Что выгодней для банка? 102 / 4265

Вот интересный документальный фильм для людей, кто интересуется причинами и ходом кризиса ипотеки. Это касается нас всех.

внешняя ссылка

В нём объясняется что, нынешний кризис был обусловлен, прежде всего, моделью организации рынка ипотечных кредитов.

Дж. Сорос заявил, что американская система финансирования ипотеки больше не работает - она нуждается в полной перестройке. Западная модель кредитования не обеспечивает инвестора необходимыми гарантиями надёжности вложения и под вопросом на западе стоит само её существование.

Alex Gold писал(а):

Если я не могу убедить риэлторов и брокеров, что это работает, как я смогу убедить в этом, банки и правительство? А именно в этом я вижу свою задачу.

интересно - вся рота не в ногу, один я в ногу, как говорил наш старшина #-o

Юрий АН Акрополь писал(а):
интересно - вся рота не в ногу, один я в ногу, как говорил наш старшина

В данном случае он создает, а не разрушает, так что вряд ли стоит препятствовать созидательному труду в демократическом обществе. Как сказал кто-то из древних греков - где нет разнообразия, не может быть удовольствия...)

Касательно же ваших "уральских"

мужиков, то бывает, что ипотеку используют не только для покупки единственного жилья.

В большинстве случаев единственное жилье (99,99% от всего клиентского трафика с 2005 года лично у меня и моих сотрудников). Может в Ебурге там или Казань с Пермью народ и побогаче и по сноровистей, но у нас типичный заемщик: 25-35 лет, семья с ребенком, живущие либо с родителями или на съемной квартире

Alex Gold писал(а):
Здравствуйте. Предлагаю обсудить и высказать своё мнение по поводу ситуации на Российском рынке ипотеки.
По объективным причинам: - низкие доходы большей части граждан России и высоких цен на недвижимость, в купе с высокими процентными ставками большая часть граждан не тянет по платежам за ипотечные кредиты.

В связи с выше сказаным, мне кажется целесообразным уменьшить нагрузку по платежам с заёмщиков. Это, по моему мнению, выгодно не только заёмщику , но и банку. Если распределить платёж по ипотеке на двух участников, уменьшив тем самым финансовую нагрузку.

Пример и вопрос: Что выгоднее банку?

- В первом случае он предоставляет 70% от квартиры одному заёмщику на срок 10- 30 лет под 12% годовых.

Или второй: банк предоставляет кредит двум участникам, на условиях, что один учакник кредитной сделки (собственник) будет выплачивать основную часть (тело кредита), но без процентов и пока не живет в купленой квартире. А второй (арендатор) - будет проживать в квартире и платить только 10% годовых на предоставленые банком деньги.

Сумма предоставленая банком для покупки недвижимости - 30% (от стоимости квартиры)
Срок 5-8 лет
Доходность получится где-то 18 - 20% годовых.

Разачарую.... не получится. Норма доходности от квартиры приее сдаче 5% чистыми. А вы хотите с арендатора брать 10% где логика? Ни один арендатор не будет платить двойную аренду. За что? Типа снять однушку стоит 25000, а вы предложите ему платить 50 000 . Он спросит я что с Луны или ты грибов Новгородских объелся?

"Рентополучатель " писал:
Разачарую.... не получится. Норма доходности от квартиры при ее сдаче 5% чистыми. А вы хотите с арендатора брать 10% где логика? Ни один арендатор не будет платить двойную аренду. За что? Типа снять однушку стоит 25000, а вы предложите ему платить 50 000 . Он спросит я что с Луны или ты грибов Новгородских объелся?

Вы от чего отталкиваетесь считая проценты? Вы читали текст форума?

Да, при стоимости в 5млн. квартира будет стоить при обычной аренде на рынке – 21 000 ( это 5% от 5 млн. )

Но в процентах выражают различные величины!

Я уже писал:

Ваша ставка процента (5%) и ставка которую банк получает за предоставленый капитал (10%) Это разные вещи. Как прилагательные «мягкое» и «красное».

В данном примере кредитно накопительной системы: Внеся первоначально 20% взнос (стандарт для ипотеки) «Арендатор» получает возможность проживать без повышения цены аренды и риска выселения на срок 5лет и 2 месяца по цене от 5 833 рубля в месяц до максимум 12 500 рублей в месяц.

В зависимости от стоимости квартиры и доли, предоставленной « участником -Арендатором», арендная плата может быть разной. В среднем же, для Москвы, эта плата составляет 8 -10 тысяч рублей в месяц. (это 10 % от 1млн. который предоставит банк) .

Юрий АН Акрополь »

В регионе, где цена квартиры около миллиона рублей, чтобы арендовать квартиру на предлогаемых для обсуждения условиях, необходима способность семьи платить – 2500 рублей в месяц.

Такие платежи — это не переплата по кредиту, или за аренду по рыночным ценам, а всего лишь плата за то, что семья, не имеющая достаточно средств на покупку жилья,( которых немало в ващем урадьском регионе) тем не менее полноценно пользуется ими в течение длительного времени для решения жилищного вопроса.

Такая цивилизованная аренда, предоставляет возможностью накапливать и откладывать средства для покупку своей квартиры. Значительная часть уплачиваемых денег не вылетает в трубу, как в обычной аренде или ипотеке, а идет на решение жилищного вопроса семьи.

