Схема купли-продажи заложенной в банке квартиры 153 / 9752

Zelenie Vodorosli писал(а):
В начале года покупали у Абсолюта.
схема была такая:
1. закладка в 2 ячейки.
2. регистрация на покупателя с залогом банка.
3. забор денег из 1 ячейки сотрудником Абсолюта, выдача "письма" на снятие залога.
4. Снятие залога.
5. Получение покупателем документом без обременения.
Дисконт на квартиру был где то 10%.

Сейчас такую же сам продаю, желающих пока нет.

схема АЙС, но вот дисконт думаю маловат

Регистрация с залогом на покупателя это замечательно, но надо чтобы у покупателя были доходы для обслуживания долга. То есть он как бы берет ипотечный кредит, а потом его досрочно гасит. И соответственно нужны справки о доходах и прочее.
Иначе продавец через какое-то время может возбудить дело о том, что его через подставных лиц отжали из собственности.
Вообще, покупка заложенных квартир довольно стрёмное дело и дисконт должен соответствовать риску.

cineproof писал(а):
но надо чтобы у покупателя были доходы для обслуживания долга. То есть он как бы берет ипотечный кредит, а потом его досрочно гасит. И соответственно нужны справки о доходах и прочее.

Какие справки? Его обслуживание долга уже лежит в ячейке!

Zelenie Vodorosli писал(а):
cineproof писал(а):
но надо чтобы у покупателя были доходы для обслуживания долга. То есть он как бы берет ипотечный кредит, а потом его досрочно гасит. И соответственно нужны справки о доходах и прочее.

Какие справки? Его обслуживание долга уже лежит в ячейке!

В ячейке лежит "черный" нал - а чтобы кредит получить, нужно иметь белые доходы. По закону и смыслу.
Либо покупатель проходит процедуру андеррайтинга, либо гасит кредит за продавца (и по закону ему должны выдать закладную - то есть он покупает её, а не квартиру).
Банк и сам подставляется и клиентов подставляет.

покупатель не становится заемщиком, а только залогодателем
банк из ячейки забирает деньги. скорее всего это деньги продавца (продавец должен выдать по покупателю в связи с этим расписку), либо это деньги покупателя, которым тот гасит кредит за продавца с согласия (по поручению) последнего, и эти права требования зачитываются в счет оплаты квартиры
что касается порока воли в связи с угрозами (отжали), то это - как у любой сделки, ничего особенного здесь нет, продажа идет за полную стоимость, о чем лучше получить расписки, вряд ли здесь есть варианты, когда кто-то из физиков остается без квартиры и лишь с правами требования к контрагенту, надо смотреть не может ли подставить банк, если обанкротится в самый неподходящий момент
боятся, думаю, в первую очередь не просчитать какой-нибудь вариант

squirrel писал(а):
покупатель не становится заемщиком, а только залогодателем
банк из ячейки забирает деньги. скорее всего это деньги продавца (продавец должен выдать по покупателю в связи с этим расписку), либо это деньги покупателя, которым тот гасит кредит за продавца с согласия (по поручению) последнего, и эти права требования зачитываются в счет оплаты квартиры
что касается порока воли в связи с угрозами (отжали), то это - как у любой сделки, ничего особенного здесь нет, продажа идет за полную стоимость, о чем лучше получить расписки, вряд ли здесь есть варианты, когда кто-то из физиков остается без квартиры и лишь с правами требования к контрагенту, надо смотреть не может ли подставить банк, если обанкротится в самый неподходящий момент
боятся, думаю, в первую очередь не просчитать какой-нибудь вариант

В общем, согласитесь, очень много заморочек, посему начинаю считать, что заложенная квартира не может стоить больше, чем не уплаченный за неё долг.
Либо сам продавец должен его гасить до сделки и только потом продавать.
И никаких дополнительных ячеек для продавца. А то ведь брали кредиты по фиктивным справкам, раскрутили пирамиду, а теперь прибыль фиксируют...

по мере того, как ипотека будет получать все большее распространение в России, становится основной формой получения жилья (если вы не силовик или чиновник или не стояли в очереди лет 20), оборот заложенных квартир будет нарастать и ипотека будет таким же привычным усложнением сделки, как альтернатива. вы же не требуете, чтобы квартиры продавались исключительно юр. и физ. свободными

cineproof писал(а):
Регистрация с залогом на покупателя это замечательно, но надо чтобы у покупателя были доходы для обслуживания долга. То есть он как бы берет ипотечный кредит, а потом его досрочно гасит. И соответственно нужны справки о доходах и прочее.

С чего вы решили что покупатель такой квартиры вообще берет кредит? Он осознанно покупает квартиру обремененную залогом.А банк,у кого она в залоге, дает согласие на сделку и переход права. Потому как после совершения сделки и ее регистрации заберет сумму невыплаченного долга с процентами из ячейки в своем же банке.

Lamp писал(а):
cineproof писал(а):
Регистрация с залогом на покупателя это замечательно, но надо чтобы у покупателя были доходы для обслуживания долга. То есть он как бы берет ипотечный кредит, а потом его досрочно гасит. И соответственно нужны справки о доходах и прочее.

С чего вы решили что покупатель такой квартиры вообще берет кредит? Он осознанно покупает квартиру обремененную залогом.А банк,у кого она в залоге, дает согласие на сделку и переход права. Потому как после совершения сделки и ее регистрации заберет сумму невыплаченного долга с процентами из ячейки в своем же банке.

Вы когда нибудь изучали документ под названием Закладная? Главное, что в нем написано, а не в договоре купли-продажи.
Что такое по Вашему залог?
По смыслу, покупка по ипотеке - это покупка квартиры с залогом. Если Вы покупаете квартиру уже с залогом, то сначала Вы должны соответствовать условием этого залога, т.е. предоставленного кредита, а уж потом, после перехода права собственности, можете досрочно гасить кредит.
Так более правильно по букве закона, если Вы от неё отступаете, то могут быть неприятные последствия. Но могут и не быть.
Раньше вот никто не заморачивался полной стоимостью в дкп, а сейчас практически все спрашивают - есть ли 3 года в собственности...

squirrel писал(а):
по мере того, как ипотека будет получать все большее распространение в России, становится основной формой получения жилья (если вы не силовик или чиновник или не стояли в очереди лет 20), оборот заложенных квартир будет нарастать и ипотека будет таким же привычным усложнением сделки, как альтернатива. вы же не требуете, чтобы квартиры продавались исключительно юр. и физ. свободными

Да я не против ипотеки. Двумя руками за. Просто раньше было достаточно много "поддельной" ипотеки, когда люди рисовали себе доходы с потолка, а банки штамповали под эти справки такие же фальшивые кредиты, которые никто не собирался отдавать, строя тем самым пирамиду.
Помогая теперь этим людям выходить из этой пирамиды не совсем правильными схемами, можно еще больше навредить будущему ипотеки.