Вопрос. Продажа ипотечной квартиры с услугой "Своя ставка" от Сбербанрка. Вторичка. 28 / 475

[maik007]

Те, кто смотрит новострой зачастую объявления вторички даже не открывают, зная о другой ставке.

как это правильно

[Олег Клеев]

Окей, ставка субсидированная, но субсидировал я ее сам, со своих личных средств, а не со средств третьей стороны.

По сути - это внутренняя программа субсидирования от Сбера.
Банк будит ссылаться на свои, внутренние правила и настаивать, что это субсидия от банка - вероятность положительного решения минимальна.
Фото:

Это важно:

Сбер оставляет за собой право отказать в данной опции. Это не публичная оферта.

Согласен:

Вообще рыночная цена квартиры, есть рыночная цена. Если Вы надеетесь за счет ставки увеличить стоимость продажи, относительно аналогов, то я бы на это не рассчитывала.

Учитывая "скорость" судебных разбирательств и плюсы, которые вы планируете получить - не вижу рентабельности.

Другой важный вопрос - почему возникла такая ситуация, при которой вам приходится продавать в данный момент?

Вы планировали заработать, получить конкурентное преимущество за счет низкой ставки?

Если нет, то зачем вам судиться? В экстренной ситуации работают с тем, что есть - нормальный специалист добьется максимума на сегодня, в конкретно ваших условиях продажи.

Не надо переоценивать процентную ставку - это далеко не самый решающий момент покупки недвижимости.

Недвижимость покупают не только одни ипотечники - существует огромная масса других, более важных мотиваций.

[maik007]

Не надо переоценивать процентную ставку - это далеко не самый решающий момент покупки недвижимости.

вы так разрушите миф о доступности...столько лет вдалбливали как помогает низкая ставка покупателю, удвоили ради этого цену. а тут вон оно че...

[edelweis)))]

Обычная банковская уловка.
Мне напомнило, как банки при автокредитовании настаивают на оплате КАСКО на три года вперёд, а чтобы сумма на казалась огромной, её включают в тело кредита.
А зачем терять льготный процент по ипотеке - зачем продавать? По ощущениям, гиперинфляция происходит прямо сейчас, долги сгорают.

[ddcumming]

А зачем терять льготный процент по ипотеке - зачем продавать? По ощущениям, гиперинфляция происходит прямо сейчас, долги сгорают.

ТС наверняка хочет зафиксировать прибыль, но не тут-то было. О технологии извлечения прибыли нужно было думать перед подписанием ДКП
Была у меня тема viewtopic.php?f=67&t=70608 про похожих ипотечных коммерсантов, на меня шипели некоторые риэлторы - мол цена нормальная рыночная, а не накрученная дешевой ипотекой.

Оцените пожалуйста потенциал падения цены квартиры в Красково. 3-к. квартира, 73,2 м², 11/13 эт. 10 600 000 р 144 809 р за м²
Московская область, г.о. Люберцы, дачный пос. Красково, Егорьевское ш., 1к6 внешняя ссылка

Количество комнат: 3 Общая площадь: 73.2 м² Площадь кухни: 11.5 м² Жилая площадь: 45.1 м² Этаж: 11 из 13, лоджия, комнаты изолированные, санузел: совмещенный, раздельный, требует ремонта, свободная продажа, возможна ипотека(**** )

внешняя ссылка

Квартира с панорамным видом на лес и озеро в 20 минутах от Москвы!!!
Продаётся квартира свободной планировки в современном Жилом комплексе комфорт-класса «Новокрасково», соответствующая Вашим желаниям!

ГОРИЗОНТЫ ПРОСТОРА
Окна выходят на две стороны дома, из которых открывается панорама на многие километры вокруг! Ни одна высотка не перекрывает обзорный вид на леса и посёлки поблизости, озеро прямо под окнами!

