Квартира под ипотекой, вынесено решение суда 17 / 839

loginka123

Квартира находится в залоге банка, банк предлагает продажу по схеме - определена рыночная стоимость квартиры, которая будет проходить по ДКП и будет заложена в ячейку банка. Задолженность по кредиту с учетом штрафов составляет больше, определенной рыночной стоимости. Необходима доплата кредитором определенной суммы банку, для полного погашения задолженности. Банк выдает гарантийное письмо покупателю, о том что обязуется снять обременение, после внесения ДС на р\c банка. После закладки денег в ячейку, регистрации ДКП квартира переходит покупателю с обременением, после чего банк по гарантийному письму обязуется выдать закладную, после внесения денег на р/с. Вопрос заключается в том, какие риски несет покупатель в данном случае, когда задоженность превышает рыночную стоимость квартиры? Насколько гарантийное письмо несет юридическую силу ? Не получится ли так, что банк не выдаст закладную и обременение не будет снято, пока кредитор не погасит оставшуюся задолженность и штрафы ?

Стоимость объекта больше, чем стоимость задолженности банка?
Вы на банк выходили? Т.к. в данном случае квартира должна реализовываться через аукцион и у банка должна быть оценка не старше 6 месяцев. Хотя сейчас по такой же квартире работаем с ВТБ 24 без аукциона, только у нас сумма задолженности больше стоимости объекта :ps_ih:

На банк выходили, были переговоры. В данном случае сумма задолженности больше стоимости объекта

С чьих сторон есть риэлторы, если есть, то имели ли они хоть один раз опыт с аналогичными ситуациями?

Елена, со стороны покупателя я, и со стороны продавца есть риелтор, который ес-но будет преследовать интересы продавца. Но здесь доконца непонятно - одно дело когда сумма задолженности меньше стоимости объекта, есть интерес у продавца, сумма делится на задолженность банка и деньги продавца, которые закладываются в 2 ячейки. Последний изымает их только после снятия обременения. А в данном случае задолженность превышает стоимость объекта, по сути все риски берет на себя покупатель - банк может не отдать закладную, пока кредитор не погасит полностью задолженность. И что в результате получает покупатель? Квартиру с обременением и с долгами? Как возможно разрешить данный вопрос, у кого есть опыт в подобных сделках?

Очевидно, Тип Топ, Вам терять уже нечего...

loginka123 писал(а):
Елена, со стороны покупателя я, и со стороны продавца есть риелтор, который ес-но будет преследовать интересы продавца. Но здесь доконца непонятно - одно дело когда сумма задолженности меньше стоимости объекта, есть интерес у продавца, сумма делится на задолженность банка и деньги продавца, которые закладываются в 2 ячейки. Последний изымает их только после снятия обременения. А в данном случае задолженность превышает стоимость объекта, по сути все риски берет на себя покупатель - банк может не отдать закладную, пока кредитор не погасит полностью задолженность. И что в результате получает покупатель? Квартиру с обременением и с долгами? Как возможно разрешить данный вопрос, у кого есть опыт в подобных сделках?

Вы правильно рассуждаете и если чего по цепочке пойдет не так, помните, банк останется в стороне с деньгами и пенять будет на продавца.
Какой банк, если ВТБ 24, то пошагово расскажу, если нет, то бесполезняк и то, города разные, входы и выходы на главных разные, поэтому ничего не гарантирую - это, ведь, просто, делюсь опытом конкретной ситуации, с конкретными людьми, т.к. не со всеми продавцами я готова работать, мне мои нервы дороже стоят, а тем более с представителями продавца, которые знают меньше об ипотеке и вывода из залога, чем их клиенты.
Поэтому такие квартиры должны быть дешевле от 5% до 15 % от РН.
А тут была история, один год назад, работали от Покупателя.
Квартира дешевле на 10% от РН, но под обременением, ипотека АИЖК, залог 2/3 доли.
Просрочка по оплате полгода. Разрешение банка только устное. Куча телодвижений, стандартных, которые описывать не стану, но за неделю до гос. регистрации, бац, второй арест от Сбера. В истерике звоним суд. приставам, а они оказывается всем должны, причем долги, превышали в раз этак 7, стоимости объекта, там на бизнес, тут на машину, которая разбита в пух и прах и т.д. банков 5. Если АИЖК сняло обременение до этого, то мы влетели бы далеко и надолго, а так как квартира находилась еще под ипотекой АИЖК, то мы каждый день ходили, звонили юристам банка, о том, чтоб он написал судебным приставам письмо требование, о том, что эта квартира на сегодняшний день банка, под программой АИЖК и они не имеют права накладывать арест на его имущество. Наконец, написали, ушел день, второй день мы у приставов, через задний ход через день у нас на руках снятие обременения и мы в юстиции. Снятие ареста - вывод из залога и переход права собственности проходил в один день, наследующий день покупатель получил долгожданное свидетельство о государственной регистрации права собственности. Сделка, от момента подписания ДКП и получением св-ва, прошла за 3 месяца 3 недели, за это время наш покупатель нас не беспокоил, т.к. все риски знал, но топнул ножкой и сказал хочу.
Что характерно, продавцы были очень отзывчивы и не скрывались, и не мешали работать!
П.С. С покупателем, до сих пор, поддерживаем отношения, в виде рекомендаций его друзей и знакомых, а сегодня позвонил и сказал, с улыбкой, что достали его приставы, которые приходят к старым собственникам, надеюсь не надо никому объяснять, как работают приставы и почему они туда ходЮть. Вот именно, поэтому тоже, такие квартиры должны стоить порядком дешевле (10-15%%). :men: