Что нужно, чтобы ипотека в России была 2 % ???? 22 / 1433

Сергей А. Саяпин писал(а):
Что нужно, чтобы ипотека в России была 2 % ????

Объявить войну Испании и сразу сдаться.
У меня приятель там в 2008 квартиру купил с ипотекой под 2%... НЕ будучи никаким гражданином близко... Своим гражданам у них - еще дешевле.

Ага, и теперь, Испания занимает на международных рынках под 7%. Это называется пирамида. Которая рано или поздно рухнет.
Не могут быть ставки ипотеки ниже чем проценты заимствования государством по своим облигациям.
В штатах - 30 летние облиги под 3% годовых размещают, а ипотеку под 5% дают - на "эти 2%", как не смешно государство и существует (и то дефицитный бюджет имеет) - а в Европах почему-то ставки по ипотеке ниже ставок внешних заимствований. Значит налоги очень высокие, ведь чем иным компенсировать разницу?

Мне кажется, что проще в России развивать не ипотеку по американскому типу, или даже по европейскому, а развивать государственную или частную долгосрочную аренду.
Ну, например, есть у человека 20-30% от рыночной стоимости квартиры. Есть квартира у частника или государства. Если ставка ипотеки слишком высока и значительно превышает арендную плату, то собственнику, если квартира ему нужна как капитал, а не для жилья - проще заключить договор аренды квартиры на 10-15-20-30 лет с таким человеком - получив с него 20-30% денег, освободив себя от бремени содержания жилья и обязав арендатора передать квартиру в том же виде, что и до аренды.
Решатся сразу массу проблем - люди перестанут быть привязаны к жилью "навечно" - можно переуступить право аренды, заранее предупредив собственника. Нет опасности потерять всё из-за резкого снижения рыночной стоимости квартиры - арендная плата уплачена заранее и остаются лишь платежи по ЖКУ. Естественно, что арендная плата в этом случае должна быть ниже рыночной и, так как заранее предоплачена, оставаться неизменной на весь срок договора.
Для арендатора открывается значительный горизонт - десять-двадцать лет Вы имеете возможность жить практически как в своей квартире - не думая о том, что если потеряете работу, окажитесь на улице. Не надо переплачивать 3 стоимости за квартиру. Собственник, оставаясь собственником, получает в распоряжение беспроцентный кредит или просто деньги, которые может либо дальше инвестировать, либо тратить на себя любимого...
Что, интересно, никаких препятствий для этого нет и сейчас - всё можно строго законодательно оформить. Почти как ипотечный кредит. Но без банка.
Как местная публика смотрит на такую перспективу?

cineproof » 06.08.10, 23:51
Мне кажется, что проще в России развивать не ипотеку по американскому типу, или даже по европейскому, а развивать государственную или частную долгосрочную аренду.

Мы абсолютно с вами согласны. Я написал вам сообщение в личку.

Alex Gold писал(а):
cineproof » 06.08.10, 23:51
Мне кажется, что проще в России развивать не ипотеку по американскому типу, или даже по европейскому, а развивать государственную или частную долгосрочную аренду.

Мы абсолютно с вами согласны. Я написал вам сообщение в личку.

Мне было бы интересно не согласие, а, наоборот, возражения - почему это может быть не востребовано.
По идее - это просто "ипотека наоборот", которая способна поддержать и удержать цены и на квартиры и на их аренду, ведь спекулянтам будет негде разгуляться - срок от 10 лет не предусматривает слишком быстрых движений.

Возьмем однушку - 20т в мес. за 10 лет 2 400 000, т.е. 50% от рыночной стоимости той же самой однушки. И кому это надо?
отдаешь свое ничего не приобретая на последнем этапе. Через 10 лет опять ни с чем.

По цене ниже рынка (оптом) сдавать не очень выгодно (точнее, это выгодно по-своему обоим) - т.е. скидка, если и будет, то небольшая.

В таком случае, интереснее была бы схема оплаты (покупки) 1/2 доли с правом проживания и последующей гарантией выкупа/продажи (с обоих сторон) оставшейся доли по средней рыночной на дату завершения сделки.

Т.е. платим 2 400 000 (оплачивая 1/2 доли), живем в квартире, оплачивая за оставшуюся долю 50% от рыночного съема (10т.р.) и через 5-10 лет выкупаем эту оставшуюся часть. В этом случае, кстати, цена доли может быть существенно ниже рынка.. хотя тоже вопрос спорный, так как выгоден обоим. Ну и квартира должна быть изначально в собственности у одного владельца (для спокойствия).

navptr писал(а):
Возьмем однушку - 20т в мес. за 10 лет 2 400 000, т.е. 50% от рыночной стоимости той же самой однушки. И кому это надо?
отдаешь свое ничего не приобретая на последнем этапе. Через 10 лет опять ни с чем.