Юрий АН Акрополь » писал:
Все мои клиенты оформившие ипотеку начиная с 2005 года, сами живут в этих квартирах и спокойно платят ипотеку (некоторые правда уже закрыли её и оформили новую на квартиру побольше) и если я им озвучил бы такой расклад, то наши "суровые уральские мужики" ой как надругались бы надомной

Вам вопрос:
Скольким "уральским мужикам" вы помогли получить ипотечный кредит ?
Почему так мало?
Сколько жилелей в вашем регионе ? Сколько из них нуждаются в жилье? Всем им доступна ипотека?

Для сравнения, интересно былобы посчитать сколько придётся платить, за ипотечный кредит на однокомнотную квартиру в вашем регионе? при 20% первом взносе , на срок 5лет 2 месяца. ( но обязательно учитывая все расходы: комиссии , риэлторские , банковские, страховки - 3, комунальные платежи).

Укажите ставку по которой вы помогаете получить ипотеку, цену жилья, и стоимость ваших услуг.
Можем вместе посчитать!

Представим, что заемщик 10 лет сдает квартиру и 10 лет платит по кредиту (полностью погасив за эти 10 лет свой долг банку). Если посчитать, сколько за 10 лет пользования кредитом он заплатит процентов, то окажется, что доход от аренды будет немного больше, чем сумма, внесенная в банк в виде процентов по кредиту. Но при этом общий платеж заемщика (состоящий из возврата долга и процентов) больше, чем доход от арендаторов.)
****************************************************************************************************************************************************************************************
Здесь ваша ошибка Вы забываете о инфляции и по всем платежам надо сделать дисконтирование. 20 % - это годовая инфляция. Значит если вы просуммируете все дисконтированные платежи по ипотеке за 15 лет, то увидите что ипотечник заплатит 65-70 % от стоимости квартиры + ему арендаторы будут нести дисконтированный поток платежей исходя из 5% годовых . Итого 15*5=75% плюс 30% доходность от самой ипотеки . Общее итого 100% за 15 лет. Вопрос зачем мне город городить по вашей технологии.
Второе арендатор может положить 850тыс на депозит. Итого он получит 8,5 тыс ежем. + 12,5 тыс ( это 150/12) =21 тыс на аренду. и так далее 5 лет Вопрос зачем ему еще платить за чью то ипотеку?

Рентополучатель вы пишите:
Вы забываете о инфляции и по всем платежам надо сделать дисконтирование. 20 % - это годовая инфляция.

Когда люди несколько лет работают над финансовыми механизмами, вы думаете у них не хватает ума учесть инфляцию? Мы её учитываем.

Значит если вы просуммируете все дисконтированные платежи по ипотеке за 15 лет, то увидите что ипотечник заплатит 65-70 % от стоимости квартиры + ему арендаторы будут нести дисконтированный поток платежей исходя из 5% годовых . Итого 15*5=75% плюс 30% доходность от самой ипотеки . Общее итого 100% за 15 лет.

Что занчит:

ИТОГО 100% за 15 лет?????????

Вы на ипотеке ещё и зарабатываете, когда её берёте ??? : :-k

плюс 30% доходность от самой ипотеки?????

Очень ответственное заявление!

увидите что ипотечник заплатит 65-70 % от стоимости квартиры?????

Я всегда считал, что такой человек при Российских условиях переплатит не меньше чем 1-2 стоимости квартиры (которая в данном примере стоит 5 млн. рублей)

Это ваша личная экстропаляция ( проще говоря - выдумки имеющие к реальности мало отношения).

К этому можно только добавить:

Это очень плохо когда финансовые учреждения пользуются финансовой безграмотностью населения. Очень важно вкладывая деньги ориентироваться не на рост стоимости ( инфляцию- рост стоимости в будущем), а на реальный денежный поток.
А это рекламный блеф . когда людям говорят, - "покупайте, а -то квартиры же дорожают!" Неуспеете!

Так можно только в непосильную финансовую кабалу залезть на 10 -30 лет (почти на всю жизнь). Переплатить 2-3 стоимости квартиры или потерять всё!

Из всех граждан России, за всё время существования ипотеки, воспользовались ею только чуть больше одного процента населения. Из них 10-12% не смогли за неё рассчитаться и потеряли квартиры. По официальным данным, количество неспособных платить по ипотечным кредитам составляет 12% - 25% от всех кто взяли ипотеку. ( данные Центрального банка России).

А это, вместе с красивыми лозунгами заинтересованных в продвижении ипотеки организаций приводит в заблуждение людей мечтающих о своём жилье, что они могут себе позволить взять ипотеку.

Второе Рентополучатель вы пишите:

Арендатор может положить 850тыс на депозит. Итого он получит 8,5 тыс ежем. + 12,5 тыс ( это 150/12) =21 тыс на аренду. и так далее 5 лет Вопрос зачем ему еще платить за чью то ипотеку?

И это тоже экстрополяция! ( неправильное мнение) Мы просчитывали такие варианты очень много раз! При различных условиях и ставках.( от 5% годовых которые сейчас - до 18%в кризис). Условия которые предлагает "цивилизованная аренда" , даже без учёта предлагаемого нами механизма защиты накопленых средств от инфляции значительно выгоднее.

Зачем гражданам жильё?

Пусть деньги на депозите держат! Получая с 850 тысячь под 8% годовых - 5666 рублей в месяц и тратят на аренду 21 тыс. рублей

( убыток - 15 334 рубля ежемесячно).

Сравните с тем, что предлагаем мы: платить вместо 21 000 руб./мес. - ну пусть по максимуму 12 000 рублей и экономить при этом - 9 000 рублей каждый месяц.

Откуда вы берете свои цифры:

получит 8,5 тыс ежем. + 12,5 тыс ( это 150/12) =21 тыс на аренду. и так далее 5 лет

НЕПОНЯТНО!!!