участников вчера вечером право зарегистрировано, двойной залог так же, и нам полетели смс- сообщения, чат ожил - Ура!
И тут же сообщение о переводе денежных средств с аккредитивного счета. Вслед радостное сообщение от продавца - Деньги поступили!
Одна часть денежных средств поступила продавцу, вторая - на ссудный счёт Сбербанка.
Снятие залога в течение….
Впрочем, читайте сами:
@id21ххххх (Ирина Владимировна), добрый день, после полного погашения кредита банк самостоятельно снимает обременение с объекта недвижимости, никуда обращаться не требуется. Продавцу придет смс-уведомление о начале процедуры снятия обременения. Срок снятия обременения составляет до 30 календарных дней, в некоторых случаях срок может быть увеличен. Статус можно отслеживать в личном кабинете в разделе "Мои заказы - Снятие обременения". После завершения процедуры банк направит продавцу смс-уведомление о снятии обременения".
-
Всё пройдено. Сегодня принимаем апарт по акту.
@ivs_rieltor, внешняя ссылка. Специалист по вторичному рынку и новостройкам.
Экспертная оценка, сделки, проверки, консультации, налоговые оптимизации.
Экспертная оценка, сделки, проверки, консультации, налоговые оптимизации.
07 июл. 2023
Поздравляю.
07 июл. 2023
Ерунда. Апартаменты с 2020 года сбербанк и в залог берет, и электронную регистрацию по вторичным апартаментаментам проводит давая скидку 0,3% от домклика на ставку...
продажа недвижимости в Москве и МО с 1996 года
07 июл. 2023
Слава, нужно чаще проводить сделки.07.07.23, 12:15Cвятoслав Tеплов писал(а):Ерунда. Апартаменты с 2020 года сбербанк и в залог берет, и электронную регистрацию по вторичным апартаментаментам проводит давая скидку 0,3% от домклика на ставку...
На дворе 2023 год. Середина лета. Почему 2020й?
Скидка 0,3% от ДК на объект, взятый с витрины ДК.
Электронная регистрация формально не проводится, а, значит, и скидки нет. Сбербанк не обманет)
-
В нашем случае ипотечный кредит составил 1.5 млн. руб. Скидка погоды не делала, хотя я за нее боролась, естественно.)
@ivs_rieltor, внешняя ссылка. Специалист по вторичному рынку и новостройкам.
Экспертная оценка, сделки, проверки, консультации, налоговые оптимизации.
Экспертная оценка, сделки, проверки, консультации, налоговые оптимизации.
07 июл. 2023
Не знаю, видимо у меня сделка такая первая ещё в 2020 году в мае была на аппартаменты (Ярославское шоссе 124) с ипотекой Сбера через домклик. С их договором и регистрацией электронной - в ипотечном центр на Лескова...
Скидка была 0,5%. На квартиры в то время (0,7%).
И ипотека не 9,8% базовая , а 10,3% на апартаменты... В договоре писали "помещение"
Сегодня на сделке , кстати влепили 11,737%
Последний раз редактировалось Cвятoслав Tеплов 07.07.23, 13:41, всего редактировалось 1 раз.
продажа недвижимости в Москве и МО с 1996 года
07 июл. 2023
В 2020м по аналогичным обьектам ещё долевки были? Вы покупали? Меж рег?07.07.23, 13:31Cвятoслав Tеплов писал(а):Не знаю, видимо у меня сделка такая первая ещё в 2020 году в мае была на аппартаменты (Ярославское шоссе 124) с ипотекой Сбера через домклик. С их договором и регистрацией электронной - в ипотечном центр на Лескова...
Скидка была 0,5%. На квартиры в то время (0,7%).
И ипотека не 9,8% базовая , а 10,3% на апартаменты...
@ivs_rieltor, внешняя ссылка. Специалист по вторичному рынку и новостройкам.
Экспертная оценка, сделки, проверки, консультации, налоговые оптимизации.
Экспертная оценка, сделки, проверки, консультации, налоговые оптимизации.
07 июл. 2023
Как это на сделке?
По апартам дали ставку 10.9%.
Забрали 0,3% за невозможность ЭР, но провели ЭР вручную. По переписке в чате скидку не подключили. Кредитная ставка по нежилью составила 11.2%.
Мы получили хорошие сроки выхода на сделку за счет межрега- продавец ложилась в больницу, приехать нереально, покупатель покупал для сына, которому нужно жильё в Москве, сын прилетит завтра.
По-моему у нас отличный результат, если учесть, что объект был в залоге банка и совокупность всех прочих проблем.
@ivs_rieltor, внешняя ссылка. Специалист по вторичному рынку и новостройкам.
Экспертная оценка, сделки, проверки, консультации, налоговые оптимизации.
Экспертная оценка, сделки, проверки, консультации, налоговые оптимизации.
07 июл. 2023
Не межрег не было, в Москве. Это сегодня это норм07.07.23, 13:38Ирина Сорокина писал(а):В 2020м по аналогичным обьектам ещё долевки были? Вы покупали? Меж рег?07.07.23, 13:31Cвятoслав Tеплов писал(а):Не знаю, видимо у меня сделка такая первая ещё в 2020 году в мае была на аппартаменты (Ярославское шоссе 124) с ипотекой Сбера через домклик. С их договором и регистрацией электронной - в ипотечном центр на Лескова...
Скидка была 0,5%. На квартиры в то время (0,7%).
И ипотека не 9,8% базовая , а 10,3% на апартаменты...
Объект "правильный" был - назначение: нежилое помещение, вид разрешённого использования - гостиничный номер. Покупали по ДДУ в 2008г. в готовом виде почти новостройка сданная в эксплуатацию)...
(Не как ваше не пойми что...)
Последний раз редактировалось Cвятoслав Tеплов 07.07.23, 13:49, всего редактировалось 1 раз.
продажа недвижимости в Москве и МО с 1996 года
07 июл. 2023
Никто не спорит, возможно и недорого даже купили07.07.23, 13:43Ирина Сорокина писал(а):Как это на сделке?
По апартам дали ставку 10.9%.
Забрали 0,3% за невозможность ЭР, но провели ЭР вручную. По переписке в чате скидку не подключили. Кредитная ставка по нежилью составила 11.2%.
Мы получили хорошие сроки выхода на сделку за счет межрега- продавец ложилась в больницу, приехать нереально, покупатель покупал для сына, которому нужно жильё в Москве, сын прилетит завтра.
По-моему у нас отличный результат, если учесть, что объект был в залоге банка и совокупность всех прочих проблем.
У меня тоже купили для дочери, которая институт заканчивала. На 20% дешевле квартир аналогичных, есть подземный паркинг и фитнес с бассейном, мама будет из региона прилетать в командировки...
(А прописка не нужна)
Последний раз редактировалось Cвятoслав Tеплов 07.07.23, 13:50, всего редактировалось 1 раз.
продажа недвижимости в Москве и МО с 1996 года
07 июл. 2023
Сравнили. Купить правильный объект и купить сложный объект две большие разницы.07.07.23, 13:44Cвятoслав Tеплов писал(а):Не межрег не было, в Москве. Это сегодня это норм07.07.23, 13:38Ирина Сорокина писал(а):В 2020м по аналогичным обьектам ещё долевки были? Вы покупали? Меж рег?07.07.23, 13:31Cвятoслав Tеплов писал(а):
Не знаю, видимо у меня сделка такая первая ещё в 2020 году в мае была на аппартаменты (Ярославское шоссе 124) с ипотекой Сбера через домклик. С их договором и регистрацией электронной - в ипотечном центр на Лескова...
Скидка была 0,5%. На квартиры в то время (0,7%).
И ипотека не 9,8% базовая , а 10,3% на апартаменты...
Объект "правильный" был - назначение: нежилое помещение, вид разрешённого использования - гостиничный номер. Покупали по ДДУ в 2008г. в готовом виде почти...
(Не как ваше не пойми что...)
Если было бы не пойми чего- не купили бы.
не сомневайтесь!Я хочу спать спокойно.
@ivs_rieltor, внешняя ссылка. Специалист по вторичному рынку и новостройкам.
Экспертная оценка, сделки, проверки, консультации, налоговые оптимизации.
Экспертная оценка, сделки, проверки, консультации, налоговые оптимизации.
Кто сейчас на конференции
Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и 0 гостей
