"Недвижимость без агентов" 419 / 7983

Olga Z писал(а):
evgona писал(а):
Вы знаете, она утку с сопровождением закинула, чтобы названивать и ждать советов как обойтись без кого бы то ни было. Знаем таких, плавали. Не мне рассказывать, что любителей послушать советы полно. Они и здесь постоянно ждут бесплатного сыра. Тетка просто была хозяйкой квартиры, которую недавно моя клиентка купила. У нее (тетки) был Инком. Работой Инкома она осталась недовольна, были косяки. И пришла к выводу что платить больше никому она не должна и не за что, может и сама. Им звонить с вопросами не хочет, меня типа зацепила на возможный заработок и поэтому я, наивный голубой василек, буду давать бесплатные советы всегда.

А если просто трубку не брать?
Или все- таки думаете дозреет до заказа?

Ольга, много звонков как обычно и не вижу конкретно номер от нее. Надо будет в контактах зафиксировать, это вы мне подсказали правильно и тогда уж точно не отвечу. Или отвечу, но через 5 раз один. Но при этом я очень!!! буду занята и говорить не смогу. Типа, попозже. А позже я просто буду не доступна. А может и дозреет наконец до заказа?! Поживем, увидим.

Да, совершенно верно. Суд в рассматриваемой ситуации признал указанную квартиру совместно нажитым имуществом.

Наш советский суд может признать что угодно. У моего клиента при покупке квартиры оказалось, что суд наложил арест на квартиру продавца через месяц после её покупки и продавец узнала об этом только сейчас (через 4 года), когда попыталась её продать. И вот уже третью неделю продавец совершенно безуспешно пытается у суда выяснить, как это она счастливо жила 4 года в АРЕСТОВАННОЙ квартире и на основании ЧЕГО был наложен это самый арест. А суд абсолютно непробиваемо отвечает ... "Ну о чем Вы говорите ... это же было в 2008 году ... откуда ж мы ТЕПЕРЬ знаем?" При том, что судья, который в 2008 году накладывал арест, теперь является председателем этого самого суда.
Это по поводу суда.
И по поводу квартиры.
Правильно ли я понимаю, что :
1. Судя по Вашей истории суд признал, что ПЕРВОНАЧАЛЬНЫЙ собственник квартиры на самом деле собственником НЕ являлся. И что предыдущая сделка также происходила с нарушениями?
2. Соответственно, суд отобрал квартиру у покупателя и вернул её отцу, после этого отобрал у отца и вернул кому? Сыну с женой или просто жене?
3. Происходила ли продажа квартиры на условиях полной стоимости в договоре и как ведет себя в этой ситуации продавец? То есть, что это - заранее задуманная продавцом афера или нет?
4. Инициированная бывшей супругой продавца тяжба началась до продажи квартиры или уже после таковой?
5. Ну и соответственно, что произошло с уплаченными за квартиру деньгами?

Далее (с утра на свежую голову). Прошу прощения за много букв.

Суд в рассматриваемой ситуации признал указанную квартиру совместно нажитым имуществом.

Данная квартира была получена человеком, находящимся ВНЕ брака. Причем в ОБОИХ (как я понимаю) случаях. Изначально её получил ОТЕЦ (будем так его называть), находящийся (судя по всему) вне брака, а потом СЫН находящийся (опять-таки) вне брака. То есть, она никоим образом не может быть признана чьим-либо СОВМЕСТНЫМ имуществом.

Супруге в несколько судебных инстанциях удается доказать, что договор жск, записанный на отца, был мнимой сделкой (так как пай был передан отцу и с отцом был заключен договор, согласия супруги на передачу пая получено не было)

В соответствии с п.1 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) под мнимой сделкой понимается сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. Такая сделка признается ничтожной, т.е. является недействительной, не зависимо от признания ее таковой судом. Свидетельством мнимой сделки будет то, что все участвующие стороны на момент ее совершения не имели намерений ее исполнять или требовать исполнения. Если же договор реально исполнен сторонами в полном объеме, он не может быть признан мнимой сделкой. Это подтверждается также Постановлением Президиума ВАС РФ от 01.11.2005 № 2521/05, ФАС ПО в Постановлении от 06.04.2010 по делу № А55-16861/2009.

