Рефинансирование ипотеки в долларах 55 / 3439

IgorK писал(а):
Waveman писал(а):
Вы верите в курс евро 68 рублей? Только в этом случае рублевая ипотека становится выгоднее...

Примерно такая же логика была у тех кто взял кредит в швейцарских франках в 2006-7гг. Потом кризис, резкое падение рубля, падение рублевых доходов.
Еще нет ни одной модели которая бы достоверно предсказывала цены на сырье. Пока что она стабильно высокая. Стоит ей упасть раза в 2, то и 100 рублей за евро будет реальностью.

Ипотека безопаснее в той валюте, в которой имеешь доход. Если жить и работать в России, получая доход в рублях, в рублях и ипотеку нужно брать. Если живёшь, скажем, в Германии и получаешь доход в евро, можно спокойно брать ипотеку в евро и не печалиться о колебаниях его курса.
Даже если кто-то и переплачивает по ипотеке за счёт не самого выгодного выбора валюты - можно считать, что он переплачивает не просто так, а за страховку.
Работодателей не беспокоят кредиты наёмных работников, они в какой валюте платили зарплату, в такой и будут платить, и размер зарплаты не будет автоматически пересчитываться каждый месяц по курсу евро или доллара. А если перестанут платить - то уже неважно будет, в какой валюте ипотека, так и так попадалово.

IgorK писал(а):
Waveman писал(а):
Вы верите в курс евро 68 рублей? Только в этом случае рублевая ипотека становится выгоднее...

Примерно такая же логика была у тех кто взял кредит в швейцарских франках в 2006-7гг. Потом кризис, резкое падение рубля, падение рублевых доходов.
Еще нет ни одной модели которая бы достоверно предсказывала цены на сырье. Пока что она стабильно высокая. Стоит ей упасть раза в 2, то и 100 рублей за евро будет реальностью.

В 2008-м евро вырос с 36 до 45 рублей , то есть на 25%, при этом нефть упала с 130 до 40 рублей, то есть более чем в 3 раза. А каком двухкратном росте речь?

Сейчас центробанки этого не допустят - непачатают бабла столько сколько нужно, запустят QE4,5,6
Опять же если евро будет под 100 - то всем российским компаниям будет трындец, посмотрите на обьем внешнего корпоративного долга... так что и наш ЦБ будет тратить резервы не допуская такой девальвации.
Не стоит рисовать фантастические сценарии...

Не исключаю, что евро будет стоить 50 рублей, но более вероятно укрепление доллара к евро после сворачивания QE3 в следующем году...
собственно поэтому и перебежал из доллара в евро на пике курса в 1,37.

Американцы могут регулировать цены на нефть как им захочется через интенсивность печатного станка, при цене на нефть ниже 100 долларов добыча сланцевой нефти становится нерентабельной, а кто у нас в этом году стал мировым лидером по добыче нефти? Правильно , США. Вот и думайте..

zavrelena писал(а):
IgorK писал(а):
Waveman писал(а):
Вы верите в курс евро 68 рублей? Только в этом случае рублевая ипотека становится выгоднее...

Примерно такая же логика была у тех кто взял кредит в швейцарских франках в 2006-7гг. Потом кризис, резкое падение рубля, падение рублевых доходов.
Еще нет ни одной модели которая бы достоверно предсказывала цены на сырье. Пока что она стабильно высокая. Стоит ей упасть раза в 2, то и 100 рублей за евро будет реальностью.
Ипотека безопаснее в той валюте, в которой имеешь доход. Если жить и работать в России, получая доход в рублях, в рублях и ипотеку нужно брать. Если живёшь, скажем, в Германии и получаешь доход в евро, можно спокойно брать ипотеку в евро и не печалиться о колебаниях его курса.
Даже если кто-то и переплачивает по ипотеке за счёт не самого выгодного выбора валюты - можно считать, что он переплачивает не просто так, а за страховку.
Работодателей не беспокоят кредиты наёмных работников, они в какой валюте платили зарплату, в такой и будут платить, и размер зарплаты не будет автоматически пересчитываться каждый месяц по курсу евро или доллара. А если перестанут платить - то уже неважно будет, в какой валюте ипотека, так и так попадалово.

