Продажа квартиры под залогом 14 / 2264

Ayd писал(а):
Добрый день!
Планирую продать квартиру под залогом в банке (номос банк). Оформляли в ипотеку. В связи с этим, есть вопросы: 1. можно ли продать такую квартиру не гася ипотеку? 2. сколько я потеряю в цене, по сравнению с чистой продажей?
Спасибо.

Как это-то не гася ипотеку? А ипотеку куда денете?
Опыт такой:
Согласие никакого банка не надо, ставите в известность своего кредитного инспектора о том, что завтра будет погашена вся сумма ипотеки, на что он несказанно будет рад, и он вам говорит сумму на день предполагаемой оплаты. Уточняются сроки снятия обременения банком, ипотеки в силу закона, т. к. сроки разные у разных банков (от 3 до 45 дней). В день подписания договора купли-продажи, гасится вся ипотека со всеми пенями и штрафами и в этот же день документы сдаются на гос. регистрацию, оставшиеся деньги в ячейку до гос. регистрации, потому что может быть приостановление и т.д. Приобретать, в принципе как и продавать в данной ситуации без специалиста, а не дилетанта, будет мягко говоря сложновато. Это выглядит только просто. Нет отработанной схемы проведения подобной сделки, нет никакой гарантии, что кто-то (один из участников сделки) на какой стадии откажется из-за страхов, а если то, а если это и т.д.

Овсянникова Елена писал(а):
В день подписания договора купли-продажи, гасится вся ипотека со всеми пенями и штрафами и в этот же день документы сдаются на гос. регистрацию, оставшиеся деньги в ячейку до гос. регистрации, потому что может быть приостановление и т.д.

Интересно, кто выступает спонсором погашения ипотеки? Покупатель?

Овсянникова Елена писал(а):

Ayd писал(а):
Добрый день!
Планирую продать квартиру под залогом в банке (номос банк). Оформляли в ипотеку. В связи с этим, есть вопросы: 1. можно ли продать такую квартиру не гася ипотеку? 2. сколько я потеряю в цене, по сравнению с чистой продажей?
Спасибо.

Как это-то не гася ипотеку? А ипотеку куда денете?
Опыт такой:
Согласие никакого банка не надо, ставите в известность своего кредитного инспектора о том, что завтра будет погашена вся сумма ипотеки, на что он несказанно будет рад, и он вам говорит сумму на день предполагаемой оплаты. Уточняются сроки снятия обременения банком, ипотеки в силу закона, т. к. сроки разные у разных банков (от 3 до 45 дней). В день подписания договора купли-продажи, гасится вся ипотека со всеми пенями и штрафами и в этот же день документы сдаются на гос. регистрацию, оставшиеся деньги в ячейку до гос. регистрации, потому что может быть приостановление и т.д. Приобретать, в принципе как и продавать в данной ситуации без специалиста, а не дилетанта, будет мягко говоря сложновато. Это выглядит только просто. Нет отработанной схемы проведения подобной сделки, нет никакой гарантии, что кто-то (один из участников сделки) на какой стадии откажется из-за страхов, а если то, а если это и т.д.

Ну если кредит погашен - согласие банка действительно не нужно.
Но тут ведь вот какая ерунда: чьими деньгами гасится?
Деньгами продавца?
Отлично.
Достал из кармана деньги, погасил кредит, и продает себе спокойно свою квартирку...
Деньгами покупателя?
А вот тут начинается самое интересное, потому что деньги в ячейке банка - это не деньги на счете банка: их банк не может списать в счет долга.
Даже если деньги на аккредитивном счете, то все-равно их нельзя списать со счета в счет погашения долга.
Допустим, покупатель пошел на то, чтобы его деньгами был погашен кредит продавца. Вопрос: если кредит погашен, и продавец банку больше ничего не должен, зачем ему продавать квартиру?
Таким образом, при всех этих схемах есть те, участники сделки, которые рискуют.
Это - или покупатель квартиры. Он рискует, если его деньгами расплачиваются до того, как он получил квартиру в собственность;
или банк, который рискует, когда залог снят, а кредит еще не погашен.
Еще в 2008 году я описывал схемы продажи квартиры из под залога, и несколько способов, как это можно сделать: внешняя ссылка
Наиболее приемлемыми для заемщика и банка способами, я считаю способ 3 и 5:

Способ 3:
Заемщик находит покупателя на свою квартиру. Банк согласен, чтобы покупатель приобрел квартиру заемщика-продавца. Покупатель приобретает квартиру, находящуюся в залоге.
Деньги покупателя все время, пока длится государственная регистрация, находятся в ячейке депозитария банка. Заметьте: деньги в ячейке - это не деньги на счету в банке. Соответственно, пока банк свою часть денег - часть (в размере остатка ссудной задолженности) на счет не зачислил - он не дает необходимых документов для снятия залога. После сделки часть денег (в размере остатка ссудной задолженности) получает банк, и зачисляет их на счет, а остальную часть денег из ячейки депозитария получает продавец. Долг погашен.
«Подводный камушек»: покупателю, ставшему собственником квартиры, приходится снимать залог. Риски при таком способе для покупателя - минимальны, разве что лишние хлопоты по снятию залога. Да и банк должен согласиться на такой способ решения вопроса.
...
Способ 5:
Заемщик находит покупателя на свою квартиру. Банк согласен. Покупатель приобретает квартиру, находящуюся в залоге. Деньги передаются через ячейку депозитария банка, доступ к которой помимо продавца и покупателя имеет сотрудник банка.
Несмотря на то, что деньги в размере остатка ссудной задолженности не попали на счет продавца в банке, банк готовит документы, необходимые для снятия залога. Вместе с государственной регистрацией сделки купли-продажи регистрируется и снятие обременения. После государственной регистрации, деньги из ячейки забирает сотрудник банка, и вносит их на счет в банке.
«Подводные камушки»: требуется согласие банка. Поскольку залог снимается, хотя на счету в банке денег еще нет. Но риск для банка - не большой: ведь деньги находятся в банке, хоть и не на счету, а в депозитарии.

Я не случайно перечислил несколько способов: выбор наиболее приемлемого - всегда предмет торга продавца-заемщика, банка и покупателя квартиры заемщика.

Если закон разрешает в вашем случае реализацию во внесудебном порядке, то варианты:

1.добровольно
1.1 стандартная процедура реализации ипотечной квартиры
1.2 продажа с реструктуризацией долга залогодателя (процент выше если нет обеспечения)
1,3 перепись долга на третье лицо с открытием кредитной линии на недостающую сумму.

2. добровольно принудительно
2.1 по исполнительной записи натариуса (до заключения договора залога, или после(но при этом залогодатель должен дать согласие))
если оговорено в договоре залога.
2.2 продажа банком по договору комиссии,
2.3 через специальные торговые организации

3. судебное
вы все ещё можете свести все к добровольному или добровольно принудительному способу. вплоть до вынесения решения суда о взыскании и отправки исполнительного листа судебным приставам для организации торгов.

ответ на 2-ой вопрос - хз.