Схема купли-продажи заложенной в банке квартиры 153 / 9752

При покупке объекта с обременением в виде залога есть только одна схема, которая реально минимизирует риски. Это снятие обременения одновременно с регистрацией перехода права. Остаток денег (ссудной задолженности) в соответствии с заранее заключенным трехсторонним договором (продавец (ипотечник)-покупатель-банк) помещается в ячейку или в крайнем случае, открывается аккредитив. Условие доступа представителя банка к деньгам-зарегистрированный переход права на имя покупателя и отсутствие обременений. Но, увы, на такую схему банки соглашаются редко, и только в отношении заемщиков, у которых есть просрочки, и в отношении которых начата процедура обращения взыскания залога. В схемах, где обременение снимается до сделки деньгами покупателя, либо после момента регистрации перехода права на имя покупателя, есть много рисков потери покупателем своих денег. На нынешнем рынке вряд ли кто то станет рисковать без должной мотивации.

Алексей Слесарев писал(а):
При покупке объекта с обременением в виде залога есть только одна схема, которая реально минимизирует риски. Это снятие обременения одновременно с регистрацией перехода права.

Я такую схему только в ВТБ встречал.

Даже Дельта разносит по времени переход права и снятие залога. Хоть на 3 дня, но разносит.
Правда, по их схеме, сначала (с согласия банка) регистрируется переход права на нового покупателя, что немаловажно.

Алексей Слесарев писал(а):
В схемах, где обременение снимается после момента регистрации перехода права на имя покупателя, есть много рисков потери покупателем своих денег.

Назовите пожалуйста эти риски покупателя, на каком этапе ( см. схему ниже ) и какую сумму есть риск потерять?

Схема выглядит так ( ещё раз повторю для удобства ):
1. Закладка в 2 ячейки, в одну сумма непогашенной ипотеки, в другую - разница между суммой сделки и суммой непогашенной ипотеки
2. Регистрация перехода права собственности на покупателя с залогом банка.
3. Забор денег из 1 ячейки сотрудником банка, выдача банком "письма" на снятие залога.
4. Снятие залога .
5. Получение покупателем документов без обременения.
6. Забор денег продавцом из 2-й ячейки после снятия залога.

Покупал себе квартиру из под залога АйСиАйСиАй Банк Евразия.
Изначально были договоренности с банком через 2 ячейки, которая приведена выше.
Но за 3-4 дня до нашей сделки, их эксклюзивные регистраторы уезжали на 2 недели в отпуск. Кроме их банк никому "не доверял".
Учитывая сентябрь 2014 года и то что у продавца была валютная ипотека, пошли на рискованную для меня схему, погашение залога моими деньгами.
Я знал на что шел. Чем рискую и что получаю. Но сделку по такой схеме со своим клиентом-покупателем проводить бы не стал.

Eastern
Риски в вашей схеме на каждом шагу. Основные: нет договора, на основании которого деньги кладутся на сотрудника банка, выдача банком заявления о снятии обременения отдана на добрую волю банка, нет подтверждения полномочий лица, удостоверившего от лица банка заявление о снятии обременения. И это далеко не все риски. Как то, так.

Алексей Слесарев писал(а):
Основные: нет договора, на основании которого деньги кладутся на сотрудника банка, выдача банком заявления о снятии обременения отдана на добрую волю банка, нет подтверждения полномочий лица, удостоверившего от лица банка заявление о снятии обременения.

Ну так это зависит от банка, возможно что всё это есть в Собинбанке ( квартира у него в залоге ).
Тогда я задал бы вопрос так, какие условия должны соблюдаться, чтобы по данной схеме не было рисков для покупателя?

Продолжите пожалуйста список:
1). Должен быть договор, на основании которого деньги кладутся на сотрудника банка
2). Должно быть документальное подтверждение обязательства банком выдать заявление о снятии обременения
3). Должно быть подтверждение полномочий лица, удостоверившего от лица банка заявление о снятии обременения
4). ..................

Eastern писал(а):
Продолжите пожалуйста список:
1). Должен быть договор, на основании которого деньги кладутся на сотрудника банка
2). Должно быть документальное подтверждение обязательства банком выдать заявление о снятии обременения
3). Должно быть подтверждение полномочий лица, удостоверившего от лица банка заявление о снятии обременения
4). ..................

Должно быть снятие обременения и только потом доступ банка к деньгам. Писал ведь уже. Все остальное-лотерея. И на все ваши пункты банк рассмеется вам в лицо в 99% случаев.

По схеме когда обременение снимается после момента регистрации перехода права на имя покупателя я вижу только один главный риск, что после регистрации перехода права собственности на покупателя с залогом банк получит доступ к деньгам и ипотека будет погашена, но впоследствии по каким-то причинам обременение не будет снято.
Так ведь? Других рисков-то по существу нет?

Но тогда продавец не получит доступ к своей ячейке, т.к не будет выписки ЕГРП с отсутствием залога.
Что тогда?
Покупатель заплатив только часть стоимости квартиры ( непогашенная ипотека менее четверти её стоимости ) становится собственником квартиры, пусть и с обременением, а продавец за квартиру получает лишь четверть её стоимости в размере погашенного ипотечного долга?
Если так, то по этой схеме при небольшой сумме непогашенной ипотеки больше всего рискует не покупатель, а продавец.

Eastern писал(а):
По схеме когда обременение снимается после момента регистрации перехода права на имя покупателя я вижу только один главный риск, что после регистрации перехода права собственности на покупателя с залогом банк получит доступ к деньгам и ипотека будет погашена, но впоследствии по каким-то причинам обременение не будет снято.
Так ведь? Других рисков-то по существу нет?

Но тогда продавец не получит доступ к своей ячейке, т.к не будет выписки ЕГРП с отсутствием залога.
Что тогда?
Покупатель заплатив только часть стоимости квартиры ( непогашенная ипотека менее четверти её стоимости ) становится собственником квартиры, пусть и с обременением, а продавец за квартиру получает лишь четверть её стоимости в размере погашенного ипотечного долга?
Если так, то по этой схеме при небольшой сумме непогашенной ипотеки больше всего рискует не покупатель, а продавец.

При условии, если на это идет ваш банк, то риски минимальные. Принципиальный момент - согласие банка на залог третьего лица.

ИринаВладимировна писал(а):
При условии, если на это идет ваш банк, то риски минимальные. Принципиальный момент - согласие банка на залог третьего лица.

Да, Собинбанк даёт согласие на залог на покупателя квартиры.