Не совсем понятно, о какой МНИМОЙ сделке говорится в данном случае. Отец получил деньги со счета сына и выплатил пай за квартиру ЖСК. И вступил в права собственности. И какое-то время владел этой квартирой. О какой притворности идет речь? А если бы он получил деньги, скажем, от соседа? Смогла бы ЖЕНА соседа доказать, что на самом деле это ИХ деньги, и как следствие, это ИХ квартира, и теперь квартиру им надо вернуть и половину денег отдать жене соседа?
И если бы отец НЕ подарил квартиру сыну, а, скажем, продал. Или остался в ней жить навечно. Признал ли суд право за женой сына право на половину квартиры, на основании того, что деньги за квартиру были выплачены со счета сына, находившегося когда-то в браке?

А если Вы берете деньги в долг и на эти деньги приобретаете квартиру? Себе. Никоим образом документально НЕ обременяя свое право собственности? Сможет ли Ваш кредитор доказать СВОЕ право на ВАШУ квартиру? И, возвращаясь к нашим баранам, неправомерность последующей продажи этой квартиры уже ПОСЛЕ того, как она будет продана?

Сомневаюсь я, однако. Скорее всего кредитор будет подавать в суд на Вас, требуя вернуть одолженные Вам деньги. Или, возвращаясь к данному случаю, жена должна подавать в суд на сына, мотивируя это тем, что (цитата из Вашего рассказа) согласия супруги на передачу пая получено не было.

Что опять-таки НЕ соответствует действительности, так как НИКАКОЙ ПЕРЕДАЧИ ПАЯ в данной истории не происходило. А происходила
оплата пая со счета, открытого во время брака(представляет расчетно-кассовые ордера и выписки по расчетам из сбербанка)
То есть, сын оплатил пай отцу со своего банковского счета. А жена теперь должна ДОКАЗАТЬ, что её согласия на оплату пая получено не было. И как это она будет делать - лично для меня большая загадка. Так как она ДОЛЖНА была знать о семейных расходах ... при наличии тех самых ордеров и выписок.

И продолжая разбор полетов, в НАСТОЯЩИЙ момент жена пытается доказать, что право собственности ОТЦА (полученное им в каком-то году ДО 2009 года) получено им с нарушением и не может быть признанным. Фактически оспаривает его право и требует передать спорную собственность ей. Но на ДАННЫЙ момент отец этой собственностью уже НЕ владеет, а следовательно, отсутствует предмет спора. Что является еще одной причиной отказа в возможном иске.

Жена может оспаривать законность списания денег со счета, но данный иск никак не может быть предъявлен к покупателю квартиры, а только к бывшему мужу или к банку (незаконная транзакция). Она может потребовать признать за ней право на спорную квартиру, мотивируя это тем, что она на самом деле оплатила её, и ей был обещан возврат этих денег, а денег у ОТЦА нет, и вернуть он их не может, но квартира отцу-то уже не принадлежит.
И деньги (те самые) за квартиру в результате получил её бывший муж, так что, если уж она и будет обращаться к кому-то с иском, так именно к мужу, требуя от него половину полученных за квартиру денег.

Вот как-то так. Ладно ... поехал встречать важного клиента в аэропорт, вернусь, расскажу РЕАЛЬНУЮ историю про риэлторские распутывания (продолжу тему, поднятую уважаемым Игорем Моляренко)

Олег Назаров писал(а):
Далее (с утра на свежую голову). Прошу прощения за много букв.

Много букв это хорошо, я люблю читать. Благодарю за время, потраченное на беседу со мной.

Олег Назаров писал(а):
Данная квартира была получена человеком, находящимся ВНЕ брака. Причем в ОБОИХ (как я понимаю) случаях. Изначально её получил ОТЕЦ (будем так его называть), находящийся (судя по всему) вне брака, а потом СЫН находящийся (опять-таки) вне брака. То есть, она никоим образом не может быть признана чьим-либо СОВМЕСТНЫМ имуществом.

Совершенно верно, квартира была получена сыном по договору дарения от отца, когда брак был уже расторгнут (кстати, суть решения этой задачи не меняется, по мнению суда, даже если дарение было во время брака и супруга дала свое согласие супругу на совершение сделки дарения недвижимости (где он выступает одаряемым).
Пояснить сложно, я лучше прикреплю похожее судебное решение (то судебное решение, о котором я говорю, я затерял).
Суд исходил из того основания, что первоначально договор с жск был заключен сыном, он внес деньги со вклада, который был открыт во время брака, далее пай был передан отцу, с которым уже был заключен договор. Именно данный факт и послужил основанием для решения суда, которым данное имущество, приобретенное за счет общих доходов супругов, было признано совместной собственностью.

