Справедливая стоимость ипотеки и недвижимости (интересный расчет) 26 / 6411

По теме топика - подключение инженерных систем это очень дороггое и хлопотное мероприятие. Сейчас находится кстати под нормальным контролем государства - в лице организаций, которым приходится далее эксплуатировать данные сети. Подводить сети неизвестно к чему это утопия, нереально из-за правовых и технических проблем.

Petunder писал(а):
Коллеги, ну так как? Ушли от темы! Моя оценка стоимости кв.м. в типовых новых бетонных муравейниках в 1-2Q2009 (в тех, которые достроят )
- Депрессивные регионы: 25-35 тыс рублей за кв.м.
- Не очень депрессивные: 30-40 тыс рублей за кв.м.
- Города миллионники второй линии (Не МСК, СПБ, ЕКБ, НСК): 35-50 тыс. руб. за кв.м.
- ЕКБ, НСК: 40-50 тыс руб. за кв.м.
- СПБ: 60-70 тыс. руб за кв.м.
- подМСК: 40-80 тыс. руб за кв м.
- МСК: 100 тыс руб за кв.м.

Большая стоимость относится к маленьким метражам. Меньшая к большим. По моему прогнозу, жилая недвижимость в МСК просядет до уровней 3-4Q2007, как наиболее адекватных спросу. Т.е., идиотизм вроде 1 млн долларов за трешку на мичуринском в 16-ти эт муравейнике уйдет в небытие. Элитка станет действительно элиткой, а не замаскированным эконом-классом. Т.е., все встанет на свои места.

В этом случае, люди начнут покупать.

Теорию пузыря отслеживаем уже на протяжении 2 лет на РН Уфы.
Все сходится, с вашими рассуждениями.
По нашему региону:
Аналитики САН «ЭКСПЕРТ» в январе 2008 г. вели еще один индекс, - это КПРН (коэффициент перегретости рынка недвижимости Уфы). Несмотря на спорность существования данного коэффициента (ведутся многочисленные дискуссии о правомерности его применения, о влиянии мирового кризиса и переизбытка денег в экономике на цены на жилье), все же приведем методику его подсчета. С точки зрения инвестора, цена на недвижимость определяется тем доходом, который можно получить при сдаче ее в аренду. То есть деньги, вложенные в покупку квартиры, например, должны отбиваться от сдачи ее в аренду. Средний срок окупаемости, применяемый в расчетах покупки квартиры 10 лет. Исходя из этого выводится инвестиционная формула стоимости жилья, которая определяется как сумма всех арендных платежей за 10 лет с учетом удешевления денег (инфляция), бременем содержания (квартплата, налог на недвижимость), затратами на поддержание недвижимости в нормальном техническом состоянии (текущий и капитальный ремонт), удорожание самой недвижимости в течение этих лет.

На 1 октября 2006 г. КПРН = 1,9
На 1 октября 2007 г. КПРН = 1,5
На 1 января 2008 г. КПРН = 1,3
На 1 июня 2008 г. КПРН= 1,2
На 1 октября 2008 г. КПРН = 1,1 (Это говорит о том, что цены на рынке жилой недвижимости Уфы в сентябре были завышены на 10 % относительно аренды жилья).

Хочется отметить, что в декабре 2006 года это значение достигало 90%.
За два года коэффициент снизился на 80 %.

То есть на лицо «медленное сдутие пузыря». Глобального схлопывания не произошло, несмотря на некоторые прогнозы аналитиков. Цены на жилье в Уфе не обрушились.

внешняя ссылка

инженер писал(а):
По теме топика - подключение инженерных систем это очень дороггое и хлопотное мероприятие. Сейчас находится кстати под нормальным контролем государства - в лице организаций, которым приходится далее эксплуатировать данные сети. Подводить сети неизвестно к чему это утопия, нереально из-за правовых и технических проблем.

Дорогое - да.
Но может всё же, чем вкладывать в пузыри американских Fannie Mae и Freddie Mac ( перед самым сдутием кст.) деньги российских налогоплательщиков, лучше сделать свою страну пригодной для жилья?
Подводить сети, естественно, надо к конкретно определенным проектом ( проект кст. тоже государство бы оплатило) площадкам. Да хотя бы общую трубу и ГРС поставили бы посреди запланированного поселка!! А люди уже сами себе жилище построят и коммуникации в дом заведут. И то - помощь была бы.
И ипотечные кредиты для людей были бы более доступны ( и не надуты , а реально обеспечены с помощью государственных механизмов - ведь большая разница: дом без газа и с летним нужником и дом со всеми удобствами).
Это был бы реальный проект "Доступное жильё". А пока работает только проект: "Раздутое от денег жульё".

NeoRealty писал(а):
инженер писал(а):
... подключение инженерных систем это очень дороггое и хлопотное мероприятие....

... Но может всё же, чем вкладывать в пузыри американских Fannie Mae и Freddie Mac ( перед самым сдутием кст.) деньги российских налогоплательщиков, лучше сделать свою страну пригодной для жилья?
Подводить сети, естественно, надо к конкретно определенным проектом ( проект кст. тоже государство бы оплатило) площадкам. Да хотя бы общую трубу и ГРС поставили бы посреди запланированного поселка!! А люди уже сами себе жилище построят и коммуникации в дом заведут. И то - помощь была бы.
И ипотечные кредиты для людей были бы более доступны ( и не надуты , а реально обеспечены с помощью государственных механизмов - ведь большая разница: дом без газа и с летним нужником и дом со всеми удобствами).
Это был бы реальный проект "Доступное жильё". А пока работает только проект: "Раздутое от денег жульё".

Neo, в который раз просто восхищаюсь красотой слога и правильностью мысли!!! =D>

Petunder писал(а):

Neo, в который раз просто восхищаюсь красотой слога и правильностью мысли!!!

Благодарю!

Илья писал(а):
То есть на лицо «медленное сдутие пузыря». Глобального схлопывания не произошло, несмотря на некоторые прогнозы аналитиков. Цены на жилье в Уфе не обрушились.

Согласен. Но только в части регионов. Москва и Питер-отдельная тема.
Расчет "перегретости" очень интересен. Я сам так считаю. Единственно, срок возврата денег инвестору все же от 12 до 15 лет.