СВОБОДА ДЛЯ СОЗДАНИЯ УЮТНОГО ЖИЛЬЯ
- 73,2 кв.м. (75 кв.м. с лоджией) площади квартиры
- Свободная планировка без перегородок позволяет разделить пространство квартиры по Вашим индивидуальным потребностям
- Большое количество окон позволит увеличить комнатность квартиры
- Возможность объединения кухни и гостиной для создания просторной общей комнаты
- Два санузла для большой семьи
- Потолки 2,85 метра

КОМФОРТ-КЛАСС ДЛЯ ЖИЗНИ
- Закрытый двор без машин
- Обустроенные современные детская и спортивная площадки
- Колясочная комната на первом этаже
- Подъезд без порога и лестниц
- Охрана, видеонаблюдение на территории двора и вокруг дома
- Благоустроенная набережная на территории
- Детский сад за углом
- Новая школа в 2023-2024 году
- Эффектный архитектурный облик ЖК переменной этажности
- Свободные парковки на 500+ мест

МОСКВА РЯДОМ
400 м (5 минут) до ж/д станции «Коренёво», от которой на электричке можно добраться до:
м. Выхино – 17 минут
м. Андроновка (МЦК) – 28 минут
м. Авиамоторная – 32 минуты
м. Электрозаводская – 36 минут
м. Комсомольская – 44 минуты
Ненагруженная ж/д ветка, в электричке всегда есть свободные места!

РАЗВИТАЯ ИНФРАСТРУКТУРА ПРЯМО В ЖК
- Более 5-ти продуктовых магазинов (в т.ч. «Магнит», «КБ», «Ароматный мир», «Раменский деликатес» и другие)
- Заведения общественного питания (пекарни, кофейни, бары, «еда на вынос»)
- Две аптеки
- Зоомагазины
- Пункты выдачи Ozon, Wildberries
- Детская поликлиника
- Салоны красоты
- Баскетбольная площадка

ИНФРАСТРУКТУРА В ПЕШЕЙ ДОСТУПНОСТИ
- 10 минут до районной поликлиники/больницы
- 10 минут до хвойного лесопарка
- 15 минут до действующей городской школы
Дом сдан в октябре 2021 года, право собственности получено.

Квартира приобреталась в ипотеку и находится под обременением банка, в связи с чем необходима предоплата 40% стоимости квартиры ! Ипотека возможна при наличии первого взноса от 40% !

Порядок совершения сделки:
1. Заключение договора и оплата 40% стоимости
2. Снятие обременения с недвижимости
3. Внесение на аккредитив либо перечисление оставшейся суммы
4. Регистрация перехода права собственности

Кадастровый номер квартиры: 50:22:0060704:4164
--------
данные из авито

[Porpeller]

Интересует момент с продажей ипотечной квартиры, а именно с уступкой долга от продавца к покупателям. Ипотека от Сбера.
Ипотека была взята летом 2023.
На данный момент ставка по ипотеке составляет - 6,7% годовых. Была использована услуга "Своя ставка", оплаченная со своих личных средств.
Базовая ставка без учета скидки составляет - 11,2% годовых.
Так уж получилось, что в связи с намечающимся переездом выставил квартиру на продажу. Но Сбербанк не хочет отдавать такую низкую ставку предполагаемым покупателям. Понятно почему

Как я понимаю, автор темы уже слился. Может быть кто-то знает или помнит, сколько % от цены квартиры составляла доплата за снижение ипотечной ставки ? Процентов 20 ?

viewtopic.php?p=3115557#p3115557

об этих рисках 1000 раз писали все...

внешняя ссылка

Программы «льготной ипотеки ...»
3.1. Риски для заемщика
Несмотря на кажущуюся на первый взгляд выгоду в виде снижения ежемесячных платежей, заемщик берет на себя высокие риски из‑за завышения цены приобретаемой недвижимости.

внешняя ссылка

Основной риск заемщика связан с невозможностью продать недвижимость на вторичном рынке без потерь, то есть по той же цене, по которой она была приобретена, если только цены на недвижимость за время владения не выросли на 30%. Представим, что заемщик вдруг захочет полностью погасить ипотеку через несколько месяцев. В таком случае он «подарит» банку всю комиссию в размере 20– 30% от цены квартиры (другими словами, позволит ее признать в доход единовременно), а

реальная стоимость квартиры на рынке будет на те же 20 – 30% ниже. Это существенно ограничит людей в возможностях улучшать жилищные условия в последующем или при изменении жизненных обстоятельств (например, при переезде в другой город и так далее).