Вы забываете - банку ничего платить не надо - поэтому если просто откладывать деньги, которые раньше отдавали бы банку, то к концу срока у Вас будет 2,1 млн рублей без учета процентов а с учетом процентов и все 4-5 млн - вполне можно заключать новый длительный договор аренды или выкупать квартиру в собственность.

navptr писал(а):

В таком случае, интереснее была бы схема оплаты (покупки) 1/2 доли с правом проживания и последующей гарантией выкупа/продажи (с обоих сторон) оставшейся доли по средней рыночной на дату завершения сделки.

Т.е. платим 2 400 000 (оплачивая 1/2 доли), живем в квартире, оплачивая за оставшуюся долю 50% от рыночного съема (10т.р.) и через 5-10 лет выкупаем эту оставшуюся часть. В этом случае, кстати, цена доли может быть существенно ниже рынка.. хотя тоже вопрос спорный, так как выгоден обоим. Ну и квартира должна быть изначально в собственности у одного владельца (для спокойствия).

Вы сами хотите одного собственника, но тут же предлагаете двух.
Смысл не в том, чтобы продать квартиру, а в том, чтобы её НЕ ПРОДАВАТЬ.
Для арендатора достаточная гарантия проживания квартиры как в своей на протяжении всей жизни - именно этого не хватает многим, кого мало волнует право собственности. Для собственника - гарантия ПОСТОЯННОЙ доходности и безубыточности актива.
И не надо покупать 30-ти летние казначейские обязательства США под 3% годовых, коль собственный актив приносит на 2-3% больше доходности.
Зачем вкладывать в бумаги Фанни и Фреди пенсионные деньги, если есть возможность получать больше дома?
Зачем раздавать субсидии как деньги? Раздайте субсидии как гарантии дешевой аренды на 50-100 лет с правом выкупа, если потомки захотят.
Или это глас вопиющего в пустыне?

речь в этой теме про ипотеку (и доступное жилье СВОЕ, а не "на время")
поэтому и сравнивать можно только схемы покупки.

Вашу мысль я понял, но предоплата на 10-20 лет за съем может быть как одинаково выгодна обоим (у съемщика гарантия что не выгонят, у собственника доход на руках), так и одинаково невыгодна (съемщик может захотеть съехать -зачем ему морока с этим жильем, пересдавать и т.д., собственник может захотеть продать жилье).
У нас ведь никто не знает что будет через полгода, а на 1-2 года и подавно загадывать опасно. Поэтому, прижилась схема - оплатил месяц вперед и все "свободны".

Для квартиросъемщика:
Потом,мало найдется съемщиков, у которых есть 30-50% от суммы квартиры -чаще всего за душой нет ничего кроме ежемесячного оклада. Так живет большинство -одним днем. А те редкие продуманы (или наооборот идиоты), которые умудряются накопить "для семьи, для детей, на будущее" - они не готовы выбросить эти деньги на простой съем - лучше уж я на эти свободные деньги куплю в ипотеку/ или на окраине/ или кв в другом городе как актив(потом продам) - но это будет свое - это будет Актив(деньги)

Деньги можно проесть (съем), а можно вложить и приумножить (свое жилье). Вы что выбираете?

Для собственника ваша схема может быть вполне даже выгодна (это уже писал выше). Если собственник точно уверен, что не станет продавать в ближайшие 10 лет, то всегда лучше получить деньги вперед, вложить их в новое жилье (или другой актив), чем каждый месяц получать понемногу, в конечном итоге их "проедая".
Хотя и тут правильно "вложить" сможет не каждый... и для большинства (бабульки, алкоголики, простые люди) будет как раз удобнее получать деньги ежемесячно - это некая сумма Зарплаты для неработающих, застрахованная от инфляции, т.к. индексируется по рынку 1-2 раза в год, которой вполне хватает на небольшую семью из 3-х человек...и можно не думать о завтрашнем дне...и жить не в Москве, а у реки... и не работать.

navptr писал(а):
речь в этой теме про ипотеку (и доступное жилье СВОЕ, а не "на время")
поэтому и сравнивать можно только схемы покупки.

На всё это время тот, кто проживает в квартире, будет иметь залог, зарегистрированный на эту квартиру. То есть будет "собственником" залога. Той же ипотеки. А без "собственника залога"-залогодержателя никто не имеет права предпринимать никаких действий по квартире. Вот и получается, что залог - это собственность на какой-то срок.
Залог тоже можно покупать и продавать, как и право собственности. Через Закладную к примеру.
Я же говорю, что это из области дифференциальных уравнений, так как залог - это производная права собственности.

navptr писал(а):
У нас ведь никто не знает что будет через полгода, а на 1-2 года и подавно загадывать опасно. Поэтому, прижилась схема - оплатил месяц вперед и все "свободны".

Я предлагаю не просто обычный договор аренды на 10лет, который в любой момент можно разорвать, а три договора, один из которых регистрируется в Росреестре, а один или два нотариальные. Зарегистрированный договор можно разорвать только через суд, если стороны не пришли к консенсусу.
Чем дальше мы отходим от коммунистического беспредела, тем больше понимаешь, что "ТАК ЖИТЬ БЫЛО НЕЛЬЗЯ".
Сейчас жить можно так, как договоришься или сам устроишь.