Олег Назаров писал(а):
В соответствии с п.1 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) под мнимой сделкой понимается сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. Такая сделка признается ничтожной, т.е. является недействительной, не зависимо от признания ее таковой судом. Свидетельством мнимой сделки будет то, что все участвующие стороны на момент ее совершения не имели намерений ее исполнять или требовать исполнения. Если же договор реально исполнен сторонами в полном объеме, он не может быть признан мнимой сделкой. Это подтверждается также Постановлением Президиума ВАС РФ от 01.11.2005 № 2521/05, ФАС ПО в Постановлении от 06.04.2010 по делу № А55-16861/2009.

Все совершенно верно сказано. Реальное исполнение исключает признак мнимости сделки. Но, логика суда очень похожа с позицией ВАС - передача пая отцу и заключение договора дарения (возвращаясь к делу) не были связаны с намерением сторон исполнить данные сделки. Судом было также установлено, что с момента передачи квартиры отец в ней не проживал и не вселялся, там постоянно проживала семья сына.
Как видите весьма странная логика, прямое следование которой повлечет тот факт, что если кто-то покупает квартиру, но в ней не живет и не регистрируется, то это может свидетельствовать о мнимости сделки. Имхо, бред с точки зрения ГК РФ.

Олег Назаров писал(а):
Не совсем понятно, о какой МНИМОЙ сделке говорится в данном случае. Отец получил деньги со счета сына и выплатил пай за квартиру ЖСК. И вступил в права собственности. И какое-то время владел этой квартирой. О какой притворности идет речь? А если бы он получил деньги, скажем, от соседа? Смогла бы ЖЕНА соседа доказать, что на самом деле это ИХ деньги, и как следствие, это ИХ квартира, и теперь квартиру им надо вернуть и половину денег отдать жене соседа?
И если бы отец НЕ подарил квартиру сыну, а, скажем, продал. Или остался в ней жить навечно. Признал ли суд право за женой сына право на половину квартиры, на основании того, что деньги за квартиру были выплачены со счета сына, находившегося когда-то в браке?

Немного иначе, сын изначально был пайщиков, оплатил за счет общих доходов, далее передал пай отцу, он оформил квартиру на себя, потом подарил сыну. Возможно я ввел Вас в заблуждение. Я прикреплю судебное решение похожее, оригинальное я не нашел.
Мнимыми суд в указанном случае признал договор передачи пая отцу и договор дарения. В случае, если отец продал бы квартиру, то супруга имела бы право истребовать квартиру из чужого незаконного владения, даже у дп , поскольку в данном случае нарушается порядок распоряжения в рамках совместной собственности, имущество выбыло из ее владения помимо ее воли. Очень опасная ситуация.

Олег Назаров писал(а):
А если Вы берете деньги в долг и на эти деньги приобретаете квартиру? Себе. Никоим образом документально НЕ обременяя свое право собственности? Сможет ли Ваш кредитор доказать СВОЕ право на ВАШУ квартиру? И, возвращаясь к нашим баранам, неправомерность последующей продажи этой квартиры уже ПОСЛЕ того, как она будет продана?

В данной ситуаций никаких проблем, а вот в случае с совместной собственностью они очевидны.

Олег Назаров писал(а):
Что опять-таки НЕ соответствует действительности, так как НИКАКОЙ ПЕРЕДАЧИ ПАЯ в данной истории не происходило. А происходила
оплата пая со счета, открытого во время брака(представляет расчетно-кассовые ордера и выписки по расчетам из сбербанка)
То есть, сын оплатил пай отцу со своего банковского счета. А жена теперь должна ДОКАЗАТЬ, что её согласия на оплату пая получено не было. И как это она будет делать - лично для меня большая загадка. Так как она ДОЛЖНА была знать о семейных расходах ... при наличии тех самых ордеров и выписок.

Как раз передача пая и была, причем без согласия супруги. Отцу и сыну не удалось в суде доказать, что супруга знала о передаче пая. Я вроде в самом начале об этом написал. Первым пайщиком был сын, потом уже передал отцу.

Олег Назаров писал(а):
И продолжая разбор полетов, в НАСТОЯЩИЙ момент жена пытается доказать, что право собственности ОТЦА (полученное им в каком-то году ДО 2009 года) получено им с нарушением и не может быть признанным. Фактически оспаривает его право и требует передать спорную собственность ей. Но на ДАННЫЙ момент отец этой собственностью уже НЕ владеет, а следовательно, отсутствует предмет спора. Что является еще одной причиной отказа в возможном иске.