Да это все понятно, здесь же не маленькие дети. Но доплата за эту страховку в 50% от платежа - это согласитесь перебор.
Ипотека безопаснее в той валюте, в которой имеешь доход - вот именно что плата за эту безопасность слишком высока.
А кто заплатит за страховку от уменьшения зарплаты, которая может снизиться у станет невозможно обслуживать дорогой рублевый кредит, при этом платя в валюте в 1,5 раза меньше - можно откладывать подушку безопасности в валюте кредита, и активировать ее в кризисные периоды резких скачков валют.

Waveman писал(а):
IgorK писал(а):
Waveman писал(а):
Вы верите в курс евро 68 рублей? Только в этом случае рублевая ипотека становится выгоднее...

Примерно такая же логика была у тех кто взял кредит в швейцарских франках в 2006-7гг. Потом кризис, резкое падение рубля, падение рублевых доходов.
Еще нет ни одной модели которая бы достоверно предсказывала цены на сырье. Пока что она стабильно высокая. Стоит ей упасть раза в 2, то и 100 рублей за евро будет реальностью.

В 2008-м евро вырос с 36 до 45 рублей , то есть на 25%, при этом нефть упала с 130 до 40 рублей, то есть более чем в 3 раза. А каком двухкратном росте речь?

Посчитаем?
Допустим, есть кредит 100000 евро. (Цифры беру с потолка).
Не трудно посчитать, что при курсе 36 рублей долг составляет 3 600 000 рублей.
А при курсе 45 рублей?
Да, платеж вырос "всего" на 25%, но чего-то мне подсказывает, что в пересчете на рубли долг не уменьшился (если кредит взят лет на 20).

Беру, опять же для примера, кредит 100000, процентную ставку по кредиту 6,5% и срок кредита 20 лет.
Подставляю данные в внешняя ссылка.
Получаю: ежемесячный платеж 745,7 евро.
С 2008 по 2013 год прошло 5 лет.
Калькулятор показывает, что через 5 лет пользования кредитом (при условии, что платежи вносятся строго по графику) долг заемщика составляет 85589,12 евро.
При курсе 45 рублей за евро долг заемщика составляет 3 851 510 или на 251 510 рублей больше, чем на момент получения кредита.
Теперь посчитаем, сколько за 5 лет отдано банку: 745,7 х 12 х 5 = 44742 евро. Поскольку курс за эти 5 лет был разный, я возьму средний между 45 и 36, то есть, 40,5 рублей за евро.
44742 х 40,5 = 1812051
И смотрите какая штука: 5 лет прошло, долг банку стал больше, чем был, при этом 1812051 уже отдано банку + 251510 увеличение долга в пересчете на рубли.
Теперь я сделаю то, что делать нельзя, а именно: сложу уже заплаченные деньги с оставшимся долгом: 1812051+3851510 = 5663561

Теперь посчитаем в рублях. Курс возьму 12% годовых.
Подставляю 3 600 000 рублей в калькулятор
Срок - тот же: 20 лет.
Ежемесячный платеж - 39 639.10 рублей
За те же 5 лет заплачено банку: 39639,1 х 12 х 5 = 2378346
Долг при этом 3 302 795.84
Тут я сделаю то, что делать нельзя, а именно: сложу уже заплаченные деньги с оставшимся долгом: 2378346 + 3302795,84 = 5681141,84

Вы выгоду видите от получения кредита в валюте по более низкой ставке?
Лично я - нет: 17580 - сомнительная выгода, с учетом того, что долг в пересчете на рубли - больше и конвертация - денег стоит.

То есть, если платить по кредиту без досрочных погашений - выгоды нет, но зато есть: риск изменения ставки евро и риск изменения ставки Euribor
Что касается ставки Euribor:
На 12.12.2013 годовая ставка Euribor (12m) = 0,549%
В 2008 году ставка Euribor (12m) составляла примерно 4,5% - 5,5% (смотря с каким месяцем сравнивать). Я лично из этого делаю вывод, что потенциал снижения - максимум 0,5%, а потенциал роста ставки - 5% запросто.
И это - тот риск, который Вы на себя взяли.

