Где выращивают этих ипотечников-оптимистов? Хочу быть таким хотя бы на четверть 262 / 3927

15.12.22, 15:55
Павел Рыкалин писал(а):

15.12.22, 09:57
dmarvic писал(а):
Кредит - это просто способ продать обычные товары дороже
Нет!

Кредит - это способ продать товар, когда нет покупателей. Точнее нет денег у потенциальных покупателей.
Это «изобретение» вызвано кризисом перепроизводства - товар есть, покупателя нет.

Nein!
Кредит это инструмент получить благо сегодня вместо завтра.
Либо финансовый рычаг, но это уже ненужная заумь пошла.

13.12.22, 19:36
НиНо800 писал(а):
Из тех, кто взял ипотеку в 2010–2016 гг., 70% закрыли кредит, на это у них ушло в среднем 48 месяцев. 89% взявших ипотеку в 2010 г. погасили ее досрочно за 52 месяца (4,4 года), из тех, кто брал ипотеку в 2016 г., досрочно выплатили кредит 60,5% – за 33 месяца. Четверть заемщиков, взявших ипотеку в 2017–2021 гг., погасили ее в среднем за 16,4 месяца. Но, к примеру, среди оформивших ипотеку в 2021 г. досрочно выплатили кредиты 4,8% заемщиков – за четыре месяца, а среди взявших ипотеку в 2017 г. досрочно ее погасили 47,8% заемщиков – за 28 месяцев.
внешняя ссылка ... i-rossiyan

Насколько мне известно, рефинансирование ипотеки под более низкий процент тоже как "досрочное погашение" и "получение новой ипотеки" в статистике учитывается. Как и продажи квартир "из под залога", когда ипотечник продает квартиру с приличным дисконтом, лишь бы сбросить уже с себя это непосильное ипотечное ярмо.

Так что не все так шоколадно может быть с досрочными погашениями, как на бумаге. Статистика такая штука, главное, надо уметь ее "хорошо готовить"...

29.03.23, 01:48
LN20 писал(а):
рефинансирование ипотеки под более низкий процент

Наши люди очень инертны и лишь немногие идут рефинансировать. Ну и при рефинансе комиссия банка, интересно не всем получается, у кого маленький кредит - не интересно, у кого давно открыта ипотека - не интересно, они уже проценты выплатили, у кого разница в процентах небольшая получается - тоже не интересно.

LN20

29.03.23, 02:17
Татьяна Костянова писал(а):

29.03.23, 01:48
LN20 писал(а):
рефинансирование ипотеки под более низкий процент
Наши люди очень инертны и лишь немногие идут рефинансировать. Ну и при рефинансе комиссия банка, интересно не всем получается, у кого маленький кредит - не интересно, у кого давно открыта ипотека - не интересно, они уже проценты выплатили, у кого разница в процентах небольшая получается - тоже не интересно.

Не могу ничего по поводу рефинансирования ипотеки сказать и размера комиссии банка при этом, т.к. личного опыта такого не имею.
Но разница в процентах по кредиту в 2% при теле кредита всего в 3млн дает разницу в ежемесячном платеже порядка 5 тыс.
А 5 тысяч ежемесячной досрочки, в свою очередь, уменьшают срок кредита почти вдвое, а долю выплаченных процентов (в общей сумме выплат за весь срок ипотеки) снижают с 75% до порядка 50%.

Насколько помню, ставка по рублевой ипотеке в размере 14-15% в каком-нибудь 2007 году была вполне обыденной реальностью. Как и долларовые ипотеки под более низкий процент с одним только "но": в 2008 г. ежемесячный платеж одномоментно по ним вырос на 30%, и устремился потом далее вверх. А доходы совсем нет. И люди в течение нескольких лет закрывали потом возникшие проблемы так, как получалось. Процедуры банкротства для физических лиц тогда еще не было...

В 2018 же под 9% ипотека на вторичку доступна зарплатным клиентам банка без особых проблем, а в последующие несколько лет ставки по ипотеке вообще минимальные за всю историю ипотеки случились. Там уж рефинансироваться / взять ипотеку попытались, полагаю, едва ли не все, кто обладал хотя бы минимальной финансовой грамотностью.

Продаж из-под залога тоже что ли не было? И ипотечные "инвесты" не продавались?

Я лишь про то, что реальных досрочных погашений ипотек (выплаченных ипотек за свою квартиру конечными покупателями) на самом деле значительно меньше, чем их учтено согласно официальной статистике.
Руководствоваться этими данными все равно, что выбирать невесту по ее отражению в кривом зеркале.