Отнюдь, супруга заявляет самое опасное требование - применение последствий мнимых сделок, истребование из чужого незаконного владения квартиры, (которая была продана сыном), раздел совместно нажитого имущества.

Олег Назаров писал(а):
Жена может оспаривать законность списания денег со счета, но данный иск никак не может быть предъявлен к покупателю квартиры, а только к бывшему мужу или к банку (незаконная транзакция). Она может потребовать признать за ней право на спорную квартиру, мотивируя это тем, что она на самом деле оплатила её, и ей был обещан возврат этих денег, а денег у ОТЦА нет, и вернуть он их не может, но квартира отцу-то уже не принадлежит.

Иск заявлен к покупателю (как к добросовестному приобретателю), к сыну (в связи с разделом совместно нажитого имущества). Отец в деле фигурирует как сторона мнимых сделок.

Олег Назаров писал(а):
И деньги (те самые) за квартиру в результате получил её бывший муж, так что, если уж она и будет обращаться к кому-то с иском, так именно к мужу, требуя от него половину полученных за квартиру денег.

Как показывает практика обычно деньги уже пропиты и промотаны. Требовать нужно от того, кому принадлежит квартира, на нее накладывать арест, применять виндикацию. В рассматриваемой ситуации самое бедственное положение именно у покупателя, поскольку он получит лишь право требовать от продавца (сына) возврата уплаченных по договору купли-продажи денег в связи с изъятием у него по решению суда квартиры. А денег у сына нет, останется лишь голый исполнительный лист.

Олег Назаров писал(а):
Вот как-то так. Ладно ... поехал встречать важного клиента в аэропорт, вернусь, расскажу РЕАЛЬНУЮ историю про риэлторские распутывания (продолжу тему, поднятую уважаемым Игорем Моляренко)

Крайне интересно будет послушать.

Как и обещал прикладываю похожее дело:

В похожем случае мой знакомый, который был покупателем, был признан судом добросовестным приобретателем (если не ошибаюсь так звучало) и в аресте квартиры и возврате ее предыдущему владельцу было отказано. Суд признаков мнимой сделки не нашел.

признание в судебном порядке покупателя добросовестным(то есть, полное доказательство того, что он НЕ ЗНАЛ и НЕ МОГ УЗНАТЬ о возможных нарушениях требований законодательства в предыдущих переходах прав) - большая редкость сегодняшнего дня.

Васяnew писал(а):
В похожем случае мой знакомый, который был покупателем, был признан судом добросовестным приобретателем (если не ошибаюсь так звучало) и в аресте квартиры и возврате ее предыдущему владельцу было отказано. Суд признаков мнимой сделки не нашел.

К сожалению, даже если суд признает покупателя добросовестным приобретателем согласно ч. 1 ст. 302 ГК РФ собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Помимо их воли как раз таки и имеет место в случаях, когда не получено согласие супруги на совершение сделки. Однако установление или не установление указанного факта само по себе дело состязательное.

До этого не указывалось, что супруги проживали именно в этой квартире, а отец, наоборот, никогда в ней не проживал. Равно как и ни разу не было сказано о том, что первоначальный договор ЖСК был оформлен на сына. Это в общем, слегка меняет дело. И тем не менее. Суд не отдал квартиру супруге, а лишь обязал супруга выплатить её половину стоимости квартиры.

Решением Центрального районного суда г. Сочи от 11.03.2010 г. исковые требования Дубовицкой Н.С. удовлетворены в части. Указанным решением, в том числе, были признаны недействительными по основаниям ничтожности договор от 23.03.2006 г. паенакопления квартиры N <...>, расположенной в доме N <...>, заключенный между потребительским жилищно-строительным кооперативом "Весна" и Дубовицким В.В., а также договор дарения спорной квартиры от 17.08.2007 г., заключенный между Дубовицким В.В. и Дубовицким В.В. Было признано зарегистрированное право собственности Дубовицкого В.В. на спорную квартиру, оформленное свидетельством о государственной регистрации права серии <...> и записью регистрации N <...>, а также зарегистрированное право собственности Дубовицкого В.В. на спорную квартиру, оформленное свидетельством о государственной регистрации права серии <...> и записью регистрации N <...>. Квартира N <...>, расположенная в доме N 4/1 по пер. Строительному г. Сочи, была признана имуществом, совместно нажитым Дубовицким В.В. и Дубовицкой Н.С. в период зарегистрированного брака. Взыскана с Дубовицкого В.В. в пользу Дубовицкой Н.С. денежная компенсация в размере <...> руб., составляющей рыночную стоимость 1/2 доли в праве общей собственности на спорную квартиру на дату вынесения решения суда.