Что делать, чтобы получить выгоду от Вашего решения:
Всю разницу между тем размером платежа, который Вы вносили бы ежемесячно, будь у Вас рублевый кредит и размером ежемесячного платежа по валютному кредиту, направляйте в счет досрочного погашения. Тогда выгода будет ощутимой.

Waveman писал(а):
собственно поэтому и перебежал из доллара в евро на пике курса в 1,37.

А если максимум сменится минимумом, Вы будете искать приемлемые условия перекредитования долларами?

Получается, что если иметь неограниченные возможности перекредитовываться в любой момент другой валютой, то, играя на разнице в курсах разных валют и подлавливая удачный момент перекредитования, можно заставить банки уплачивать друг другу Ваши проценты по ипотеке? :sh_ok:

сейчас очень много несчастных, которые брали под дешевый доллар ипотеку, а платят по дорогому...
наоборот, надо из валюты срочно рефинансироваться в рубли, пока есть время

если кому нужно, у меня есть очень давняя знакомая в банке, которая занимается этим, пишите, поможем кому сможем

Elena177 (Е. Фролова) писал(а):
сейчас очень много несчастных, которые брали под дешевый доллар ипотеку, а платят по дорогому...

На изменении курса доллара можно не только терять, но иногда и зарабатывать.

Меня заинтересовала мысль ТС о рефинансировании кредитов, меняя валюту. То, что он в условиях, когда все прутся за рублёвой ипотекой, взял ипотеку в валюте, уже говорит о том, что он как минимум смелый человек. То, что он принял решение о рефинансировании, говорит о том, что он не расточительный.
А то, что он просчитал максимум соотношения евро/доллар при рефинансировании, говорит о том, что он далеко не глупый.

Что-то мне подсказывает, что это, возможно, как раз тот случай, когда он прав, а мы все неправы. Надо посчитать.

Мой предыдущий пост не был ироничным, как, возможно, кому-то показалось. Чудеса с валютными операциями обмена с участием нескольких валют бывают ещё и не такими. Просто надо посчитать.

zavrelena писал(а):
Просто надо посчитать.

Как раз ситуация в том, что это просчитать нельзя. Если бы вы, ну или топик стартер могли хоть как-то предсказывать поведение курсов валют, то были бы уже миллиардерами. В мире могут это делать единицы - те у кого в руках печатный станок и власть.

Для нас, простых смертных доступен только анализ рисков. Риски с валютной ипотекой выше, что означает, то если это 5я квартира автора то можно и поиграться, но если 1я то он сильно рискует.

zavrelena писал(а):
Waveman писал(а):
собственно поэтому и перебежал из доллара в евро на пике курса в 1,37.

А если максимум сменится минимумом, Вы будете искать приемлемые условия перекредитования долларами?

Получается, что если иметь неограниченные возможности перекредитовываться в любой момент другой валютой, то, играя на разнице в курсах разных валют и подлавливая удачный момент перекредитования, можно заставить банки уплачивать друг другу Ваши проценты по ипотеке?

Елена, Вы давно в магазине были?
Весной покупал яйца: 34 -36 руб десяток, сейчас - 46 - 48;
Молоко: 35 руб весной, против нынешних 48.
(Цены Ашана и Пятерочки)
Проезд в метро - 40 руб. С января, т.е на 25% выше нынешних цен.
Когда растет цена на предметы роскоши - это одно, но когда растет на товары первой необходимости - это совсем другое: это бьет по массовому потребителю.
Красивый выход - один: "порезать бумагу", то есть, напечатать ничем не обеспеченных бумажек, вследствие чего курс рубля изменится относительно основных валют. Из чего делаю простой вывод: хранить сбережения надо в валюте, а кредиты брать - в рублях, особенно сейчас.

Дмитрий Овсянников писал(а):
а кредиты брать - в рублях, особенно сейчас.

Кстати да.
Возмем рублевый кредит, фиксированная ставка по нему около 12%, инфляция 6%, эффективная ставка 12-6=6%
Фиксированная ставка по кредиту в евро 8%, инфляция 1%, эффективная ставка 7%
Можно взять кредит с плавающей ставкой, но там эффективные ставки примерно также соотноситься будут.