Что касается "палок в колеса" для ипотек под 0.01% (даже с учетом роста цены продажи на 30%), то уверена, что обеспокоенность ЦБ была совсем не по поводу "введения в заблуждение покупателей", а из-за того, что погашать ее вперед мало кто будет стремиться (если не применят какого-то инструмента давления, типа налогообложения на "материальную выгоду от заниженного процента", введения более дорогой страховки или чего-то типа того).
На промежутке времени более 4 лет такая ипотека для банка превращается в очень большую проблему, даже если все платежи от ипотечника приходят в четко установленные сроки.
Ипотечник же, если не будет никаких сюрпризов извне, своими грамотными действиями вполне может за несколько лет ее превратить в самоокупаемую и более не париться, где взять средства на ежемесячный платеж.

29.03.23, 03:54
LN20 писал(а):
На промежутке времени более 4 лет такая ипотека для банка превращается в очень большую проблему, даже если все платежи от ипотечника приходят в четко установленные сроки.
Ипотечник же, если не будет никаких сюрпризов извне, своими грамотными действиями вполне может за несколько лет ее превратить в самоокупаемую и более не париться, где взять средства на ежемесячный платеж

Хороший пост, тонкий..

Только о каких сроках самоокупаемости и механизме этого идет речь при этом, поясните? хотелось бы посчитать..
PS То что дело тут не в какой заботе о ипотечниках и что банк не заинтересован в длинном погашении это верно, но это отчасти, и не самая главная причина почему ЦБ так возбудился. ЦБ больше беспокоиться о том, что в случае прекращения платежей от ипотечников на балансе банка возникнет актив, реализовать который по цене долга или перекинуть его другому не получится от слова совсем. Дисконт при этом составит десятки процентов. А уж если это дело станет лавинообразным, то вообще все печально будет. При этом цб в отличии от нас видит реальные цифры доходов и динамику неплатежей.
Собственно сейчас ситуация на рынке недвиги у нас чем дальше тем все более явно напоминать то что было в ипотечном кризисе в 2008 в Америке. Только там это довольно резко произошло и никто особо не ожидал, у нас же сейчас все понимают в какой ситуации находятся (банки в первую очередь), но делать ничего не желают, надеясь не знаю, на русский авось что-ли.. На днях пишут Хуснуллин пойдет с очередным визитом плакаться, посмотрим что ему скажут ).
Не было бы СВО на дворе, да выборов на носу возможно радикально бы все решили, а так действительно патовая ситуация. Возможно пока пытаются просто дотянуть до осени, надеясь что там все каким-то волшебным образом рассосется.

29.03.23, 03:26
LN20 писал(а):
Там уж рефинансироваться / взять ипотеку попытались, полагаю, едва ли не все, кто обладал хотя бы минимальной финансовой грамотностью.

Мой случай. Я не рефинансировался. Как-то ловко вы посчитали "в два раза". У меня другие расчеты.

29.03.23, 09:07
bhr писал(а):

29.03.23, 03:26
LN20 писал(а):
Там уж рефинансироваться / взять ипотеку попытались, полагаю, едва ли не все, кто обладал хотя бы минимальной финансовой грамотностью.
Мой случай. Я не рефинансировался. Как-то ловко вы посчитали "в два раза". У меня другие расчеты.

Расчеты сильно зависят от кредитной ставки и срока, конечно. Если ставка, например, 10%, то это одна картина. Если 12 - другая. Скольким и под 12% ипотечные кредиты не предлагают, только дороже? Если изначально шоколадные условия и льготки всякие, конечно, не будет уже такого существенного влияния...

29.03.23, 09:00
Pavelmsk писал(а):
Хороший пост, тонкий.. Только о каких сроках самоокупаемости и механизме этого идет речь при этом, поясните? хотелось бы посчитать..

Без конкретных условий не имеет смысла. Вместо внесения досрочных платежей получать пассивный доход. Но повторюсь, думаю, будут "душить", таких ипотечников, увеличив сумму небанковских платежей, обязательных для заемщика... Не верю в халяву от государства, доступную массам. Хотя первопроходцев из числа "тех кому надо", полагаю, не коснется...

29.03.23, 14:10
LN20 писал(а):
Расчеты сильно зависят от кредитной ставки и срока, конечно

в первую очередь от срока. вы же упомянули падение срока в два раза при уменьшении процентной ставки на 2%. такое возможно только при сумасшедших сроках.

29.03.23, 14:10
LN20 писал(а):
Скольким и под 12% ипотечные кредиты не предлагают, только дороже?

так им и льготку особо не дадут. Вы это сейчас к чему? Во первых таких немного. Во вторых им можнопротивопоставить других, гораздо более массовых. Люди покупают новострой, ждут, когда построют, делают ремонт, потом продают свою вторичку и въезжают в новострой, расплатившись с ипотекой. Вот вам и сроки - 3 года на погашение кредита. Безо всяких перекредитований и прочих подсчитываний копеек. Заради 3 лет ипотеки пересматривать свой кредит и перекредитовываться на оставшиеся 2 года, чтоб на жалкий один процент уменьшить "бремя" - так себе развлечение. На комиссиях больше потеряют.