При этом предмет иска - присутствовал.

В случае, если отец продал бы квартиру, то супруга имела бы право истребовать квартиру из чужого незаконного владения, даже у дп,

Безусловно. А вот удовлетворили бы её требования, или как в аналогичном случае, потребовали бы у бывшего мужа половину стоимости квартиры - вопрос спорный.

И. Раз уж обещал про расследования. Коротко. Из ЛИЧНОГО опыта.

2011 год. Покупаем однушку в Москве. Цена 4.300.000. Бирюлево.
Вариант.
1-й собственник - приватизация 2008 год. Мужик средних лет.
2-й собственник - ДКП 2009. Миллион в договоре (естественно). Женщина чуть старше, чем средних лет.
Причина продажи - переезжает в квартиру дочки. Частный риэлтор. Аванс.
Вроде все ровно. Правда, в договоре миллион, но по другому никто не хочет.
Но. Есть неприятный момент.
Предыдущий собственник выписан из квартиры по решению суда.
Почему?
Не пришел корешок в паспортный стол. Через год надоело, пошли в суд и выписали.
Тогда откуда информация, что он вообще куда-то выписался и там прописался?
В условиях доступа к ячейке - прописка по адресу отличному от. Вот ксерокопия паспорта с новой пропиской.
И вроде опять все ровно. Но прописка - Владимирская область.
Архивка из ЕГРП.
Выясняются интересные вещи. Первичная приватизация квартиры - 2001 год. Далее продажа, продажа и в 2006 году мена с городом. то есть, 2008 - это уже ВТОРАЯ приватизация.
Проверка бывшего собственника на вшивость. Несколько приводов в милицию за распитие спиртных напитков. Вроде есть другой адрес в Москве. Ищем в Гугле дом. Едем. В Гугле дом есть, в жизни нету - вместо дома котлован. Тупик.
Финал - поездка во Владимирскую область по адресу прописки. Дверь открывает мужик, копия того, который в паспорте. Оказывается - не он. А где этот? Не знаю. Здесь его никогда не было, зато время от времени приезжают разные люди и показывают разные фотографии. А я им всем отвечаю одно и то же - ничего не знаю, никого не видел, живу тут сам один.
И. Выясняется чуть позже. В администрации. Мужик там ДЕЙСТВИТЕЛЬНО прописан. Но никогда там НЕ появлялся. А паспортистка уже пару лет как сидит. Как раз за махинации с паспортами.
Аванс отдают без вопросов. Спрашиваем у хозяйки - САМ ЛИ мужик подписывал все договора? Сам. Правда рядом с ним все время были пару крепких ребят, но мы думали - родственники.

Вот так. Смог ли бы самсебепокупатель докопаться до финала ... и где этот мужик сейчас ... и жив ли он вообще, кто его знает. Говорят там, в Вязниках, много безымянных могил. И стоит ли риэлторская комиссия подобных рисков - каждый решает для себя сам.

Олег Назаров писал(а):
Архивка из ЕГРП.
Выясняются интересные вещи. Первичная приватизация квартиры - 2001 год. Далее продажа, продажа и в 2006 году мена с городом. то есть, 2008 - это уже ВТОРАЯ приватизация.

Ага, переехал в другую квартиру, а эта квартира стала соб-тью города. Так? В нее заселили мужика в 2008-м, так?
Тогда тут по одной приватизации кажого из физлиц.

Дверь открывает мужик, копия того, который в паспорте. Оказывается - не он. А где этот? Не знаю. Здесь его никогда не было, зато время от времени приезжают разные люди и показывают разные фотографии. А я им всем отвечаю одно и то же - ничего не знаю, никого не видел, живу тут сам один.
И. Выясняется чуть позже. В администрации. Мужик там ДЕЙСТВИТЕЛЬНО прописан. Но никогда там НЕ появлялся.

Левый дубликат паспорта? Т.е. человек из Владимирской области реально продал женщине, реально прописался во Владимирскую область. Тогда я чего то недопонял - есть человек, соответствующий фото, прописан, паспортные данные его же. Живет. А как не появлялся то?
Еще веселее - когда реально двойная приватизация на одного и того же человека в разное время, сначала на троих(семья), а спустя несколько месяцев - на одного. Было такое, встречали недавно. Приличная, кстати, семья.