внешняя ссылка

Наиболее неблагоприятна ситуация, если заемщик, например, из‑за потери работы или болезни не сможет обслуживать кредит в первые годы после покупки жилья и банк будет взыскивать принудительно задолженность путем продажи жилья на торгах. В этом случае заемщик, скорее всего, полностью потеряет первоначальный взнос, а вырученных от продажи средств может не хватить на погашение всей задолженности.

Данные риски высоки в течение первых трех‑пяти лет жизни кредита, пока задолженность по нему не опустится ниже реальной рыночной стоимости квартиры (при условии, что цены на жилье не будут падать), и кратно увеличиваются в случае снижения цен на рынке жилья
(подробнее – в разделе 4 «Гипотетический сценарий реализации системных рисков и роль субсидируемой ипотеки»).
Кроме того, снижение процентных выплат по кредиту влияет на налоговый вычет по процентам, что снижает совокупную выгоду для заемщика

.

[Ужасно злая старушка]

Может быть кто-то знает или помнит, сколько % от цены квартиры составляла доплата за снижение ипотечной ставки ? Процентов 20 ?

Если на 5% годовых снизить, то комиссия была примерно в размере базовой ставки от суммы кредита.
Сейчас примерно в 18% от суммы кредита обходится снижение ставки на 5 % годовых, т.е. ипотеку со ставкой 11 с мелочью процентов годовых на вторичке все ещё можно получить при оплате комиссии.
И не обязательно же на все 5% годовых снижать. Можно и на меньший процент с шагом 0,5, тогда и комиссия будет меньше.

[Porpeller]

Если на 5% годовых снизить, то комиссия была примерно в размере базовой ставки от суммы кредита.
Сейчас примерно в 18% от суммы кредита обходится снижение ставки на 5 % годовых, т.е. ипотеку со ставкой 11 с мелочью процентов годовых на вторичке все ещё можно получить при оплате комиссии.

ТС снизил так (но пишет в настоящем времени, а не в прошедшем: базовая ставка "составляет", а не "составляла")

На данный момент ставка по ипотеке составляет - 6,7% годовых. Была использована услуга "Своя ставка", оплаченная со своих личных средств.
Базовая ставка без учета скидки составляет - 11,2% годовых.

Если посчитать снижение как 11,2%-6,7% , то величина снижения 4,5%

И как я предполагаю, комиссия фигурирует в ДКП на как комиссия, а просто на эту сумму была повышена цена покупки ?

[Cвятoслав Tеплов]

Вообще рыночная цена квартиры, есть рыночная цена. Если Вы надеетесь за счет ставки увеличить стоимость продажи, относительно аналогов, то я бы на это не рассчитывала.

Elena Naryshkina, будем честны, рыночная цена на первичное жилье раздута при помощи льготной ипотеки. Увеличить цену выше текущей рыночной не удастся, но продать вторичкную квартиру по цене близкой к первичке за счет низкой ипотечной ставки

6,7% годовых.

вполне реально, но Сбер не даст такие условия.

Не даст.
Не стоит притягивать цену на вторичку к цене новостройки по одному комплексу, я бы ориентировалась на выставленные аналоги именно по вторичке. Те, кто смотрит новострой зачастую объявления вторички даже не открывают, зная о другой ставке.
Из кейсов этого года, продать удачно, удалось только Кольскую. И только потому что пришел покупатель с налом и хочу жить сейчас, каких там крайне мало. Конкурировать с застройщиком и его ставками нереально.

Согласен с Еленой, что цена % на ипотеку не влияет на выбор покупателей, при равных условиях/цене на саму квартиру.
Цена должна быть привлекательной.
А потом уже платежи за ипотеку.

[Porpeller]

Согласен с Еленой, что цена % на ипотеку не влияет на выбор покупателей, при равных условиях/цене на саму квартиру. Цена должна быть привлекательной. А потом уже платежи за ипотеку.

Иссякли желающие купить по любой цене, лишь бы ипотечный платеж за квартиру не превышал дохода от её сдачи в аренду ?