А для России, снижение стоимости залога по барабану? 15 / 2322

Илья Н.М. писал(а):
Дмитрий Овсянников писал(а):

Есть и ещё один момент: в США заёмщик отвечает только предметом залога. Поэтому, если у банка имеются сомнения в платежеспособности заёмщика, то требование о дополнительном залоге имеет смысл.
У нас должнк отвечает перед кредитором всем своим имуществом, независимо от наличия или отсутствия залога.

Дмитрий, а можно ли Вас попросить уточнить, на чем основан Ваш вывод о том, что в США заемщик отвечает только предметом залога?
Я считаю, что Вы здесь неправы.

Возможно я не прав. Всё ж, в США я не был ни дня, и информацию черпаю из доступных мне источников.
А это - наши эммигранты, которые рассказывают, пишут, говорят...
Вроде бы это не закон. Но, как юрист, Вы знаете, что есть законы, подзаконные акты и есть сложившаяся практика: "три большие разницы".
И когда в рассказах самых разных людей, причём из разных штатов: "Ключи от дома, заложеного банку, банку отдал - всё: больше ничего не должен. За сколько банк продаст этот дом - его (банка) проблемы".
Если у Вас иная информация - приводите.

tt64 писал(а):
Вопрос собственно от моего знакомого ипотечника, взявшего ее в декабре.
Сейчас оценка квартиры естественно не производилась, но падение в 30% точно есть.
Вытекает вопрос, а нашим банкам снижение стоимости залога нипочем?

Тоже долго думали об этом, пока на прошлой неделе Г.Греф не выступил. Оказывается очень даже почем!

Дмитрий Овсянников писал(а):
Возможно я не прав. Всё ж, в США я не был ни дня, и информацию черпаю из доступных мне источников.
А это - наши эммигранты, которые рассказывают, пишут, говорят...
Вроде бы это не закон. Но, как юрист, Вы знаете, что есть законы, подзаконные акты и есть сложившаяся практика: "три большие разницы".
И когда в рассказах самых разных людей, причём из разных штатов: "Ключи от дома, заложеного банку, банку отдал - всё: больше ничего не должен. За сколько банк продаст этот дом - его (банка) проблемы".
Если у Вас иная информация - приводите.

Для целей точности формулировок скажу, что я не юрист. Я специалист по российскому налогообложению. А сейчас просто получаю штатовскую проф. квалификацию. Но юристом я никогда не был и пока не планирую становиться.

Дмитрий, Вы не то, чтобы неправы. Вы несколько неточны. Согласитесь, есть разница. Признаю, что был слишком категоричен в первой формулировке. Вы периодически используете фразу (читаю Вас здесь и на stagirit), что в США ипотечник отвечает ТОЛЬКО предметом залога и ничем больше. На самом деле, это верно ЛИШЬ для ЧАСТНЫХ случаев. К моему сожалению, быстро накопать статистику не вышло. Поэтому оценку, насколько этот частный случай сильно распространен (условно говоря, 90% это или 10% ипокредитов в США) за это короткое время подготовить не получилось.

В любом случае хотелось бы поблагодарить Вас и Дмитрия Евланова за ответы и высказанные комментарии. Обсуждение этой темы сподвигло меня покопаться в интернете.

Начну с подтверждения правоты своих оппонентов. Да, действительно, эмигранты, друзья, знакомые в США вам не врут

Существует такой вот тип ипотечных займов который называется Nonrecourse debt. Описание можно найти здесь: внешняя ссылка. В случае, если заем именно такой, действительно, ипотечник отдает залог (ключи от дома) и больше не отвечает своим имуществом. По приведенной ссылке также говорится о loan/value ratio, т.е. соотношение между размером кредита и стоимостью залога, как правило, находится в районе 80-90% (т.е. кредит с 10-20%) первоначальным взносом. Плюс по таким кредитам, в отличие от recourse debt, повыше процентная ставка. Соответственно, recourse debt предполагает, что если средств от продажи предмета залога не хватило, то ипотечник обязан будет-таки доплатить разницу..., что может довести его и до банкротства (а это несколько лет без кредитной карточки, кредитов и т.п. после банкротства как такового). Есть еще такое понятие как short sale. Это продажа залога по рыночной цене, которая ниже, чем остаток долга плюс прощение долга банком (при этом сумма прощенного долга становится доходом и облагается налогом на доходы физических лиц). Но это уже продукт переговоров (т.е. просто так ключи как в случае nonrecourse debt банку не пошлешь). Понятие short sale описано здесь внешняя ссылка)
При этом для того, чтобы осуществить short sale нужно квалифицироваться. Просто так это сделать невозможно. Описание квалификации для short sale здесь внешняя ссылка

Какой конкретно является ипотека (recourse или non-recourse) зачастую по умолчанию определяется законодательством каждого конкретного штата. Взято отсюда внешняя ссылка как и некоторая дополнительная информация об этих двух типах займа. На этой же странице говорится, что одним, например, из штатов, где выдаются ипотечные займы категории nonrecourse является Калифорния. Штаты, в которых выдают nonrecourse ипотеку приведены вот здесь внешняя ссылка Их, надо сказать, всего 12 (тогда как всего их в США 50). Это Аляска, Аризона, Калифорния, Коннектикут, Флорида, Айдахо, Миннесота, Северная Каролина, Северная Дакота, Техас, Юта, Вашингтон. Не из этих ли штатов были знакомые, отправившие банку ключи по почте?

Ну и последняя ссылка внешняя ссылка
Здесь приведен краткий обзор ипотечного законодательства. Например, в штате Нью-Йорк банк в отдельных случаях (в зависимости от договора) может через суд требовать погашения разницы между полученными от продажи дома деньгами и непогашенным ипотечным кредитом. То же самое в штате Колорадо.
Эта заметка, конечно, не претендует на полномасштабное исследование. Но, надеюсь, она уточнит выводы и аргументы в форумных дискуссиях. И позволит более квалифицированно ссылаться на США как место, где ипотечник может просто вернуть ключи банку...
Общий вывод безусловно такой: в целом ипотека в США попроще, но не любой неплатежеспособный ипотечник в США может вернуть банку ключи и гулять спокойно.

Спасибо, Илья, очень содержательно.
у меня другая ссылка, не менее веселая , которая в принципе перечеркивает все законодательные изыскания по ипотечным закладным США
внешняя ссылка

как в таких условиях реально распространить отвественность по займу на все имущество должника без погромов и бунтов... - для меня загадка.

Дмитрий Евланов писал(а):
Спасибо, Илья, очень содержательно.
у меня другая ссылка, не менее веселая , которая в принципе перечеркивает все законодательные изыскания по ипотечным закладным США
внешняя ссылка

как в таких условиях реально распространить отвественность по займу на все имущество должника без погромов и бунтов... - для меня загадка.

Ну в США люди соблюдают законы. Это у нас в РФ многие на них плюют. Законы тоже иногда меняют и там и там. Мое коротенькое изыскание было направлено лишь на уточнение формулировки, которую использовал Дмитрий Овсянников. Если у ипотечника МНОГО имущества, то за счет него и будет погашаться ипокредит. Льготы предусмотрены для бедных... Для тех у кого это единственное жилье .... Если это второй дом или спекулятивная инвестиция - положение амер. ипотечника не особо лучше российского. А потом. Положим, в РФ тоже будет много дефолтов по ипотеке... Не знаю, будут ли бунты... Но я буду против госпомощи... т.к. я вот прикинув свои возможности не полез в ипотеку... и не согласен, что за счет налогов, уплаченных мной, будут помогать людям, не умеющим просчитывать риски, как не согласен и с тем, что из бюджета нехило помогают закредитованным олигархам. Пущай сначала свои поля для гольфа продают... а потом уж лапой в бюджет лезут.